“政府出錢幫困難家庭買房”，這種新聞什么時候出來都會讓人眼前一亮，不過所謂“共有產權”的模式，才是這事兒真正值得尋思的地方。

　　據報道，為了讓困難家庭也能買上房，淮安、蘇州、如皋等多地正在試點一種“共有產權經適房”，即經濟適用房的用地性質由“劃撥”變為“出讓”，土地出讓金形成政府產權。當個人跟政府的產權比例為7∶3時，個人承擔同期經適房的價格，當個人跟政府的產權比例為5∶5時，個人承擔同期經適房70%的價格——當然，只有特別困難的家庭才能買產權“五五開”的經適房。此外，個人也可選擇把政府那部分產權“贖回”到自己手上，5年內“贖”的按原價結算，5年后“贖”的按那會兒的市場評估價結算。這種“共有產權”的模式被譽為“政府出錢幫困難家庭買房”。

　　“共有產權經適房”，毫無疑問，政府這回是直接摻和進了“買”的一方，但這買是不是幫困難家庭買，恐怕還得分兩種情況來講。

　　一，產權“三七開”的情況。如您所知，建保障房是各國政府的責任，中國的保障房主要分廉租房、經適房跟限價房。所謂經適房，最大特征就是建在政府無償劃撥、即沒有土地出讓金的地上，再加上減免稅費，買房人理論上是在按房子的建筑成本買房。而這房跟商品房的區別是，如果您打算把房子轉讓(需5年后)，得補交部分款項——當初政府沒收的土地出讓金就體現在這上。說白了，“三七開”的產權只是把土地出讓金提前“顯化”、把保障房提前商品化，不管你打不打算出讓。而既然是按同期經適房的價錢買，買房人也就不存在什么“被幫”。

　　二，產權“五五開”的情況。算下來，除了三成的地錢，還有兩成的建筑成本是由政府先墊上。且不說這么墊需要多大資金量、當地財政緊不緊張、納稅人對如此“砸錢”又怎么想，只說說墊的這筆錢本身——既然5年內可以按原價“贖回”，那這筆錢就如同政府提供的無息貸款一樣，買房人既能眼下少出錢又能長達5年無息借到錢，看上去確乎屬于“被幫”，但考慮到符合條件買產權“五五開”經適房的是“特別困難的家庭”，5年之內要他們補上一半房錢、而且還是算上地錢的商品房的價錢，無論如何也有些勉強。因此，如果買房的真的都是“特別困難的家庭”(不會不自住而轉手出租)，那5年內買房人贖不回產權，5年后如轉讓、政府分享房價(地價)上漲收益將成為普遍現象。

　　所以說，所謂“共有產權經適房”，根兒上跟商品房更像，只不過因為政府變成了部分買方，買房門檻明顯下降，當然，這能幫一些困難家庭買上房，雖然是產權不完整的房，但更有可能造成需求放量，結果是政府興建“經適房”的動力上升、嚴控“經適房”房價的動力下降。

　　盡管在公開場合，每個開發商都會講，“限價房利潤率8%到10%，經適房最高3%”。但實際上，保障房的銷售渠道穩定，回款周期遠遠短于商品房——因此，保障房的會計利潤率雖然低，但自有資金利潤率絕不會是3%那么夸張。而在有保障的利潤率后，常常讓人操心的倒是經適房的價格跟質量。一旦政府拿著納稅人的錢大買經適房，而且還是商品化的經適房，那這“經適房”還能不能是“經適房”的價就很費人思量。

　　更何況，正如各地曾經頻頻曝光的那樣，劃撥給經適房的地上常常建的不是經適房，住在經適房里的也常常不是困難家庭，甚至連搖號都能將6份聯號申請材料同時被搖中(事實是全部做假)的“奇跡”，因此“共有產權經適房”給了誰，尤其是產權“五五開”的經適房最終給了誰將是這項政策最敏感的地方，如果起價更低的經適房都被有路子的人拿去轉租，那就是在幫最大的倒忙。(作者 毛穎穎)