已實施15年的《消費者權益保護法》將迎來第一次大修。6月9日，中國人民大學商法研究所所長、中國消費者協會副會長、中國法學會消費者權益保護法研究會副會長兼秘書長劉俊海教授公開表示，《消費者權益保護法》修改后應該包括給消費者在購買商品房后一個冷靜期，即原則上讓消費者在合理期限內可以無條件退房。

　　該言論一出即引起眾多爭議。本期《頭腦風暴》邀請兩位嘉賓進行探討。

　　購房者應享“后悔權”

　　劉俊海

　　中國消費者協會副會長

　　劉俊海建議將后悔權制度寫入法律，賦予消費者在合理期限內可以無條件退貨的權利，即單方面合同解除權。他認為，在法律規定的范圍內，賦予消費者后悔權，這一做法是具有可行性的。三類商品交易活動應當適用后悔權制度：一類是交易額巨大的消費行為，比如購買汽車、房屋等；第二類是網上購物，消費者收到商品后，經常發現實物與圖片不符，自己受到了欺騙；第三類是先交錢后簽合同的消費行為，比如分時度假等。

　　他表示，不少消費者在以上適用后悔權制度的三類消費行為中，是在受到商家不當的有欺騙性質的宣傳的影響，在頭腦不清醒、不冷靜、不理性的情況下發生的，而這種消費行為往往剛一發生，消費者就感覺到了后悔。“這時候，就應該在法律規定的合理范圍內，給予消費者后悔權，可以單方面解除消費合同。”

　　缺乏監管可能造成樓市虛火

　　張治國 南京廣合不動產總經理

　　房子可以隨意購買、退貨，無疑會讓開發商更加容易假按揭。一邊是銷售火爆，一邊退房率居高不下，制造虛假繁榮或者進行囤房，這不利于樓市的健康規范發展。”

　　對于修改后的消費者權益保護法將增加買房后悔權制度，個人認為這是毫無意義的，因為買房不是買衣服。

　　房子確實和衣服一樣，都是商品，但房屋又是非常特殊的商品，兼具消費品和投資品的雙重屬性，需要投入大額資金。對于大多數普通購房者來說，一輩子可能只會買一兩次房。何時要買房、在哪里買、買什么樣的房？這些問題他們都會非常慎重地考慮、比較之后再作決定。買房不是買衣服，哪天出門逛街時一高興就隨便買一件。既然買房是深思熟慮之后的決定，而且從法律上看，簽訂了買房合同，買賣行為就已經成立了，當然不能說想退就退、隨意反悔。

　　從實際操作層面來看，執行起來的難度也非常大。買房后悔制度要是像買衣服或買家電那樣規定三天還是七天之內無條件退貨，因為期限不長意義也就不大了，但多長才是一個合適的時間節點呢？因為不同的樓盤會有各自的推廣銷售計劃，所以這也是一個難以把握的問題。

　　買衣服要退的話手續并不復雜，一手退貨，一手拿錢就是了，但房子就沒有這么簡單了。

　　其實目前樓盤銷售也有自己的“退房機制”，一般如果房屋質量有問題或者開發商有欺詐行為時，消費者都可以要求退房，但這需要一系列的手續及合同協議，繁瑣復雜的程序讓退房比退衣服麻煩多了。

　　如果沒有嚴格的監管，買房后悔制度也將讓一些開發商有機可乘。房子可以隨意購買、退貨，無疑會讓開發商更加容易假按揭。一邊是銷售火爆，一邊退房率居高不下，制造虛假繁榮或者進行囤房，不利于樓市的健康規范發展，也不利于房價的穩定。

　　契約是保護消費者的武器

　　南京鋒尚國際公寓副總經理 劉宏

　　‘后悔權’的主要目的是保護消費者。而保護消費者應該依靠更規范的交易行為、嚴格的監管以及開發商的自律，而不是以違背契約精神的方式動搖交易基礎。”

　　對于購房這種大額交易，耗費的可能是買房人的多年積蓄，所以一般情況下買房人均會反復挑選、慎之又慎。而買房“后悔權”一旦設置，買房人可以很方便地“后悔”，反而會使得買房人在購房時大大減少這種謹慎，隨意為之，市場交易的正常秩序將因此受到挑戰。

　　更為重要的是，購房協議將因“后悔權”的登臺而成為一張廢紙。買房人可以“一悔了之”換得一身輕松，開發商從立項、領取銷售許可證、對外公開等等一系列程序走下來，卻因為買房人的后悔而要做大量的重復工作，銷售成本陡然大增。市場經濟的法治基礎在于契約精神，契約正義與履約守約是其重要內涵，而“后悔權”幾乎是在這樣一個基礎法之外進行“法外決斷”，守約變得可有可無。倘若這種規則真正實施，是不是全國的購房合同需要重新改版？之前簽訂的合約統統無效？

　　除此之外，“后悔權”還可能造成同行間的惡意競爭，比如競爭對手可以雇傭一批人購買另一個樓盤的房子，然后“集體后悔”，爾后繼續購買、后悔，而開發商惜售捂盤也變得更為簡單，只需內部人員不停購買、后悔就可達到目的……這種政策帶來的并發癥等后續問題或許更加嚴重，買房人、賣房人都將難以獲得交易安全感。

　　“后悔權”的目的是保護消費者，而契約本身就是保護消費者的最好武器，契約被推翻了何來保護？保護消費者依靠的應該是更規范的交易行為、嚴格的監管以及開發商的自律，而不是以違背契約精神的方式動搖交易基礎。