近日，物業稅再次成為熱門話題。國務院在《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》(以下簡稱通知)中，再次提出“年內研究開征物業稅”，由于此后再無官方的明確說法，物業稅還只能停留在爭論及猜測階段。

　　物業稅征收的時機還不是很成熟，年內征收的可能性不大。6月10日，接受記者采訪的涉及該稅種征收的財政、稅務及房地產三方面的官員和專家均表示，物業稅征收仍處于研究階段，短期內不可能出臺征收政策。甚至有專家認為，物業稅在技術層面上，還需要相當的時間去運轉，大概要有幾年的時間。

　　焦點1　征收時機還不成熟

　　按照國務院的《通知》內容來看，年內進行開征物業稅研究涉及到四個部委———分別為財政部、稅務總局、發改委和住建部。記者就此向上述部委求證時，均未得到明確的開征時間表。

　　據知情人士透露，物業稅是一個新的稅種，按常規該稅種出臺并進行征收，要經過多部門決策。首先需要財政部、國家稅務總局及住建部牽頭，制定一個相對詳細的細則草案，草案制定后還需要多方征求意見，然后報請國務院法制辦審核通過，如果該稅種出臺涉及其他稅收法規的變化修改，還需經過全國人大審核通過，最后才能頒布執行。

　　“這個程序走完后才有可能出臺，可以肯定的是物業稅今年無法走完上述程序。”該知情人士表示，雖然政府可能為了推動稅種出臺，會加快其程序操作，但今年完成仍不現實。此外，據《中國經濟時報》稱，國務院法制辦負責人表示，今年暫無相關物業稅的立法計劃。“很多因素決定開征物業稅短期難以實現，可能還需要很長時間。”國務院法制辦有關負責人這樣表示。

　　“短期內物業稅很難出臺，主要是時機還不成熟。”中國社科院城市發展與環境研究中心研究員、中國城市經濟研究學會副會長楊重光教授表示，物業稅開征不是簡單的稅費改革，涉及土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面。房產如何評估、針對哪些物業開征、稅費比例、如何約束個人欠稅、個人房屋認定，政府該如何征收、該稅收最后用于何處等等，都需要很長的時間來完成。“目前暫未看到較成型的草案。”楊重光表示，此前，國務院發展研究中心、財政部財研所都有該方面的研究，但基本還是建立在委托研究的層面上，屬于理論研究范疇。

　　焦點2　“空轉”后難落地

　　物業稅征收最早出現在公開的官方文件上是6年前。十六屆三中全會上，物業稅首次出現在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》中，該決議曾提出要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”

　　2006年10月，國家稅務總局相關負責人公開表示，國家正在對房地產改革和推進物業稅進行研究，并在部分地區開展房地產模擬評稅的試點工作，為物業稅的開征積累經驗。此后，第一批北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省市試點消息傳出。2007年10月，國家稅務總局宣布，增加安徽、河南、福建、天津四省市為試點地區，至此，包括首批的共有十省市開始物業稅“空轉”運行。

　　當時，業內外人士普遍認為，國家稅務總局的這一做法預示著通過幾年的物業稅“空轉”試點，在取得既有成果的基礎上，試點省市中的部分城市可能率先進行“實轉”并向全國推廣。“國家稅務總局物業稅空轉運行，并非是細節性運行，而是假定的框架運行。”有知情人士表示，所謂“空轉”，是指虛擬意義上的資金循環，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計。

　　由于物業稅的征收是以房屋評估價位為計稅依據，這涉及到部門利益相爭的問題，即在新的物業稅評估設計上，究竟由哪個機構掌管評估大權。可供選擇的評估機構有四種，分別是地方稅務機關、社會中介機構、地方國土部門以及財政部門。目前最具競爭力的是具有征管權的地方稅務部門和具有房產信息優勢的國土部門，最終由哪個部門來完成，目前暫無定論。

　　“物業稅真正開始征收，物業的評估工作應該由專業的社會評估機構去做。”中原地產華北區域總經理李文杰認為，針對目前全國城鎮不少于2億套的住宅及眾多經營用房，短期內很難完成上述評估工作。因此在10個城市中進行的空轉到落地，還是有很長的路要走，稅務部門的空轉仍處于簡單的模擬階段。

　　焦點3　稅制設計或影響房價

　　之前業內及輿論認為，物業稅開征在一定程度上可以平抑房價，購房者買房會更便宜。但在記者的采訪中，包括經濟學家、房產專家都認為，物業稅征收后并非人們想象中的那樣房價會大降。

　　有稅務專家告訴記者，開征物業稅之前，房地產稅收主要集中在保有環節、房產流通和周轉環節等三方面，開征物業稅之后，這三方面的稅率會降低，這樣有利于房屋流通，對調節房屋占有結構有一定作用。對房價的影響，要看具體的稅制設計，如果稅率穩定，影響應該不大。

　　“政府現在提出物業稅的問題，出發點不是為了房地產業，主要是為了增加穩定的、合理的稅收渠道。”中國住宅及房地產研究會副會長顧云昌認為，物業稅的出臺不會影響房價。土地出讓金和物業稅是兩回事，土地出讓金是土地使用的費用，而物業稅是物業持有的費用，所以不能只收一個。房價主要是靠市場影響的，租房或買房，受供求關系決定，物業稅的出臺立馬平抑房價的想法是不現實的。

　　焦點4　可能先征商鋪豪宅

　　有公眾認為，我國現行的土地使用制度為“批租制”，即在土地所有權屬于國家的前提下，用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權。

　　根據土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等，而其全部稅費，用地者需在取得土地使用權時一次性支付。房屋流轉交易時，再繳納交易稅。也就是說，購房者在購買房子時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費，當然也包括了“物業稅”，因此，物業稅出臺前，已購房產不應該重復繳納“物業稅”。不過該說法并沒得到權威部門的認可。

　　目前公開的輿論則是先從商業及高檔住宅進行征收。財政部財政科學研究所所長賈康認為，如果真的條件成熟了，除了營業性的不動產被物業稅覆蓋之外，首先可能被考慮覆蓋的應該是高檔豪華住宅，比如獨立別墅。而這個稅種和一般老百姓持有的住宅還很遠。

　　中央財經大學稅務學院副院長劉桓也認為，物業稅開征后應該分三個階段，先期可能針對商業性用房和企事業單位房產征收，中期針對個人購買的豪宅征收，最后才會對個人購買的普通住宅征收。

　　- 名詞解釋

　　物業稅是什么

　　“物業”的概念等同于“房地產”或者“不動產”，物業稅實際上就是房地產的持有稅收，是房產的所有者為自己的房產向政府繳稅，主要的方式是隨著房子的增值多少而繳納不同水平的稅收，這在很多國家都是成熟的制度。

　　從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對公民的財產所征收的一種稅收。成熟的房產稅收會包括交易和持有兩個環節，目前內地沒有推行真正意義上的物業稅，但實際上，在購買房產的交易環節中，房價中已經包含了所有的土地使用期限內的稅費成本，是一次性全部繳納。真正意義上的物業稅是以每套房產當年的評估總價值，按照年度逐年繳納，從這個意義上理解，第一次買房時所支付的費用就少一些，買房的門檻會低一些；如果買了多套房空著，現在是不用負擔成本的，但一旦實施物業稅，每套房子都會有一定的稅收成本，房子越多代價越大。

　　- 他山之石

　　看人家怎么繳

　　【美國】各州和地方政府的不動產稅率不同，大概是按照每年繳納房價的0.8%-3%計算，例如，一棟10萬美元的房子一年要繳納800-3000美元的物業稅。由于財產稅與地方的經濟關系緊密，因此多由地方政府征收。

　　【新加坡】新加坡物業稅是由國內稅務局對所有房產征收的稅種,自住房產的物業稅以家庭計算,第一套房收每年房屋總價4%的物業稅,第二套及以上每年收11%，針對中低收入者的政府組屋也必須繳納物業稅，其他類型房產的物業稅率是10%。第二套以上的住房如果出租,政府要收比較高的租金所得稅。

　　【中國香港】目前香港物業稅按租金繳稅，每年征收。稅值根據實際租金收入而定，包括租金、為樓宇的使用權而支付的許可證費用、支付給擁有人的服務費及管理費、由住客支付的擁有人開支(如修理費)等。若房產擁有人為法人團體，可申請將租金視為公司營收，免繳物業稅而征利得稅。全部由業主自住和純作家用的樓宇，空置，不作任何用途的物業均屬于免費項目。(記者 張學冬 李宛霖 張家齊)