“后悔權(quán)”制度只是給了消費(fèi)者一個(gè)考察房屋質(zhì)量的期限，但并不能解決房屋糾紛中的各種問題。“消法”應(yīng)增加若干專門適用于房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)的條款，如有關(guān)期房權(quán)益、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)、小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)歸屬等問題。

　　據(jù)報(bào)道，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的“大修”工程業(yè)已啟動(dòng)，此次消法修改的一個(gè)內(nèi)容是建立“后悔權(quán)”制度，讓消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無條件退貨，包括購車、買房等(《成都商報(bào)》6月10日)。

　　1993年，“消法”剛頒布之時(shí)，所言的消費(fèi)大多指一些小額的生活用品，而今，電信、互聯(lián)網(wǎng)、金融、保險(xiǎn)、法律、醫(yī)療、交通、教育、娛樂、旅游、購房、裝修等領(lǐng)域的消費(fèi)已經(jīng)成為消費(fèi)的重點(diǎn)領(lǐng)域。無疑，保護(hù)消費(fèi)者在大宗商品和新興消費(fèi)領(lǐng)域的權(quán)利必然成為未來“消法”修改和完善的重點(diǎn)。特別是，在購房等大額消費(fèi)領(lǐng)域引入國際上通行的“靜默權(quán)”，即后悔權(quán)制度，更是成為必需。

　　事實(shí)上，自住房商品化改革以來，住房等特殊商品的消費(fèi)地位日益重要，而與住房消費(fèi)相關(guān)的糾紛日益成為焦點(diǎn)。消協(xié)每年的消費(fèi)者報(bào)告中，住房的投訴總是與食品等焦點(diǎn)產(chǎn)品同居前列。而15年前制定的“消法”在住房的消費(fèi)問題上，無論是具體制度，還是救濟(jì)程序，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的需要。當(dāng)一個(gè)法律界既不能從制度上保護(hù)交易的安全，又不能在權(quán)利受到侵害之后提供足額的救濟(jì)途徑，唯一的選擇就是對其進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的完善。

　　毋庸諱言，我國房地產(chǎn)市場帶有轉(zhuǎn)型期的諸多特點(diǎn)，信息和開發(fā)的壟斷，使得商品房高度“檸檬市場”化，開發(fā)商不僅在住房的價(jià)格信息等方面擁有壟斷的權(quán)利，更是在房屋的面積、材料、配套設(shè)施、交付使用等方面擁有絕對的話語權(quán)。就信息而言，這是一個(gè)很不對稱的市場，因而欺詐頻發(fā)，虛假宣傳、價(jià)格欺詐、房屋缺斤短兩、質(zhì)量低劣、售后維修無法保證等成為家常便飯。在銷售的過程中，開發(fā)商更是利用所謂的“格式合同”，要求消費(fèi)者預(yù)付定金等手段使得消費(fèi)者即使在權(quán)利受到侵犯之后也無法申訴。對開發(fā)商未能按規(guī)定向消費(fèi)者交付產(chǎn)權(quán)證，不能按期交房等問題，現(xiàn)有的“消法”并不能提供解答。

　　而諸如此類的問題，顯然不是在“消法”里面設(shè)立一個(gè)“后悔權(quán)”制度可以完全解決的。“后悔權(quán)”制度只是給了消費(fèi)者一個(gè)考察房屋質(zhì)量的期限，但并不能解決房屋糾紛中的各種問題。

　　當(dāng)法治健全時(shí)，法治是權(quán)利的保障，而當(dāng)法治殘缺時(shí)，法治則可能“抑善揚(yáng)惡”，房地產(chǎn)市場的諸多亂象，法治不彰難辭其咎。我建議，在“消法”修改的時(shí)候，必須明確將住房消費(fèi)納入“消法”的保護(hù)范疇，在規(guī)定“后悔權(quán)”的同時(shí)，并增加若干專門適用于房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)的條款，如期房權(quán)益、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)、小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)歸屬等問題予以明確規(guī)定，在消費(fèi)者以上權(quán)利受到侵犯的情況下，明確適用懲罰性賠償條款，借鑒食品安全法，規(guī)定3到5倍的賠償額。

　　同時(shí)，考慮到房地產(chǎn)領(lǐng)域消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的復(fù)雜，單靠一部“消法”顯然難以保護(hù)到位，應(yīng)該參照《食品安全法》等法律，制定房地產(chǎn)消費(fèi)權(quán)益保護(hù)的單行法律，并在《房地產(chǎn)法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《侵權(quán)行為法》、《合同法》和《民法典》中明確房地產(chǎn)領(lǐng)域權(quán)益保護(hù)應(yīng)該適用“消法”，在司法舉證上，也適當(dāng)向消費(fèi)者傾斜，改變購房者在權(quán)益保護(hù)上的弱勢地位。（作者 馬光遠(yuǎn))