物業(yè)稅又一次如期而至。

　　2009年5月25日，國務(wù)院公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，其中明確提出：“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。”

　　雖然只有簡單的兩句話，而物業(yè)稅也并非第一次出現(xiàn)在中央正式文件中，但這依然成為《意見》最大亮點，再次引發(fā)熱議。

　　早在2003年10月，《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決議》就指出：“物業(yè)稅的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種合并，借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段逐年收取的物業(yè)稅，稅額將隨房產(chǎn)的升值而提高。”

　　2005年國家“十一五規(guī)劃”中提出“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”。2006年10月，物業(yè)稅開始了“空轉(zhuǎn)”試點，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等省市相繼成為試點。

　　2007年1月25日，國稅總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業(yè)稅方案”列入當(dāng)年工作范圍。

　　“估計物業(yè)稅開征應(yīng)該會在今年年底的時候有一些實質(zhì)性的舉措，因為十一五規(guī)劃的期限也已經(jīng)到了。另外，這次的《意見》部署的也是2009年的一些具體的工作，今年之內(nèi)應(yīng)該會有所動作。如果開征，應(yīng)該會以商業(yè)地產(chǎn)為先。”北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融中心主任馮科表示。

　　意外的“粽子”

　　“端午節(jié)來了，沒想到我們收到了物業(yè)稅這樣一個粽子。”新加坡紅木集團總經(jīng)理張永河對記者笑言。雖然是調(diào)侃的話，但作為房地產(chǎn)開發(fā)商，張永河內(nèi)心卻并不輕松。物業(yè)稅是在商品房的保有環(huán)節(jié)征收的稅種，它會增加業(yè)主的持有成本，從而抑制消費需求。沒有需求便沒有成交量，這對于開發(fā)商來說顯然不是好事情。與張永河的心情同樣震蕩的則是整個地產(chǎn)股。

　　5月26日，地產(chǎn)板塊領(lǐng)跌大市。數(shù)據(jù)顯示當(dāng)天上午就有超過3億資金從該板塊出逃。地產(chǎn)指數(shù)低開低走，全日跌幅2.67%，地產(chǎn)板塊整體跌幅1.38%，萬科A(000002.sz)、保利地產(chǎn)(600048.sh)等龍頭股全面下挫。而回顧歷史，每次物業(yè)稅熱議之時，必然是地產(chǎn)股大跌之時，前者已毫無疑問成為后者的“毒藥”。而物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響從股市中便可窺一斑。

　　“當(dāng)然開征物業(yè)稅是勢在必行的。”張永河反復(fù)強調(diào)，“物業(yè)稅在國外已經(jīng)是一個非常成熟的稅種，隨著中國房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，這也一定會是它的方向。”

　　但對于中國的開發(fā)商來說，經(jīng)歷了慘淡的2008年之后，好容易迎來了樓市的一點回春跡象，卻迎來“物業(yè)稅”當(dāng)頭一棒。

　　在張永河看來，這次的訊號就像一道“閃電”。“至少它是個強烈的訊號，至于閃電之后到底有多大的雷聲，會不會下雨，下多大的雨，還是干打雷不下雨，誰也不清楚，但驚嚇還是少不了的。”

　　物業(yè)稅涉及買房成本，“理性的購房，可能都會繼續(xù)觀望，這會對樓市產(chǎn)生一些消極影響。”張永河分析說。物業(yè)稅的出臺會帶給房地產(chǎn)市場一個初期的“震蕩”，但之后會歸于平靜。

　　“如果物業(yè)稅開征，可能會帶來一兩年的震蕩期。初期如果出現(xiàn)大量拋售的情況，可能會引起房價暫時下跌，但供求關(guān)系趨于平衡后，房價會因為增加了物業(yè)稅成本而繼續(xù)上升。”

　　而在北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融中心主任馮科看來，這個震蕩期可能會延續(xù)三五年，并導(dǎo)致房價下跌。“假如現(xiàn)在房地產(chǎn)市場還是像前兩年一樣繁榮，炒房的人很多，那么征收物業(yè)稅來限制那些人是應(yīng)該的。但現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)處于低迷狀態(tài)了，產(chǎn)業(yè)面臨困難，而且很脆弱，所以我們在這個時候還是希望會有溫和一些的政策。”張永河坦言。

　　對此，馮科主張實行“新老劃斷”，即從物業(yè)稅開征之日，新建住宅把土地出讓金由一次繳納變?yōu)榉謹(jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年交納，房地產(chǎn)開發(fā)商只負(fù)責(zé)交納其開發(fā)房屋期限內(nèi)的土地出讓金，剩余的土地出讓金則由業(yè)主逐年交納。而對于開征之日前的保有物業(yè)，還按照老辦法實施。“這樣會溫和一些”。

　　“空轉(zhuǎn)實”邁出在望

　　2008年初，曾有消息指北京等幾個試點城市向國家稅務(wù)總局和財政部遞交“空轉(zhuǎn)實”申請，并有望在當(dāng)年6月正式開征物業(yè)稅，從工業(yè)企業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開始，暫時不考慮民宅。

　　這個消息最終落空。所謂“空轉(zhuǎn)”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)的數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。按照中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓的說法，中國開征物業(yè)稅大致會“三步走”：第一，首先開征商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅。目前“空轉(zhuǎn)”模式基本上是以物業(yè)稅代替現(xiàn)有的兩個稅種，房地產(chǎn)稅和統(tǒng)計使用稅，用平移稅賦的辦法，不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。第二，向“豪宅”征收物業(yè)稅。第三，則是面向普通民宅征稅。

　　“第一步應(yīng)該是比較好完成的，因為對企業(yè)來說以什么方式去拿并不重要，關(guān)鍵是他的稅賦不增加，這樣企業(yè)受到的影響就不是很大。”劉桓告訴記者。在劉桓看來，這樣的“空轉(zhuǎn)實”實施難度較小，實際上是“換湯不換藥”。但之所以遲遲沒有邁出這一步，是來自于金融危機的壓力。“現(xiàn)在畢竟是空轉(zhuǎn)，許多公司稅收交得并不是很實在，一旦轉(zhuǎn)實，企業(yè)負(fù)擔(dān)會增加，而現(xiàn)在的大環(huán)境是為企業(yè)減負(fù)。”“既然這次的《意見》中又重提這個話題，我想中央的意思就是要加快落實空轉(zhuǎn)實了，這幾年一直在研究，現(xiàn)在再說研究，意思也就是落實。空轉(zhuǎn)也已經(jīng)積累了不少經(jīng)驗，有個一年的時間足夠落實了。”劉桓推測。而另一方面，物業(yè)稅一旦以“空轉(zhuǎn)實”為頭陣啟動，其后續(xù)問題，即對于個人住宅如何征稅就必須迅速跟進。“這就好比業(yè)內(nèi)有人開玩笑說狼來了，狼要真來了，先咬一只雞，再咬一頭豬，下一步就是咬人了。而實際上，大多數(shù)人關(guān)心的并不是第一步，而是個人住宅如何征稅。”劉桓介紹說，目前盡管對于個人住宅的征收模式還沒有統(tǒng)一，但有一些基本的原則是可以確定的。“比如老百姓自住的房子免稅了，或者有人說第一套房，人均面積之外的面積征稅，稅率在1%~3%之間。”

　　物業(yè)稅雖然是個稅種，但歸根結(jié)底不是稅務(wù)部門的問題，而是土地制度、財政制度等制度性問題。(張 瑜 )