就在樓市的焦點(diǎn)仍集中于中小戶型住宅熱銷、剛性需求爆發(fā)時，近期國內(nèi)多個城市悄然出現(xiàn)了豪宅回暖、中大戶型熱銷的情形。有專家指出，繼剛性需求之后，改善型需求的入市有望帶領(lǐng)樓市進(jìn)入小陽春第二階段，但這種依然屬于前期被壓抑的改善型需求，能否放量，能否持續(xù)，仍需持續(xù)觀察。

　　改善型需求入市

　　4月25日，深圳市南山區(qū)兩個以中大戶型為主的新盤同時開盤。恒立依云伴山和泛海拉菲花園，均價約為1.2萬元/平方米。泛海拉菲花園推出200多套80～160平方米的高層住宅和疊院別墅，銷售近七成；依云伴山推出210套，也售出八成。

　　豪宅方面同樣形勢喜人。深圳著名豪宅圣莫麗斯推出170多套150～190平方米不等的臨湖單位，均價高達(dá)2萬元／平方米，開盤售出七成。4月份深圳市成交龍虎榜統(tǒng)計顯示，圣莫麗斯以36616平方米的銷售成績榮登4月商品房銷售冠軍。

　　深圳市國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月深圳全市新建商品住宅銷售共成交7694套，成交74.6萬平方米，均價12331元/平方米，環(huán)比上漲了12.4%，比去年同期則上漲了3.2%。豪宅成交拉升了4月份成交均價，4月12日入市的卓越·維港北區(qū)別墅，當(dāng)日開盤就成交4億元。4月份均價最高的17和18日，豪宅云集的南山區(qū)成交均價分別達(dá)到23634元/平方米和23190元/平方米，直接推動了深圳成交均價的上升。

　　中國證券報記者在熱銷大戶型樓盤現(xiàn)場注意到，大戶型購房者通常以中年人為主，往往屬于第二或第三次購房，與歲末年初購房者多以首次置業(yè)的年輕人為主形成對比。

　　對于大戶型樓盤熱銷，深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智分析，主要是由于降息和二套房貸的放松，使換房客開始活躍。另外，去年樓市調(diào)整時期，大戶型樓盤和豪宅等的跌幅較大。“經(jīng)濟(jì)前景不明朗，也使一部分富豪將錢投進(jìn)了樓市。”李耀智透露。

　　同樣，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，3月北京市別墅銷售套數(shù)為370套，比2月份上漲320.45%。成交面積為131118平方米，比2月份上漲385.16%，成交總金額近14.89億。而整個一季度成交達(dá)到600多套，與行情較好的2007年持平。

　　廣東中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘也表示，行內(nèi)俗稱“大碼樓”的物業(yè)，即總價250萬元以上的房屋交易在春節(jié)前每月平均只有幾宗，而在3月后中原地產(chǎn)每月成交“大碼樓”基本保持在幾十宗。目前出手的中高端物業(yè)買家除改善型買家外，也有少量投資客。

　　二線城市同樣出現(xiàn)改善型需求入市的跡象。正合地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，成都市主城區(qū)120平方米以上戶型的成交套數(shù)從1月的1025套增加到3月的2005套之多，成交面積也從15.22萬平方米增加到28.48萬平方米。麓山國際社區(qū)、萬科·雙水岸、南湖國際社區(qū)、四海逸家、上實(shí)·錦繡森鄰、龍城1號等定位于改善型住宅的樓盤，今年以來保持了熱銷勢頭。

　　武漢市“五一”三天假期成交量達(dá)到了467套，超過2008年同期兩倍多，套均成交面積達(dá)103.68平方米，5月4日、5月5日武漢樓市每天成交超過400套。長源地產(chǎn)副總肖學(xué)峰表示，近一個月120平方米以上大戶型成交比較多，說明改善型需求開始釋放。武漢的錦繡江南、水岸星城、頂琇晶城、新華西美聯(lián)公館、黃浦東宮等中心城區(qū)內(nèi)一批樓盤里，購房人以自住型改善需求為主。

　　成交能否持續(xù)尚需觀察

　　易居克而瑞研究中心最新研究報告預(yù)計，今年，北京、上海、深圳三大城市的改善型住房缺口高達(dá)1600萬平方米。至2009年底，上海改善型住房缺口將達(dá)到793萬平方米，北京的缺口則會高達(dá)547萬平方米，深圳的缺口也將近255萬平方米。克而瑞研究中心表示，改善型需求將有力支撐2009年房地產(chǎn)市場的回暖。

　　“2009年一季度市場回暖，很大的原因在于改善型需求進(jìn)一步得到釋放，而且這個趨勢越加明顯了。”克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天指出，去年四季度以來，上海以及北京的改善型需求成交比重明顯開始上揚(yáng)。

　　“改善型需求不斷釋放有多方面的原因，其中最主要也是最直接的一點(diǎn)就是目前市場上有大量的改善型需求被壓抑，這必然導(dǎo)致其尋求釋放的通道。”陳嘯天表示。

　　廣州合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認(rèn)為，改善型需求和投資客4月份已經(jīng)開始進(jìn)入樓市。黎文江分析，存款利率不斷下降，而廣州樓市出租回報率約為4.5%，加上很多的投資客認(rèn)為樓價下調(diào)的空間不大，房地產(chǎn)保值潛力大，因此紛紛入市。

　　然而，第一太平戴維斯研究部報告顯示，受金融危機(jī)與2009年盈利預(yù)期不確定的影響，2009年一季度深圳高端住宅租金和入住率都出現(xiàn)了下降，且在未來還有持續(xù)下降的壓力。第一太平戴維斯指出，2009年首季度深圳服務(wù)式公寓空置率上升到12.7%，平均租金為人民幣193.6元/平方米/月，環(huán)比下跌2%，同比下降達(dá)7.8%。報告還指出，除服務(wù)公寓外，高端私人住宅市場租金第一季度下降2.8%，平均空置率上升2.9個百分點(diǎn)，達(dá)到22%。

　　第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部助理董事陳松吟表示，對外籍人士依存度高的高端住宅租賃市場，會持續(xù)面臨租金和入住率同步下降的壓力。“一部分客戶因跨國企業(yè)業(yè)務(wù)收縮回國，不再需要，另一部分是跨國公司控制成本支出，降低了住房補(bǔ)貼。”深圳蛇口某高端租賃市場負(fù)責(zé)人表示。

　　廣州知名地產(chǎn)分析人士韓世同也謹(jǐn)慎表示，目前廣州中心城區(qū)樓房供應(yīng)量不多，樓價高，投資回報不明朗，投資客不會集中入市。

　　“大戶型樓盤和豪宅的熱銷，表明深圳樓市‘小陽春’進(jìn)入了第二個階段。”深圳高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺表示，雖然有別于首次置業(yè)，但改善型需求仍然是屬于剛性需求，是去年觀望情緒濃厚的情況下被壓抑的需求，如今開始釋放。但目前投資客尚不活躍，待這些剛性需求釋放殆盡后，樓市成交量將會重新下滑。

　　調(diào)升開工面積苗頭顯現(xiàn)

　　“我們現(xiàn)在是沒貨賣，紫麟山正在加快建設(shè)進(jìn)度。”深業(yè)南方地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深業(yè)集團(tuán)在春交會展出10多個樓盤僅有3個主力樓盤在售，東城上邸和紫麟山都出現(xiàn)新貨斷檔。熙龍灣、星海名城、萬科金域華府、桃源居等樓盤也基本處于“斷貨”狀態(tài)。“銷售速度快過預(yù)期，二期要到6月底才能賣。”熙龍灣銷售負(fù)責(zé)人表示。

　　星海名城相關(guān)人士指出，斷貨原因更多在于去年不少房企調(diào)減了開工面積、放慢了建設(shè)進(jìn)度，如深振業(yè)2008年年報顯示，緩建星海七期、振業(yè)城五期8-11棟、振業(yè)巒山谷花園一期7-13棟等項目。

　　由于樓市成交回暖超出預(yù)期，深圳部分熱點(diǎn)片區(qū)和新增供應(yīng)跟不上，出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”斷貨，不少開發(fā)商開始調(diào)增開工面積或加快建設(shè)進(jìn)度。深業(yè)南方已加快深圳兩個在建樓盤進(jìn)度，龍崗區(qū)的坑梓項目也定出了下半年動工的日程表。去年曾申請延期一年竣工的天健時尚空間，而今已有兩棟樓封頂，其負(fù)責(zé)人表示正在趕進(jìn)度，爭取在今年底開盤。振業(yè)也有幾個緩建項目已復(fù)工或加快建設(shè)。

　　萬科在2009年一季報透露“在存貨管理上，公司繼續(xù)堅持‘量出為入’的原則，確保項目的開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏相匹配。將結(jié)合市場形勢，考慮對開工計劃作出調(diào)整，并將在中期報告中進(jìn)行披露。”

　　土地市場也繼續(xù)融冰，繼4月29日首次推出居住用地之后，深圳市土地房產(chǎn)交易中心6月2日將公開掛牌捆綁出讓寶安區(qū)三宗地項目改造權(quán)及土地使用權(quán)，其中兩宗為商住混合用地，使用年期為70年，另一宗為商業(yè)及公寓用地，使用年期也為70年；6月10日,還將出讓一塊位于福田區(qū)南園愛華路西側(cè)的商住用地，建筑面積為18500平方米。

　　“今年樓市仍是以消化存量為主，有能力、有信心調(diào)增開工面積，進(jìn)入新一輪開發(fā)的開發(fā)商還不多。”深圳市社科院城市運(yùn)營主任高海燕指出，一些斷檔現(xiàn)象并不代表樓市供不應(yīng)求，而只是結(jié)構(gòu)性問題，目前深圳仍有近500萬平方米的新房存量，開發(fā)商不會盲目樂觀加大開發(fā)或漲價。