上海市住房保障和房屋管理局昨天發(fā)布《上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見(征求意見稿)》，宣布將正式推出公共租賃住房，并將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶籍人口擴(kuò)大至有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口。

　　業(yè)界認(rèn)為，作為配套措施之一，公租房方案亮相意味著上海樓市調(diào)控細(xì)則逐步浮出水面。該方案也有為房產(chǎn)稅“打前鋒”的意味，因為一旦開征房產(chǎn)稅，可能會使部分出租房持有者拋售房產(chǎn)，或因成本增加將稅費轉(zhuǎn)嫁給租客，影響到市場穩(wěn)定。而發(fā)展公共租賃住房可以對此形成緩沖。

　　住房保障范圍拓寬至常住人口

　　根據(jù)《實施意見》，上海將通過一批專業(yè)運營機構(gòu)，以市場機制運營，向包括非滬籍人口的上海常駐居民提供公共租賃房。價格將略低于商品房租賃的市場水平。同時支持有條件單位(包括各類經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū))利用自用土地發(fā)展公共租賃房，即單位租賃房。另外，運營機構(gòu)可與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作，利用農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)公租房。

　　一位參與上海公租房制度方案討論的專家表示，早在去年兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中就提出“積極發(fā)展公共租賃住房”。2009年以來，為解決城市“夾心層”的居住問題，各地開始研究建設(shè)針對中低收入者的租房市場，希望其和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價商品房、廉租房一起，構(gòu)成比較完善的住房保障體系。

　　今年5月21日，重慶發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的十條措施，首要一條即構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，并明確2010年開工建設(shè)公共租賃房500萬平方米，申請范圍向外地戶籍人士開放。另有報道稱，目前北京計劃拿出50%以上的土地用于建設(shè)限價房、公共房及低收入房，深圳也計劃今年出臺住房保障制度。

　　“除了白領(lǐng)公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外，公租房主要服務(wù)目標(biāo)是各地農(nóng)民工及中低收入人群。也就是城市‘夾心層’。這大大擴(kuò)展了廉租房的租住對象范圍。這就是公租房推出的初衷。”上述專家表示。

　　從公租房方案來看，上海并未像重慶一樣公布明確的公租房量化指標(biāo)，也沒有明確公租房體系建設(shè)的資金來源。對公租房的運營主體，方案中稱“區(qū)縣政府按屬地化管理原則負(fù)責(zé)本轄區(qū)公共租賃房建設(shè)、籌集和供應(yīng)管理。”具體平臺是組織扶持一批“專業(yè)機構(gòu)”，按《公司法》組建，采取市場化運作，以保本微利為目標(biāo)。政府可投資入股運營機構(gòu)，入股方式可以是土地出讓金及行政事業(yè)性收費方面給予減免，作價入股，也可以提供土地房產(chǎn)等，其中低于市場價的部分可以折價入股。

　　房地產(chǎn)問題專家印堃華表示，在對上海公租房方案進(jìn)行討論時，曾有專家提出由市場主體平等參與公租房運營機構(gòu)的競標(biāo)，以增加運營效率。但從目前方案來看，政府將間接參與運營。有專家擔(dān)心，此舉可能令公租房制度成為房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急之策，難以實現(xiàn)長遠(yuǎn)保障的目標(biāo)。

　　新建商品房項目需配建5%保障房

　　據(jù)上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今后凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項目，均應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)項目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。

　　“目前這項規(guī)定正在研究過程中，預(yù)計將于近期實施。”這位負(fù)責(zé)人說。

　　在商品房項目中“配建”、“插建”等方式已成為多個省市為增加保障房供應(yīng)而采取的方法之一。具體的“配建”、“插建”比例在3%、5%不等，但均在土地出讓合同中寫明，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有約束力。

　　另據(jù)介紹，上海實施上述“配建”規(guī)定后，配建的保障房源將移交給政府，用作經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等。

　　意在為房產(chǎn)稅做配套支持

　　目前，上海市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則仍未出臺，市場上關(guān)于房產(chǎn)稅等方面的傳言不斷。有市場人士認(rèn)為，上海市有關(guān)部門在此敏感時刻公布公租房方案可能很有深意。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄指出，此舉意在為上海即將開征的房產(chǎn)稅做配套支持。因為一旦開征房產(chǎn)稅，會迫使部分出租房持有者拋售房產(chǎn)，或因成本增加將稅費轉(zhuǎn)嫁給租客，影響到租賃房市場穩(wěn)定。而建設(shè)公共租賃房則可以對此形成緩沖。

　　同時，大量興建保障房也有助于解決房地產(chǎn)市場開工不足等問題。“從這點來看，也是為下一步出臺的房產(chǎn)稅負(fù)面影響作相關(guān)對沖準(zhǔn)備。”薛建雄表示。記者 于兵兵