上海市住房保障和房屋管理局昨天發布《上海市發展公共租賃住房的實施意見(征求意見稿)》，宣布將正式推出公共租賃住房，并將住房保障覆蓋面從城鎮戶籍人口擴大至有基本穩定工作的城市常住人口。

　　業界認為，作為配套措施之一，公租房方案亮相意味著上海樓市調控細則逐步浮出水面。該方案也有為房產稅“打前鋒”的意味，因為一旦開征房產稅，可能會使部分出租房持有者拋售房產，或因成本增加將稅費轉嫁給租客，影響到市場穩定。而發展公共租賃住房可以對此形成緩沖。

　　住房保障范圍拓寬至常住人口

　　根據《實施意見》，上海將通過一批專業運營機構，以市場機制運營，向包括非滬籍人口的上海常駐居民提供公共租賃房。價格將略低于商品房租賃的市場水平。同時支持有條件單位(包括各類經濟和產業園區)利用自用土地發展公共租賃房，即單位租賃房。另外，運營機構可與農村集體經濟組織合作，利用農村建設用地建設公租房。

　　一位參與上海公租房制度方案討論的專家表示，早在去年兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中就提出“積極發展公共租賃住房”。2009年以來，為解決城市“夾心層”的居住問題，各地開始研究建設針對中低收入者的租房市場，希望其和經濟適用房、中低價商品房、廉租房一起，構成比較完善的住房保障體系。

　　今年5月21日，重慶發布促進房地產市場健康發展的十條措施，首要一條即構建多層次住房供應體系，并明確2010年開工建設公共租賃房500萬平方米，申請范圍向外地戶籍人士開放。另有報道稱，目前北京計劃拿出50%以上的土地用于建設限價房、公共房及低收入房，深圳也計劃今年出臺住房保障制度。

　　“除了白領公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外，公租房主要服務目標是各地農民工及中低收入人群。也就是城市‘夾心層’。這大大擴展了廉租房的租住對象范圍。這就是公租房推出的初衷。”上述專家表示。

　　從公租房方案來看，上海并未像重慶一樣公布明確的公租房量化指標，也沒有明確公租房體系建設的資金來源。對公租房的運營主體，方案中稱“區縣政府按屬地化管理原則負責本轄區公共租賃房建設、籌集和供應管理。”具體平臺是組織扶持一批“專業機構”，按《公司法》組建，采取市場化運作，以保本微利為目標。政府可投資入股運營機構，入股方式可以是土地出讓金及行政事業性收費方面給予減免，作價入股，也可以提供土地房產等，其中低于市場價的部分可以折價入股。

　　房地產問題專家印堃華表示，在對上海公租房方案進行討論時，曾有專家提出由市場主體平等參與公租房運營機構的競標，以增加運營效率。但從目前方案來看，政府將間接參與運營。有專家擔心，此舉可能令公租房制度成為房地產調控的應急之策，難以實現長遠保障的目標。

　　新建商品房項目需配建5%保障房

　　據上海市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，今后凡新出讓土地、用于開發建設商品住房的建設項目，均應當按照不低于建設項目住房建筑總面積5%的比例配建經濟適用房等保障性住房。

　　“目前這項規定正在研究過程中，預計將于近期實施。”這位負責人說。

　　在商品房項目中“配建”、“插建”等方式已成為多個省市為增加保障房供應而采取的方法之一。具體的“配建”、“插建”比例在3%、5%不等，但均在土地出讓合同中寫明，對房地產開發企業具有約束力。

　　另據介紹，上海實施上述“配建”規定后，配建的保障房源將移交給政府，用作經濟適用住房、公共租賃住房等。

　　意在為房產稅做配套支持

　　目前，上海市房地產調控細則仍未出臺，市場上關于房產稅等方面的傳言不斷。有市場人士認為，上海市有關部門在此敏感時刻公布公租房方案可能很有深意。中國房產信息集團分析師薛建雄指出，此舉意在為上海即將開征的房產稅做配套支持。因為一旦開征房產稅，會迫使部分出租房持有者拋售房產，或因成本增加將稅費轉嫁給租客，影響到租賃房市場穩定。而建設公共租賃房則可以對此形成緩沖。

　　同時，大量興建保障房也有助于解決房地產市場開工不足等問題。“從這點來看，也是為下一步出臺的房產稅負面影響作相關對沖準備。”薛建雄表示。記者 于兵兵