房產稅改革已成定局。國務院日前轉發2010年深化經濟體制改革重點工作意見時明確,將“逐步推進房產稅改革”。而除上海有消息傳出將在上海版樓市調控細則中納入房產稅征收辦法,近日重慶有關負責人也表示房產稅方案已上報中央正待批復。目前,雖然房產稅改革時間表仍未明確,房產稅改革的具體內容、征稅對象、稅率等尚未公布,但顯然市場預期正在逐步明朗化。

　　重慶官方證實方案已上報

　　通過開征住房保有環節的稅收來抑制樓市中的投資投機行為是中央調控的主要思路之一。在增加供應、收緊信貸調控政策出臺之后,通過稅收抑制房價成為本輪調控體系中尚待補上的最后一環。

　　此前,關于住房保有環節征稅的官方表述一直是“物業稅”。不過由于物業稅開征難度大,立法耗時過長,此后“物業稅”一詞逐漸淡出官方表述,“房產稅”取而代之。今年4月,財政部將“完善房產稅制度”列入其2010年工作要點；4月17日,國務院頒布“新國十條”亦明確指出,要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。直至近日,國務院再次明確“逐步推進房產稅改革”。

　　而在房產稅改革試點落子方面,4月22日曾有消息稱,物業稅4個城市的試點已獲得國務院批準,包括重慶、深圳、北京和上海。早在本月初,《上海證券報》就已報道稱上海即將出臺的地方版調控細則中將考慮啟動房產稅。

　　雖然該消息始終未得到上海市相關主管部門的證實,上海市住房保障和房屋管理局對外統一口徑是“目前沒有公布任何關于上海運行房產稅的消息、計劃和時間表”。但據《21世紀經濟報道》報道,一位上海市地產界的知情人士透露,上海房產稅實施細則修改方案已上報國務院。

　　昨日,重慶市財政局局長劉偉更是證實,重慶市房產稅方案正待中央批復,并已做好相關準備。此外,湖南省相關權威部門也表示湖南確實在研究對商業地產率先試點征收物業稅。

　　或對首套自用住房免征

　　財政部財政科學研究所所長賈康日前表示,中國當前開征房產稅是可行的,但此項改革“牽一發而動全身”,高度敏感,方案設計上應注重“漸進”要領,不求一步到位。他建議,實施初期,對一般的消費性住房不考慮實征；獨立別墅、豪華公寓則可先行實征；對居民一定面積以下的“第一套自用住房”,可以考慮永不實征。

　　而從國務院轉發的2010年深化經濟體制改革重點工作意見來看,并沒有明確房產稅改革的時間表。房產稅改革的具體內容、征稅對象、稅率等等也都尚未明晰。不過在幾個可能的試點城市當中,有媒體報道的上海征收細則或許可以一斑窺豹。

　　據《21世紀經濟報道》報道,一位上海市地產界的知情人士透露,在已上報國務院的上海市房產稅實施細則修改方案中,房產稅稅率定為0.8%,其具體征收方式為,以契證上的購房金額為基數進行征收,也就是說“100萬元的房子,每年收8000元”。該人士還透露,此次上海房產稅上報版本,可能從第三套房開始征收。

　　《中國證券報》則報道稱,上海征收房產稅征收面積界限,或以人均超過70平方米征稅,或以戶為單位,超過200平方米征稅。同時,針對投資炒房客設置門檻,無滬籍或無上海居住證,不能提供3年以上工作納稅記錄,購房也將征稅。

　　社科院財貿所副所長高培勇指出,當前改革房產稅的重點應放在現有征稅范圍內對計稅依據的調整。他認為,改革應將原先按房產原值計稅改為按評估值,也就是市值計稅,從而更好發揮房產稅調節貧富差距的作用。

　　開征技術難度不小工程浩大

　　不過對于房產稅改革的執行,目前仍面臨不少困難,例如需要建立一套大型的全國性資料庫,統計每戶家庭到底擁有多少套房。征收的稅率若以價格作為標準,更要開展繁復的估價工程。

　　僅以上海為例,數據顯示,目前上海注冊房產估價師有1351名。截至2009年,上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日,按每套100平方米計算,上海1351名評估師大約需要1萬天評估完畢,也就是28年才能完成,還不包括期間的新增房屋面積。

　　此外,對于房產稅是否真的能解決高房價的問題,部分專家和業內人士也尚存疑慮。有業內人士指出,房產稅可能最終會像二手房交易營業稅一樣,被轉嫁給購房者,從而進一步推高房價。

　　還有專家指出,為打擊炒樓,此前有關調控已收緊信貸,但房價仍居高不下尚未松動。這主要是由于在當前樓市中,開發商主導了房屋供應,不愿意降價。而開征房產稅所針對的是消費者而非開發商,所以要達到樓價下調的目的,相信并不容易。

　　開征預期給開發商空前壓力

　　當然,房產稅改革的預期至少當下已給不少開發商帶來了空前的壓力。有開發商表示:“無論是調控細則還是房產稅,出來了我們才好制訂應對策略,現在這樣懸而未決的,都不知道下一步怎么辦才好了。”

　　對住房持有環節征稅,目前普遍的觀點認為短期利空明顯,但長期則有助于抑制市場泡沫、促進穩定健康。

　　從股市來看,周一A股市場受國務院同意逐步改革房產稅消息的影響大幅下挫,跌幅高達2.4%,直接導致市場的反彈趨勢被破壞。方正證券分析指出,房產稅離真正開征還有一段時間,但市場投資的恰是預期,對預期的擔憂必將使市場以調整的姿態應對,在房產稅塵埃落定前,大盤難以真正見底。

　　凱盛經略(上海)投資管理有限公司副總經理趙煒表示,“不管稅率是多少、征稅對象是哪些,房產稅一旦開征,短期內對市場無疑是利空,它將增加住房持有成本,持房者將會對成本和收益進行審慎權衡,一部分炒房者將會被迫拋售房源,這將增加市場供應,并給價格帶來更大的下行壓力。”

　　記者盧軼