一個多月前開始的狂風驟雨般的房地產調控似乎正逐漸向和風細雨轉變。繼北京出臺“嚴厲”的房產新政細則之后,上周五廣州、重慶同日出臺細則,加上此前的深圳,三地的細則都被冠上了“溫和”的定語。

　　被稱為“史上最嚴厲”的中央樓市新政到了地方卻威風大減,連地產大亨潘石屹都說,開發商們就“猶如瀕臨淹死的人看到海面上漂來一塊木頭”。不過也有專家指出,樓市新政的軟著陸實際上也有其客觀原因,因為倘若過于嚴厲,市場會進入極度萎縮,這不僅對未來樓市的發展不利,也會傷害到實體經濟。

　　記者盧軼

　　1 新政未導致開發商集體降價

　　早在4月底,北京就緊跟中央出臺了新政細則“京十二條”,暫定同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房；商業銀行根據風險狀況,暫停對購買第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。嚴厲程度更甚中央政策,讓大多數人吃了一驚。

　　隨后,存款準備金率年內第三次上調,政策效應類加讓不少開發商承受了空前的壓力,也促使恒大地產率先打起了“降價牌”。雖然恒大8.5折的打折優惠幾經波折,也頗受爭議。但作為一家全國性大型房企,恒大的打折讓人聯想起2008年率先降價的萬科。連地產大腕潘石屹都擔心:“恒大打響了降價大戰的第一槍,在資本市場和房地產市場引起了很大的地震,不知道會不會造成房地產市場的多米諾骨牌效應,就像2008年9月萬科引領的降價潮那樣。”

　　雖然恒大的降價行為被很多人寄予了帶動示范房價步入調整期的厚望,但從隨后其他大型房企的反應來看,恒大扯起的大旗并未一呼百應,不少開發商均在不同場合表示不會跟進降價。

　　廣州社科院研究員彭澎在分析為何恒大降價未能得到響應時指出,樓市新政出臺后,地方陸續開始出臺細則,雖然北京的細則較為嚴厲,但就是那些還沒有出臺的地方細則,給了開發商一縷希望。更有業內人士指出,只要政策一天未落地,開發商就還有公關和操作的空間。“現在是一個樓價的平臺期,市場的觀望期,政策的等待期。新政效果還有待觀察,這成為了開發商觀望的重要背景。”

　　此外,五一之后,全國各大城市的樓市成交量雖然基本都直線下跌,但房價卻幾乎未受新政影響,這也讓更多的人開始期待其他城市的新政。而上海、廣州、深圳等城市的新政尺度如何,無疑是所有人都關注的問題。

　　2　深穗渝細則均被指太“溫和”

　　5月6日,深圳繼北京之后拿出了新政細則。在這份細則中,只包含了差別化信貸、授權商業銀行可暫停購買三套以上住房貸款,以及限制非本地居民貸款購房的內容,市場一直流傳的限購套數的政策沒有在細則中出現,因而被市場冠上了“溫和”的帽子。

　　5月21日,廣州、重慶的細則也千呼萬喚始出來。兩地樓市調控細則均未提及限購、擴大房產稅征收范圍、停止三套房貸等政策。有業內人士指出,與北京此前出臺的細則相比,陸續出臺的各地方細則越來越顯得“溫和”,不免讓人有些失望。

　　對于市場的質疑,深圳市規劃國土委解釋稱,國務院新政出臺后,深圳的成交量已大幅下跌,這表明國家的調控政策已經取得很好的效果,因此深圳沒有像其他城市那樣出臺“限購令”。廣州市國土房管局副局長黃文波也表示,廣州樓市成交量已經出現較大萎縮,今后必然會產生一定的變化。重慶市國土房管局有關人士更表示“不能別人生病,重慶來吃藥”。

　　一位不愿意透露姓名的業內人士表示,正如上述重慶市國土房管局有關人士所言,在廣州、重慶主管部門和開發商看來,當地房價是“價值洼地”,沒必要過度調控。而最終廣州、深圳、重慶“溫和”細則的出臺,也可能包含了開發商在其中的努力。

　　至此,四大一線城市中,僅剩上海細則未出,而由于可能啟動住房保有環節征稅的傳言,因而上海版細則也格外引人注目。

　　關于房地產稅,近日有媒體報道,發展改革委產業研究所有關研究人員稱三年之內免談房產稅,昨日該消息又被發展改革委有關部門澄清,稱“其研究人員所發表的意見只能是個人觀點,不代表發展改革委的立場。”但仍有業內人士認為,“溫和”的深圳、廣州等地細則均未涉及房產稅征收范圍擴大問題,因而尚未出臺的上海細則涉及這一問題的可能性也較小。

　　3 樓市與經濟關系再次引發思考

　　4月統計數據顯示,城鎮固定資產投資和規模以上工業企業增加值增速有所降低,引發了市場對經濟增速回調的擔憂。樓市和經濟全局的關系也再次引起了業內思考。全國工商聯房地產商會會長聶梅生就把樓市調控和宏觀經濟運行聯系了起來,比如樓市調控后,如果通脹預期減少了,也要謹防其他可能出現的問題,比如投資下降等。

　　因而在當前出現經濟增速可能放緩預期的背景下,不少專家指出,地方細則的軟著陸未必壞事,因為倘若過于嚴厲,房地產投資大量收縮,市場會進入極度萎縮,這不僅對未來樓市的發展不利,也會傷害到實體經濟。

　　近期,中央高層提出的一些政策信號也讓人關注。國家主席胡錦濤17日會晤到訪的德國總統克勒時表示,當前,世界經濟復蘇的基礎仍不牢固,各國應該繼續堅持刺激經濟的舉措,繼續加強合作。國務院總理溫家寶在天津考察時也提出,當前宏觀調控面臨兩難問題,要區別對待、有保有壓,既形成調控整體合力,又要防止多項政策疊加的負面影響。

　　多位專家認為,當前諸多宏觀調控的政策效果還未完全顯現,近期中央可能更多地監測已出臺政策的調控效果,出臺新的政策會更加謹慎。國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示,在今年嚴厲的調控下,在一些房價過高的地區,可能會有一個幅度較大的回調,但是這并不意味著房地產市場會暴跌下去,如果出現暴跌,或者宏觀經濟出現二次探底,房地產新政有可能再次中止。

　　不過一個值得注意的現象是,5月20日出臺的首個省級細則———“浙18條”還“提前”要求各地要認真貫徹執行國家有關部門后續可能出臺的政策,包括“合理引導個人住房消費、調節個人房產收益等有關稅收政策”和“第二套住房認定標準”。也就是說,國家有關部門已做好了調控政策,只要調控效果不明顯,則必然還有“后招”。

　　-鏈接各城市細則概覽

　　◎北京

　　暫定同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房；商業銀行根據風險狀況,暫停對購買第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。

　　◎深圳

　　限制各種名目的炒房和投機性購房；商業銀行根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。但此前市場一直流傳的限購套數的政策沒有在細則中出現。

　　◎廣州

　　嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；在房價過快增長勢頭得不到遏制的情況下,研究采取一定時期內限制購房套數等臨時性措施,抑制投機性住房需求。但并未暫停三套房貸。

　　◎重慶

　　嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地,并將高檔住房土地增值稅預征率上調到2%。鼓勵普通商品住房消費,普通商品住房交易契稅按1%征收,住房交易手續費減半收取,高檔住房交易契稅按3%征收。未叫停三套房貸,但“醞釀對個人房產收益征稅”。