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　　5月13日，《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》指出，鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)。

　　保障房能不能吸引民企，最核心的還是利潤。相比商品房開發(fā)的高利潤，民企參建保障房的可持續(xù)性、效率成為地方政府的擔(dān)憂之一。但從某民企參與保障房建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，保障房并非“雞肋”。

　　若要吸引更多民間資本進(jìn)入該領(lǐng)域，政府尚需在現(xiàn)有保障房優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，破除準(zhǔn)入、運(yùn)行、管理、融資等方面體制、機(jī)制上的障礙。

　　5月13日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》提出，要進(jìn)一步拓寬民間投資的領(lǐng)域和范圍。其中特別提出，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。

　　保障性住房建設(shè)利潤低、任務(wù)重、輿論關(guān)注度高，歷來是以政府投入為主，參與開發(fā)建設(shè)的大多也是國有企業(yè)。以民營房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的民間資本是否愿意進(jìn)入這一“吃力不討好”的領(lǐng)域？民間資本的進(jìn)入將帶來哪些變化？需要哪些具體政策來鼓勵？

　　民間資本介入——

　　“政府當(dāng)然歡迎”

　　2010年，全國共將建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增長。盡管中央財(cái)政今年將安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金達(dá)632億元，比上年增加81億元，但由于保障房建設(shè)量的大幅增加，地方財(cái)政的投入壓力將進(jìn)一步加大。

　　“如果能順利引入民間資本支持保障性住房建設(shè)，政府當(dāng)然歡迎。”江蘇省常州市房管局副局長吳海泳告訴記者。

　　在現(xiàn)行的條件下，民間資本參與保障房建設(shè)的最佳模式，就是由民營房地產(chǎn)開發(fā)商“帶著錢”參與保障房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。也就是說，在土地、稅費(fèi)現(xiàn)行優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，讓民營企業(yè)從拿地環(huán)節(jié)開始，以現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的模式進(jìn)行保障房項(xiàng)目開發(fā)，最后通過政府回購或開發(fā)商自行組織銷售，賺取相應(yīng)的利潤。

　　吳海泳認(rèn)為，在這種模式下，政府僅需投入土地、減免稅費(fèi)，幾乎不需要財(cái)政再支出現(xiàn)金，等于是為保障性住房建設(shè)拓寬了資金來源渠道，將大大減輕地方財(cái)政的壓力，有利于加快保障房建設(shè)的進(jìn)度。

　　怎樣吸引民企——

　　“最核心的還是利潤”

　　“保障房能不能吸引民營企業(yè)，最核心的還是利潤。”吳海泳認(rèn)為，如果沒有足夠的利潤，民間資本沒有理由參與保障房建設(shè)。

　　房改初期，一些城市曾經(jīng)采取上述模式，由民營企業(yè)投資、組織開發(fā)了一批經(jīng)濟(jì)適用房。但隨著開發(fā)成本的不斷提高，以及商品房市場高額利潤的吸引，民營企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商品房開發(fā)，保障房建設(shè)的“硬骨頭”多由國有企業(yè)承擔(dān)，或政府直接組織建設(shè)。

　　一家參與北京經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的國有企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，實(shí)際上近年來經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)成本提高很快，企業(yè)能夠保本就已經(jīng)實(shí)屬不易，不少項(xiàng)目都出現(xiàn)了虧損。而據(jù)記者了解，由于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目屢屢出現(xiàn)虧損，各地政府通過土地、資金、修改規(guī)劃等方式“補(bǔ)償”國有開發(fā)企業(yè)的例子比比皆是。

　　同樣的問題也出現(xiàn)在剛剛起步的公共租賃房建設(shè)上。“從國際經(jīng)驗(yàn)看，民企參與保障房建設(shè)，最有可能在公共租賃房上有所作為。”吳海泳說，成熟的公共租賃房項(xiàng)目，將有穩(wěn)定的租金收益，對民營企業(yè)而言有投資價(jià)值。然而，我國大多數(shù)城市租金房價(jià)比極低，商品房尚且不具備通過出租獲取收益的價(jià)值，比商品房租金更低的公共租賃房，出租收益無法覆蓋成本，很難有回報(bào)。

　　“在這樣的情況下，民營企業(yè)能否進(jìn)入保障房，取決于政府用什么樣的優(yōu)惠政策來吸引。”吳海泳說，現(xiàn)有的土地劃撥、稅費(fèi)減免等政策顯然不夠，還需要力度更大的政策支持。

　　盡管民營企業(yè)能為保障房建設(shè)帶來資金，其靈活的體制機(jī)制也可能有助于降低項(xiàng)目成本，但也有政府官員對民企的效率感到擔(dān)憂。福建省廈門市保障住房辦公室副主任王朝暉告訴記者，廈門市曾經(jīng)做過相關(guān)研究。現(xiàn)在以財(cái)政為主的投入模式，以財(cái)政作擔(dān)保融資，直接組織國有的開發(fā)、建設(shè)甚至原材料供應(yīng)企業(yè)，流程簡單，進(jìn)度快。而民營企業(yè)通過市場化的方式融資，融資成本高、時(shí)間長，再通過嚴(yán)格的招投標(biāo)找建設(shè)企業(yè)、找材料供應(yīng)商，環(huán)節(jié)多、速度慢，反而有可能增加成本、降低效率。

　　當(dāng)前最大問題——

　　“缺乏長期融資渠道”

　　盡管當(dāng)前參與保障房建設(shè)的民營企業(yè)并不多，但一些龍頭企業(yè)一直在積極參與保障房建設(shè)。以萬科為例，2006年以來，萬科已竣工和在建的各類保障性住房共159萬平方米，包括限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房等。

　　“參與保障房開發(fā)一方面是萬科希望通過自身的一些努力，履行社會責(zé)任，改善行業(yè)形象。”萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，另一方面，隨著近年來保障性住房占城鎮(zhèn)住房建設(shè)總量比重日益提高，開發(fā)企業(yè)也需要考慮新的業(yè)務(wù)模式。

　　實(shí)際上，對開發(fā)商而言，保障房并不一定是“雞肋”。一位業(yè)內(nèi)人士表示，尤其是在當(dāng)前國家采取嚴(yán)厲措施調(diào)控房地產(chǎn)市場的情況下，開發(fā)保障房項(xiàng)目成本低、風(fēng)險(xiǎn)小，利潤不高但卻相對有保障，對企業(yè)而言是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　無論國有企業(yè)還是民營企業(yè)，當(dāng)前建設(shè)保障房所共同面對的最大問題是“缺乏長期融資渠道”。如果不能在融資機(jī)制上進(jìn)行創(chuàng)新，將嚴(yán)重制約民營企業(yè)參與保障房建設(shè)。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，可以允許保障房投資主體發(fā)行中長期債券籌集建設(shè)資金，但我國保障房項(xiàng)目幾乎沒有盈利記錄，很難保證按時(shí)還本付息。要解決這些問題，還需要研究政策性的支持長期融資的方式。

　　“我們認(rèn)為，要更好、更多地吸引民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)，在現(xiàn)有保障房優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，仍需破除準(zhǔn)入、運(yùn)行、管理、融資等方面體制、機(jī)制上的障礙。”上述萬科負(fù)責(zé)人表示，要按照政策支持、市場運(yùn)作的原則，探索建立保障性住房金融支持機(jī)制，鼓勵金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，建立財(cái)政長期投入制度，完善保障性住房運(yùn)營管理體制。

　　本報(bào)記者 王煒