2007以來(lái)，隨著住宅價(jià)格的暴漲，住宅的投資收益大大超過(guò)了寫字樓的租賃收益，面對(duì)著住宅寫字樓售價(jià)和租金的倒掛，大量的項(xiàng)目紛紛將商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅(即土地性質(zhì)是商業(yè)或者公建，但開發(fā)商將其建設(shè)成為住宅產(chǎn)品)。

　　而在被稱為“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策”的新國(guó)十條出臺(tái)后，住宅類地產(chǎn)因?yàn)樾刨J緊縮等原因成交量直線下滑，一些一線城市成交量下跌幅度甚至超過(guò)8成。但“商改住”式的“酒店式公寓”卻因其商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)而不受政策約束，也導(dǎo)致近期這類項(xiàng)目的銷售出現(xiàn)了難得的上升態(tài)勢(shì)。眾多開發(fā)商也看住了這個(gè)機(jī)會(huì)，一方面大肆宣傳，另一方面加緊此類項(xiàng)目的開發(fā)，打算借此度過(guò)眼前的難關(guān)。一位業(yè)內(nèi)人士就稱，自從住宅限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)后，至少有8個(gè)開發(fā)商找過(guò)他，詢問(wèn)酒店立項(xiàng)改公寓銷售套現(xiàn)的問(wèn)題。

　　不過(guò)5月19日，北京市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國(guó)土局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，并將于6月1日起實(shí)施。而這也意味著，今后將酒店項(xiàng)目分割成一套一套住宅，冠以“酒店公寓”來(lái)出售的這種方式將被禁止，開發(fā)商們也只能另尋他路了。

　　商改住禁令堵

　　住個(gè)人購(gòu)房商貸漏洞

　　對(duì)于5月19日“商改住”禁令，業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，叫停酒店式公寓的銷售，表明北京的房地產(chǎn)調(diào)控正在進(jìn)一步加深。

　　據(jù)了解，根據(jù)最新的住宅限購(gòu)、限貸政策，住宅購(gòu)買三套以上就無(wú)法貸款了，但酒店式公寓因?yàn)槭巧虡I(yè)地產(chǎn)，所以不受限貸令限制。也就說(shuō)，購(gòu)買者如果購(gòu)買的是酒店式公寓，因?yàn)槠渖虡I(yè)地產(chǎn)的身份，別說(shuō)買三套以上，就是買的再多都可以貸到5成的款項(xiàng)，所以很多買房人在購(gòu)買“普通住宅”無(wú)法獲得貸款的情況下，只能選擇購(gòu)買這種可以拿到商貸的房子。

　　因此，部分有酒店立項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)為了迅速回款，就想出了變酒店為公寓的招數(shù)。不過(guò)從現(xiàn)在的情況看，相關(guān)部門顯然已經(jīng)察覺到這些問(wèn)題，所以就出臺(tái)了這個(gè)政策。而這樣一來(lái)，也就全面封死了開發(fā)商試圖通過(guò)此類住宅加速回款的渠道。

　　眾多項(xiàng)目或面臨進(jìn)退兩難

　　5月19日的通知中明確規(guī)定，在本月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分單元進(jìn)行銷售。對(duì)于已取得許可、正在銷售酒店類項(xiàng)目，開發(fā)商要在賣房時(shí)向購(gòu)房人明示房屋使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，并明確告知購(gòu)房人不得擅自改變規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用，并將此情況在認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同中與購(gòu)房人予以約定。

　　而據(jù)了解，除了酒店外，目前也有不少商業(yè)或綜合立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，改為住宅銷售。市建委負(fù)責(zé)人就透露，下一步，還將陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改住宅將被禁售的規(guī)定。

　　目前，對(duì)于5月31日前已經(jīng)簽訂土地出讓合同的酒店類項(xiàng)目，如果申請(qǐng)分割銷售，將由四部門組織召開聯(lián)席會(huì)共同審定。但據(jù)了解，近期北京事實(shí)上已經(jīng)基本不再批準(zhǔn)酒店類項(xiàng)目分割銷售了。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h就對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“商改住的禁令一經(jīng)實(shí)施，北京許多項(xiàng)目都將面臨巨大的難題，那些已經(jīng)在施工的項(xiàng)目將面臨進(jìn)退兩難的選擇，而已經(jīng)購(gòu)買但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房者后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將成大問(wèn)題，已經(jīng)入住的項(xiàng)目，未來(lái)的出售將變得困難�！�

　　“如果說(shuō)，新政是讓樓市需求低迷，“商改住”禁令將立馬讓許多項(xiàng)目面臨進(jìn)退兩難，但不管如何，作為政府，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)是必要的，北京的新規(guī)定，將對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生重大的示范效應(yīng)�！睏钌黉h這樣對(duì)記者表示。

　　此外，市住建委的負(fù)責(zé)人也稱：“這種“商改住”住宅無(wú)法保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)。購(gòu)房者買了這種住宅后，無(wú)法實(shí)現(xiàn)住房的土地使用年限以及配套建設(shè)指標(biāo)�！�(住宅的最高土地使用年限為70年，而酒店類則只有40年)

　　楊少鋒同樣認(rèn)為：“這些項(xiàng)目按規(guī)定不能接通燃?xì)猓�所以通常以電磁爐來(lái)取代煤氣。事實(shí)上，住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃中對(duì)于消防的要求和寫字樓有著較大的差別，因?yàn)樽≌�家家需要點(diǎn)火做飯，所以對(duì)每戶的通風(fēng)要求很高，寫字樓則沒有這方面要求，導(dǎo)致此類項(xiàng)目安全隱患非常大。并且許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，而利用公建項(xiàng)目層高可以達(dá)到5米6的特點(diǎn)，將一層變?yōu)槎�層的LOFT產(chǎn)品也成了非常常見的做法，今后購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)檫亮眼睛看清項(xiàng)目再做決定。”本報(bào)記者 王 崢