政策變化之快讓人難以捉摸。五一之后，此前北京部分區(qū)縣執(zhí)行的“經(jīng)轉(zhuǎn)商”可以“同名轉(zhuǎn)商”的政策被叫停，全市統(tǒng)一規(guī)定要求必須上市交易，即按照二手房交易的流程進(jìn)行。這意味著契稅繳納數(shù)額的大幅上升。而5月6日下發(fā)的補充通知又要求，以2008年4月11日的購房合同簽訂日為界，對“經(jīng)轉(zhuǎn)商”中的交易費用再次進(jìn)行調(diào)整

　　一切皆因政策而起，又因政策而變。

　　4月26日，住建部發(fā)布經(jīng)適房新規(guī)后，隨即引發(fā)“經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房”(簡稱“經(jīng)轉(zhuǎn)商”)的熱潮。次日清晨，北京昌平區(qū)建委的過戶大廳外，早已站滿了等候“轉(zhuǎn)證”的人群，這些人是北京兩個最大經(jīng)適房小區(qū)天通苑、回龍觀的業(yè)主，為限制人流采取排號辦理，如今號碼已經(jīng)排到7月。

　　政策變化之快讓人難以捉摸。五一之后，此前北京部分區(qū)縣執(zhí)行的“經(jīng)轉(zhuǎn)商”可以“同名轉(zhuǎn)商”的政策被叫停，全市統(tǒng)一規(guī)定要求必須上市交易，即按照二手房交易的流程進(jìn)行。這意味著契稅繳納數(shù)額的大幅上升。而5月6日下發(fā)的補充通知又要求，以2008年4月11日的購房合同簽訂日為界，對“經(jīng)轉(zhuǎn)商”中的交易費用再次進(jìn)行調(diào)整。

　　“經(jīng)轉(zhuǎn)商”一系列的變化帶來的是政策的收緊，再經(jīng)過中介的無限放大，已經(jīng)導(dǎo)致一輪“恐慌性經(jīng)轉(zhuǎn)商過戶潮”在五一前后幾天上演，而業(yè)內(nèi)預(yù)計5月底又將迎來第二輪“經(jīng)轉(zhuǎn)商”高潮。此時的經(jīng)適房業(yè)主，正試圖通過各種途徑解讀政策應(yīng)對調(diào)整，糾結(jié)于疑惑和思考中，現(xiàn)在轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)商？如果轉(zhuǎn)，該怎么轉(zhuǎn)才是最劃算？以后政策是不是還有調(diào)整？轉(zhuǎn)商后想換房，但“京十二條”中又規(guī)定一個家庭只能新購一套房屋，是先賣掉再買還是等待政策變動？

　　如今的經(jīng)適房市場，猶如去年底的二手房市場，彼時營業(yè)稅政策遲遲未明帶來的是二手房恐慌性的過戶交易。而今因為“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的朝令夕改，則又催生著經(jīng)適房的“恐慌性轉(zhuǎn)商”。

　　政策頻出催發(fā)“恐慌性轉(zhuǎn)商”

　　家住北京朝陽區(qū)經(jīng)適房小區(qū)百環(huán)家園的王大爺最近很忙，一有時間，他就和老伴忙著向周圍鄰居打聽有關(guān)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的事，“轉(zhuǎn)了沒有”、“交了多少錢”成為二老每天的話題。王大爺關(guān)注“經(jīng)轉(zhuǎn)商”緣于近期有關(guān)經(jīng)適房的新規(guī)。

　　4月26日，住建部發(fā)布了《關(guān)于加強經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，通知指出：“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。對于違背該規(guī)定的行為，如果不能整改，不僅要收回經(jīng)濟(jì)適用房，而且還取消其在5年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。住房保障部門應(yīng)當(dāng)對個人是否已繳納相應(yīng)土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。而已經(jīng)享受經(jīng)濟(jì)適用住房保障的家庭，再購買其他住房的，必須辦理退出手續(xù)或補交相關(guān)價款取得完全產(chǎn)權(quán)。”

　　“經(jīng)濟(jì)適用房政策收緊了，看來只有轉(zhuǎn)成商品房才保準(zhǔn)。”經(jīng)適房新規(guī)出臺后的第二天，王大爺就聽到周圍鄰居談?wù)撝�如何“�?jīng)轉(zhuǎn)商”。也就從那時起，在北京各區(qū)縣建委的過戶大廳，各個經(jīng)適房小區(qū)的業(yè)主們都忙著排隊“轉(zhuǎn)證”。

　　王大爺住的房子是2005年買的，到今年符合滿5年可以上市交易的規(guī)定。“房子當(dāng)初是女兒買的，房產(chǎn)證上寫的是她的名字，現(xiàn)在可以直接轉(zhuǎn)給她了。”

　　而在五一之前，朝陽區(qū)可以“同名轉(zhuǎn)商”，即產(chǎn)權(quán)人通過補交綜合地價款，在不與他人進(jìn)行交易的情況下，將經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證換成商品房產(chǎn)權(quán)證，其他區(qū)縣則不能同名轉(zhuǎn)商，必須進(jìn)行交易過戶才能實現(xiàn)。以王大爺這套100平方米的房子計算，過戶指導(dǎo)價格是6223元/平方米，轉(zhuǎn)成商品房只需要交納10%的綜合地價款62230元。

　　但始料未及的是，五一之后北京對“經(jīng)轉(zhuǎn)商”進(jìn)行調(diào)整：朝陽區(qū)以及豐臺區(qū)的“同名轉(zhuǎn)商”政策被叫停，改成統(tǒng)一規(guī)定要求必須上市交易，即按照二手房交易的流程進(jìn)行。5月6日，根據(jù)《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補充通知》，“2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房一律要通過‘上市交易’的方式完成。”《補充通知》同時明確，通過補交土地收益款的方式(“同名轉(zhuǎn)”)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”并未被完全叫停，但只適用于2008年4月11日以后簽約的已購經(jīng)適房家庭，即2008年4月11日后簽訂購房合同的經(jīng)適房家庭取得契稅完稅憑證或房產(chǎn)證5年后，可以按原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交土地收益款后取得商品房產(chǎn)權(quán)。

　　此前執(zhí)行的2008年下發(fā)的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，沒有對“同名轉(zhuǎn)”作出購房時限要求，而按照新下發(fā)的《補充通知》，2008年4月11日(含)以前簽訂購房合同的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房都必須通過上市交易的方式，“同名轉(zhuǎn)”和上市交易之間主要相差一次契稅的繳納。

　　“現(xiàn)在不能‘同名轉(zhuǎn)商’，這比五一之前轉(zhuǎn)要多交9334元的契稅，如果算上中介手續(xù)費差不多要8萬元，這政策變化也快了些吧。”更讓王大爺感到疑惑的是，因為房子是2008年以前購買的，這意味著即便現(xiàn)在將女兒房子過戶在自己名下實現(xiàn)“轉(zhuǎn)商”，不僅要交額外的契稅，以后轉(zhuǎn)給女兒還要按照這樣的交易進(jìn)行，“房子最后是給女兒的，這樣一折騰豈不是重復(fù)繳稅嗎？”

　　記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，和王大爺有著同樣情況的經(jīng)適房業(yè)主不在少數(shù)。在天通苑和回龍觀小區(qū)的經(jīng)適房，因為產(chǎn)權(quán)證都是子女的名字，在“轉(zhuǎn)商”過程中暫時過戶給父母，以后再由父母過戶給子女，這種“自賣自買”的方式無形中增加了很多稅費成本。

　　政策變化導(dǎo)致稅費增加的現(xiàn)實難題，加之部分中介機構(gòu)鼓吹經(jīng)適房政策還將有調(diào)整的消息，使得“恐慌性轉(zhuǎn)商”成為經(jīng)適房業(yè)主普遍的心態(tài)。“現(xiàn)在轉(zhuǎn)，交的錢不多。如果政策一變，也許多花好幾十萬元。”除了害怕交易成本增加，還有一部分業(yè)主是害怕房子被回購。“現(xiàn)在又買了一套房，以后萬一按最低指導(dǎo)價政府回購我的經(jīng)適房怎么辦啊！所以還是趁沒有實施前趕緊辦完吧！”

　　按照2008年規(guī)定，同等價格條件下，已購經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。據(jù)北京市住保辦主任王成國表示，其實北京市已規(guī)定，已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府回購。但是至今為止，北京尚無一例被回購的例子。

　　“經(jīng)轉(zhuǎn)商”與限購令

　　除了經(jīng)適房新政讓人感覺撲朔迷離外，當(dāng)前的樓市調(diào)控政策也與之產(chǎn)生了交集，部分業(yè)主陷入“經(jīng)轉(zhuǎn)商”和限購令博弈的苦惱中，是先賣后買還是靜待政策變數(shù)呢？

　　最近李先生就遇到這樣的問題。幾年前因為結(jié)婚買了套天通苑的經(jīng)濟(jì)適用房，但如今隨著小孩即將達(dá)到入學(xué)年齡，他也開始關(guān)注朝陽區(qū)的一些學(xué)區(qū)房。“想賣掉手中的經(jīng)適房再湊些錢買一套新房。”因此在經(jīng)適房新規(guī)出臺后，他就迫不及待地去辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，然后聯(lián)系買家收回房款。

　　但令他意想不到的是，按照“京十二條”中樓市調(diào)控的有關(guān)要求，北京市住建委4月30日出臺最新規(guī)定，一個家庭只能新購一套房屋(包括新開盤的房子和二手房)，購買第二套房將不予辦理房產(chǎn)證。這意味著，購買“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的購房人，不管購房人是誰，均意味著已經(jīng)使用了新購一套房的“指標(biāo)”，按照新政策再不能購買二套房了，否則就可能違規(guī)，辦不下房產(chǎn)證。“著急‘經(jīng)轉(zhuǎn)商’就是為了買新房做準(zhǔn)備，現(xiàn)在真‘轉(zhuǎn)’了反而不能買房了，這該怎么辦呢？”李先生感到無奈。

　　說起“經(jīng)轉(zhuǎn)商”后想再買房的計劃，張先生也有著同樣的尷尬經(jīng)歷。“為了把房產(chǎn)證上愛人的名字改成我的，連土地出讓收入加契稅，改這一筆花了7萬多元”。張先生80多平方米的經(jīng)濟(jì)適用房是在2001年購置的，現(xiàn)在用于自住。他對政策比較敏感，是在五一節(jié)前就辦好“經(jīng)轉(zhuǎn)商”手續(xù)的“幸運兒”之一，可辦完后卻有點后悔了。沒料到“不光是錢的問題”，他的兒子前些日子將馬上要辦好手續(xù)的按揭“婚房”掛在他的名下，以保留申請兩限房的權(quán)利。“這下可好了，新政策規(guī)定每個家庭只能新買一套房，我自買自賣這邊相當(dāng)于新買了一套房。那邊不讓賣了，把房子收回了。我現(xiàn)在想買房都買不了。”張先生欲哭無淚。

　　“至于現(xiàn)在過戶是否屬于‘限購房’的范圍，市住建委沒有明確說明。”多家中介機構(gòu)都反映，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”同樣需要進(jìn)行網(wǎng)簽程序，那么該房屋就會在房屋登記的網(wǎng)絡(luò)里顯示為進(jìn)行過交易，這和買賣房屋是一樣的，因此從程序上應(yīng)該符合“同一個家庭限購一套商品房”的范圍，也就是說，過戶家庭在該辦法未解禁前，很有可能不能再購新房。購買“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的購房人，如果另有購房的打算，就要謹(jǐn)慎使用這一“指標(biāo)”，除非今后“一個家庭只能新購一套房”的政策有變動，否則可能使自己陷于被動。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，由于“經(jīng)轉(zhuǎn)商”算新購，使得在經(jīng)濟(jì)適用房集中的回龍觀和天通苑目前因為家庭仍有置業(yè)計劃而停止“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，轉(zhuǎn)而將經(jīng)適房在二手房出售的比重占到20%左右。而這部分房源重新掛牌到二手房市場中，使區(qū)域房源掛牌量增加了近40%，但受政策利空的影響，購房者大都選擇觀望，成交量大幅下滑。見習(xí)記者 石俊