5月初，國(guó)土資源部有關(guān)人士透露，國(guó)土部等14個(gè)部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，目前正在研究制訂小產(chǎn)權(quán)房處理政策方案，并將在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。此舉引起了業(yè)界和購(gòu)房者的普遍關(guān)注。近期不少市民打來(lái)電話詢問有關(guān)政策規(guī)定。

　　市民疑惑

　　城中村改造項(xiàng)目能不能購(gòu)買

　　市民馬先生最近籌備結(jié)婚，因市場(chǎng)上的商品房?jī)r(jià)格太高，他無(wú)奈的將目光瞄向了位于城東的一套據(jù)稱是城中村改造項(xiàng)目的樓盤，房?jī)r(jià)每平方米2000余元。后來(lái)，馬先生到市城改辦咨詢得知，該項(xiàng)目不屬于城中村改造項(xiàng)目，而是非法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，他感到很后悔。

　　以往很多購(gòu)房者都對(duì)城中村改造項(xiàng)目的樓盤很感興趣，不僅因?yàn)榈乩砦恢煤�，且價(jià)格也相對(duì)低一些，但對(duì)城改項(xiàng)目的樓盤出售是否合法，自己買的房子能否得到法律的認(rèn)可，都心存疑慮。"城中村改造項(xiàng)目開發(fā)的樓盤，到底能不能買？"近一段時(shí)間以來(lái)，不少購(gòu)房者遇到了和馬先生同樣的問題。

　　哪些是政府批準(zhǔn)的合法城中村項(xiàng)目，和小產(chǎn)權(quán)房的真正區(qū)別在哪里？一般購(gòu)房者對(duì)此很難區(qū)分清楚。

　　記者了解，目前西安打著城中村改造幌子的小產(chǎn)權(quán)房有以下幾類。一種是所謂的舊村改造，本村村民居住需求滿足后，將多余部分進(jìn)行銷售。還有一種是村民小組利用村上閑置土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。此外，不少村子打著新農(nóng)村建設(shè)的名義違法開發(fā)，這些項(xiàng)目大多在無(wú)法辦理合法的商品房銷售手續(xù)的情況下就開始對(duì)外售房。

　　實(shí)際上城中村改造房并不全部都是沒有保障的小產(chǎn)權(quán)房，只要取得建設(shè)及銷售的相關(guān)證件、五證齊全，即合法辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。那么，城中村改造房就可以同商品房一樣對(duì)外銷售。

　　擾亂市場(chǎng)

　　小產(chǎn)權(quán)房讓合法城改房蒙冤

　　業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，按目前的規(guī)模來(lái)看，這些"小產(chǎn)權(quán)房"已經(jīng)占到房地產(chǎn)年開發(fā)量的20%左右。尤其從去年以來(lái)，房?jī)r(jià)的不斷上漲，把不少購(gòu)房者擠進(jìn)了購(gòu)買這種"小產(chǎn)權(quán)房"的行列，同時(shí)也帶動(dòng)了一大批違法"城中村改造項(xiàng)目"的開發(fā)。

　　盡管將來(lái)可能沒有房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量或業(yè)主的居住權(quán)益可能得不到保障，更大的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)因?yàn)檫`法開發(fā)而面臨拆遷得不到補(bǔ)償、沒有產(chǎn)權(quán)保證而不能上市或繼承……盡管這樣的房子存在如此多的不可靠因素，但因?yàn)閮r(jià)格低廉，仍讓一些中低收入者和"大膽"投資者趨之若鶩。

　　違法小產(chǎn)權(quán)房影響西安市城中村改造的發(fā)展步伐。目前一些公司打著城中村改造的旗號(hào)從事商品房開發(fā)的事件時(shí)有發(fā)生，既干擾正常的城中村改造工作和市場(chǎng)銷售，也使購(gòu)房者的合法權(quán)益無(wú)法得到保障。

　　受此影響，很多購(gòu)房者也對(duì)政府扶持的正規(guī)城改樓盤產(chǎn)生種種疑問，主要包括手續(xù)是否完善、銷售是否合法、產(chǎn)品質(zhì)量是否放心、能不能按揭貸款等方面。

　　記者在采訪中了解到，城改項(xiàng)目因?yàn)椴⒉煌该鞯拈_發(fā)流程以及錯(cuò)綜復(fù)雜的各種關(guān)系，讓很多購(gòu)房者避而遠(yuǎn)之。但同時(shí)這類樓盤最大的優(yōu)勢(shì)在于相對(duì)較高的性價(jià)比，還有處于城市傳統(tǒng)中心區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)，以及周邊都很便利的生活配套和交通，成為一部分人最理想的房源。

　　市民熱捧

　　城改項(xiàng)目迎來(lái)銷售新契機(jī)

　　記者在采訪中了解到，西安市城中村改造自2002年起步，目前已批準(zhǔn)列入改造計(jì)劃的城中村146個(gè)。為此，西安市相繼出臺(tái)了《城中村改造管理辦法》、《關(guān)于加快城中村改造工作的意見》、《城中村村民房屋建設(shè)管理辦法》、《關(guān)于城中村無(wú)形改造工作有關(guān)問題的通知》等文件。這些基礎(chǔ)性政策法規(guī)的起草制定和頒布實(shí)施，基本解決了城中村改造工作存在的困難和問題。

　　去年下半年，西安首批公布的83個(gè)城中村改造項(xiàng)目已全部取得《城中村改造方案批復(fù)》，隨著這83個(gè)項(xiàng)目手續(xù)齊全的合法城中村項(xiàng)目陸續(xù)推向市場(chǎng)，西安樓市迎來(lái)城中村項(xiàng)目的集中上市熱。

　　根據(jù)西安市住宅建設(shè)規(guī)劃，未來(lái)4年內(nèi)城中村改造建設(shè)面積將達(dá)到864萬(wàn)平方米，占全市住房供應(yīng)總量的20%,供應(yīng)量將超過經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)規(guī)模，成為住房供應(yīng)的第二大來(lái)源。

　　在上個(gè)月召開的春季住博會(huì)上，世融嘉誠(chéng)、東泰城市之光、紫郡長(zhǎng)安、新旅城、華豪麗晶、金源愉景華府等一大批城改項(xiàng)目以全新的形象受到廣泛矚目。記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入五月份，頻頻出臺(tái)的樓市新政讓市場(chǎng)遭遇低迷，而一些占據(jù)城市中心絕佳位置的城改項(xiàng)目受到市民青睞。據(jù)一家城改項(xiàng)目開發(fā)公司負(fù)責(zé)人分析，一個(gè)主要的原因是很多城改項(xiàng)目獲得了前所未有的政策支持，在手續(xù)上已經(jīng)逐步完善，同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)等方面也有了很大的提升。

　　值得一提的是，中建地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、上海綠地等一些大品牌也在積極參與西安的城改項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。不久前中國(guó)建筑股份有限公司投資60億元，對(duì)灃渭新區(qū)管區(qū)域內(nèi)面積約250萬(wàn)平方米的城中村進(jìn)行改造、拆遷和安置。在經(jīng)開區(qū)、浐灞、高新區(qū)、城南等熱點(diǎn)區(qū)域，一大批品牌開發(fā)公司參與的城改項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)浮出水面。這將會(huì)讓長(zhǎng)期在夾縫中生存的城改項(xiàng)目迎來(lái)前所未有的發(fā)展良機(jī)。