“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正在深刻地影響著各地樓市。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，受接二連三的調(diào)控政策影響，五一期間，北京、深圳等地樓市持續(xù)低迷，無論是購房者還是開發(fā)商均陷入觀望狀態(tài)，商品房成交量降至冰點(diǎn)，而成交價(jià)格則出現(xiàn)了松動跡象。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，地方版樓市調(diào)控的嚴(yán)厲程度更勝于中央，未來各地樓市有望繼續(xù)走低，或現(xiàn)“量價(jià)齊跌”，樓市調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立。專家表示，此番政策調(diào)控如果沒有明顯效果的話，中央或各地方政府還有可能出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，比如呼聲一直高漲的樓市稅收政策。

　　現(xiàn)狀

　　購房情緒陷入嚴(yán)重觀望

　　“最近看房的人明顯少了，上個(gè)月月初的時(shí)候一天能接十幾組客戶 ， 現(xiàn) 在 一 天 能 有 二 三 組 就 不 錯(cuò)了。把4月份的單子辦完，就可以好好休息一陣了。”北京東四環(huán)某中介經(jīng)紀(jì)人小馬無奈地說。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者3日從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站上獲悉，五一 期 間 ， 北 京 二 手 房 交 易 跌 入 冰點(diǎn)，5月1日、2日的日均簽約量僅為211套，與4月日均簽約量1164套相比，降幅達(dá)82%。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)還顯示，4月中旬新“國十條”出臺后，北京共有8個(gè)項(xiàng)目推出新的預(yù)售房，共2377套新房上市預(yù)售，截止到4月27日，僅售出1套。

　　“五一”期間，在位于管莊的某項(xiàng)目售樓處，看盤者寥寥無幾，售樓員也在閑聊。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到，這個(gè)項(xiàng)目剛剛在五一前開盤，推出了約300套房源，目前賣了不到100套。

　　“之前都是開盤就被搶光，現(xiàn)在政策調(diào)控太厲害，許多原來有意向的客戶都開始觀望了。”而對于25000元/平方米的均價(jià)，銷售人員表示，暫時(shí)不會調(diào)整，“開發(fā)商暫時(shí)不缺錢，也在觀望。”

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師齊凡告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，歷年來的大、小長假，樓市成交量都是很低的，所以光看假期的成交量沒有太多參考價(jià)值。“新政給樓市帶來的影響，關(guān)鍵還要看五一之后，現(xiàn)在的情況并不樂觀，下半年的情況會越來越糟。”

　　不只是北京，樓市降溫政策的接連出臺，也使得深圳的購房情緒由之前的一路高漲瞬間降至嚴(yán)重觀望。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日，深圳僅成交26套新房住宅，5月2日僅成交7套 新 房 住 宅 。 樓 市 的 冷 清 可 見 一斑。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在2010中國深圳(春季)房地產(chǎn)交易會現(xiàn)場看到，深圳本土開發(fā)商只有8家，參展樓盤僅14個(gè)，較之去年51個(gè)深圳專案參展，驟降七成多，創(chuàng)下史上最冷清紀(jì)錄。

　　“從4月下旬開始，北京許多地區(qū)二手房價(jià)出現(xiàn)松動。從目前的形勢看，這種勢頭還將持續(xù)一段時(shí)間，”齊凡預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控趨緊及成交量的下滑，北京二手房價(jià)格將率先下跌，大約在2至3個(gè)月后，新房房價(jià)將開始松動。

　　中原地產(chǎn)則預(yù)計(jì)，5月份，北京商品房成交量有可能出現(xiàn)明顯下跌，跌幅或超過5成，而價(jià)格則因?yàn)?月 開 盤 城 區(qū) 項(xiàng) 目 比 例 開 始 增加，開盤均價(jià)有可能繼續(xù)上漲，但是 部 分 郊 區(qū) 項(xiàng) 目 必 然 開 始 下 調(diào) 價(jià)格，樓市調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立。

　　原因

　　地方版樓市新政扎堆出臺

　　開發(fā)商和購房者的雙重觀望，與中央和地方推出的新一輪樓市調(diào)控政策有著莫大的關(guān)系。

　　繼4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》下發(fā)之后，包括北京在內(nèi)各地方已陸續(xù)出臺政策落實(shí)國務(wù)院相關(guān)通知精神。此外，深圳、上海等地也正在積極醞釀地方執(zhí)行細(xì)則，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，五一過后會有更多城市推出地方版樓市調(diào)控新政，樓市調(diào)整的壓力在進(jìn)一步積聚。

　　4月30日，風(fēng)傳已久的北京樓市新政終于落地。這份被稱為“京十一條”的通知明確要求，商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民發(fā)放貸款。自政策發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，“京十一條”的短期打擊效應(yīng) 立 竿 見 影 ， 不 但 限 制 了 投 資 需求，很多自住型需求也將被拒之門外，如果說此前的“國十一條”讓想買房的人不想買房了，那么此次細(xì) 則 就 是 讓 想 買 房 的 人 不 能 買 房了。

　　S O H O中國董事長潘石屹認(rèn)為，“同一購房家庭只能在本市新購一套住房”是一條嚴(yán)厲的政策。過去，在一個(gè)住房項(xiàng)目中多套購買的現(xiàn)象比較普遍，在全市范圍內(nèi)購買多套的家庭就更多了。這條政策會 使 市 場 上 對 住 房 的 需 求 迅 速 減少。

　　北京并非孤例。4月30日同一天，浙江省政府常務(wù)會議提出，對 于 商 品 住 房 價(jià) 格 過 高 、 上 漲 過快、供應(yīng)緊張的城市，商業(yè)銀行可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　4月26日，廣州市政府常務(wù)會議也提出，要按照國發(fā)10號文精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)住房保障，重點(diǎn)在解決“夾心層”群體住房困難上取得突破，促進(jìn)住房一、二、三級市場的均衡發(fā)展。要嚴(yán)格規(guī)范市場秩序，加大執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處囤地、囤房、哄抬房價(jià)、規(guī)避政策等違法違規(guī)行為。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，正是由于廣州政府做實(shí)保障性住房的供應(yīng)，對房價(jià)起到平抑作用，也因此使廣州市的房價(jià)遠(yuǎn)低于北京、上海、深圳等一線城市。

　　而早在4月23日，青島市就率先出臺調(diào)控細(xì)則。青島市提出，嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院要求的信貸政策。在稅收方面，青島要求對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的15%調(diào)至20%；對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1%調(diào)至2%。

　　專家普遍認(rèn)為，各地出臺的地方版調(diào)控細(xì)則是對“國十條”的具體細(xì)化和落實(shí)，對遏制房價(jià)過快上漲、打擊投機(jī)、保護(hù)合理購房需求將產(chǎn)生積極影響。

　　不過，也有分析稱，就全國而言，各城市之間的差異性非常大，一些城市可能沒有必要出臺新的更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

　　預(yù)測

　　開發(fā)商最多能挺6個(gè)月

　　在樓市調(diào)控政策頻頻出臺，觀望情緒濃重、成交量大幅下跌的背景下，預(yù)測房價(jià)下跌的聲音再次出現(xiàn)。

　　“下半年房價(jià)肯定會降，真正的拐點(diǎn)將出現(xiàn)在第三季度，今年深圳房價(jià)跌20%是合理的。”萬達(dá)集團(tuán)高級經(jīng)理王永勝在一次房地產(chǎn)論壇上做出了上述判斷。

　　而中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，目前的市場狀況與2007年 底 非 常 接 近 ， 北 京 房 價(jià) 已 經(jīng) 停漲，部分郊區(qū)房價(jià)5月可能下調(diào)超過10%至15%，50%的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)開始拋售二手房源，而年內(nèi)房價(jià)有望整體下調(diào)30%。

　　對此，一位不愿具名的房地產(chǎn)開 發(fā) 商 向 《 經(jīng) 濟(jì) 參 考 報(bào) 》 表 示 ：“天天喊打壓房地產(chǎn)，我們都被打慣了、打疲了，其實(shí)也不怕，手里不差錢，能扛得住。”在他看來，年內(nèi)房價(jià)降30%的觀點(diǎn)太過悲觀。

　　由于去年以來樓市銷售空前火爆，開發(fā)商普遍回籠了大批資金，在調(diào)控面前他們多數(shù)選擇了觀望和等待。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，原本預(yù)計(jì)4月份北京有40個(gè)項(xiàng)目開盤，但截至4月27日拿了預(yù)售證的項(xiàng)目不足20個(gè)。

　　不過齊凡表示，這種觀望期不會持續(xù)太久，雖然開發(fā)商囤積的資金足可以讓他們應(yīng)付半年以上的樓市僵持局面，但日益擴(kuò)散的觀望氛圍和信貸不斷緊縮的消息，卻在一天天改變著開發(fā)商的心態(tài)。

　　“在調(diào)控政策的累加效應(yīng)作用下 ， 開 發(fā) 商 很 難 再 安 靜 地 坐 下 去了。這種咬牙不降價(jià)的日子很快就會過去。相當(dāng)一部分開發(fā)商，最多能挺住6個(gè)月，就不得不降價(jià)。”齊凡說。

　　房地產(chǎn)界知名人士、財(cái)經(jīng)評論者杜猛認(rèn)為，眼下必須打出一套包括貨幣政策、土地政策、稅收政策以及保障性住房政策在內(nèi)的組合拳才能達(dá)到調(diào)控目的。

　　央行2日發(fā)布公告決定5月10日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0 .5個(gè)百分點(diǎn)，有關(guān)專家認(rèn)為，這將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來較大的負(fù)面影響，不過，更有影響力的措施則是加息。

　　“提高存款準(zhǔn)備金率還不夠，還要通過多次加息增加所有購房人及開發(fā)商的成本，并且防止開發(fā)商將加息后增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。”上述專家告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，只有出臺針對房地產(chǎn)行業(yè) 的 政 策 ， 才 能 使 其 政 策 打 擊 更準(zhǔn)、更狠，否則惡性反彈只是時(shí)間問題。

　　來自WIN D的數(shù)據(jù)顯示，在國內(nèi)購房人的資金來源中，通過銀行按 揭 貸 款 購 房 的 比 例 越 來 越 高 。2009年，全國商品住宅銷售3 .815萬億元，當(dāng)年居民戶中長期貸款高達(dá)1.588萬億元，有超過40%的購房資金來源于商業(yè)銀行信貸。一旦加息，房屋持有者的還貸壓力將增加。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供的專項(xiàng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，歷年各次加息都能引發(fā)至少10%的業(yè)主售房。這對投機(jī)性購房需求將是一個(gè)有效的抑制。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞指出，此番政策調(diào)控如果沒有明顯效果的話，中央或各地方政府還有可能出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。這不僅取決于房地產(chǎn)市場本身，還取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢。

　　記者　陳偉　王濤　彭勇