中國社會科學院經濟研究所14日發布《中國經濟增長報告(2009-2010):城市化與經濟增長》。報告指出,中國當前正處于城市化加速階段,預計將在2013年左右結束高速城市化過程。而就在14日當天,國務院常務會議在分析一季度經濟形勢時,強調要堅決遏制住房價格過快上漲；加快研究制訂合理引導個人住房消費的稅收政策。

　　“高速城市化進程的結束,意味著一些主要城市基本沒有了新增土地需求,但城市化成本不會降低。”有業內人士猜測,在土地出讓金越來越少的情況下,地方征收物業稅的動機將非常強烈,將促使“住房消費稅”的落地成為可能。而隨著廣佛同城化的全面推進和產業轉型的不斷快速升級,順德城市化發展速度將遠高于一般城市,同時由于順德樓市的投資性需求明顯,因此順德樓市未來先行面臨“試點”的幾率很高。

　　“住房消費稅”攪動順德樓市神經

　　4月14日,國家統計局公布3月份70個大中城市房價同比上漲11.7%。當天,國務院常務會議在分析一季度經濟形勢時,強調要堅決遏制住房價格過快上漲；加強住房保障工作,增加住房建設用地有效供應；實行更加嚴格的差別化住房信貸政策,抑制投機性購房；加快研究制訂合理引導個人住房消費的稅收政策。

　　國家財政部財科所所長賈康表示,國務院對于住房消費稅的表態說明,稅收手段正在成為調控房價的一個重要經濟手段。通過在房地產保有環節開征房地產稅,可提高房產的持有成本和風險,抑制購房投機。按照賈康的思路,房地產稅實施的初期,對一般的消費性住房不考慮實征,而對于管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實征,對一定面積以下的“居民第一套自用住房”則可以考慮實行永不實征。

　　還有專家指出,房產稅和土地增值稅都應該對個人征收。按照法律,房產稅每年以1.2%的稅率征收,而土地增值稅則最高按40%的稅率征收。同時,政府應該在買賣環節全部征收個人所得稅,并執行20%的最高稅率,對一年之內買進賣出的非自住型住房則要征收重稅。

　　“住房消費稅”的呼之欲出,對于人均住宅面積多年位居全省第一、接近部分西方發達水平的順德來說,尤其令人關注。據統計,2008年就有近三成順德城鎮居民家庭擁有兩套或以上的住房；而據業內保守估計,目前可能已經有超過4成順德家庭擁有兩套或以上住房。同時,目前順德購房需求中,自住型需求(剛性需求)已經微乎其微,投資性需求已經占領了主要市場。有業內人士認為,“住房消費稅”一旦出臺,持有多套物業的順德市民會“很受傷”,順德樓價或將“一瀉千里”。

　　順德可能提前面臨“試點”?

　　中國社會科學院經濟研究所報告指出,進入新世紀以來,中國各種發展資源快速向城市集中,城市化水平的提高直接提升了第三產業對經濟的貢獻度和產業效率,通過城市的“規模經濟”推動城市快速膨脹并進而拉動經濟增長。報告說,中國2008年的城市化率為45.68%,正處于加速階段。中國將在2013年左右(預計在2011至2016年之間)結束高速城市化過程,這一期間的城市化增長率約為1.09%,城市化率則在47.93%至53.37%之間,此后中國的城市化增長將逐步放緩。

　　“依照目前中國的城市化發展趨勢,隨著各類要素價格快速上漲,城市化是高成本的。但是目前的高成本很大程度依賴于地方政府的土地出讓金。高速城市化過程的結束,意味著一些主要城市基本沒有了新增土地需求,此后城市化增長出現逐步放緩,但城市化建設與維持成本卻不會降低,還將會越來越高。”有專家告訴記者,在土地出讓金越來越少的情況下,地方征收物業稅的動機可能將非常強烈。

　　知名博客作者喻海文也認為,在經濟快速增長的時候,政府可以通過不斷高價賣地滿足新增的土地需求；但是,一旦經濟進入調整時期,也會出現沒有新增土地需求的情形。土地出讓金作為地方政府的主要收入來源是不可持續的。

　　“目前,土地出讓金仍是地方政府推動實施城市化建設的重要來源與支撐。但是,土地資源始終是有限的。一旦城市格局定型,地方政府已經不能夠提供新增土地,或者是土地出讓金所得越來越少的時候,為了支付城市化成本,將促使‘住房消費稅’的落地成為可能。”一位地產研究人士向記者表示,隨著廣佛同城化的進一步推進、大交通建設的全面推進、產業轉型不斷快速升級,未來數年,順德城市化發展速度將遠高于一般城市,其城市化格局也將提前定型。因此,迎來物業稅“實轉”或者參與物業稅“開征試點”的幾率很高。

　　人口穩定將平抑樓市需求

　　有專家指出,高速城市化過程的結束,還意味著在較長時間內,產業格局相對穩定,城市功能相對完善,城市定位與持續發展模式也相對固定……最重要的是在此過程中,勞動密集型產業被大量升級或轉移,再加上全國各地發展將趨于相對平衡,大規模人群的城鄉遷徙將成為歷史。也就是說,當地人口數量也會隨之相對穩定。就此而言,順德也不會例外。

　　歷史證明,大規模人群從城鄉向城市遷徙,并爭相在城市定居,成就了房地產市場的“剛性需求”,也是投資和投機需求真正的“溫床”。一旦人口數量趨于穩定,房地產區域市場將會出現較為平穩的態勢。“一般來說,由于市場反映會有一定時間的滯后,因此如同股市一樣,大部分投資和投機性需求最后將帶著虧損離開區域市場。”

　　記者王伯樂