中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所14日發(fā)布《中國經(jīng)濟增長報告(2009-2010):城市化與經(jīng)濟增長》。報告指出,中國當(dāng)前正處于城市化加速階段,預(yù)計將在2013年左右結(jié)束高速城市化過程。而就在14日當(dāng)天,國務(wù)院常務(wù)會議在分析一季度經(jīng)濟形勢時,強調(diào)要堅決遏制住房價格過快上漲；加快研究制訂合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。

　　“高速城市化進(jìn)程的結(jié)束,意味著一些主要城市基本沒有了新增土地需求,但城市化成本不會降低。”有業(yè)內(nèi)人士猜測,在土地出讓金越來越少的情況下,地方征收物業(yè)稅的動機將非常強烈,將促使“住房消費稅”的落地成為可能。而隨著廣佛同城化的全面推進(jìn)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的不斷快速升級,順德城市化發(fā)展速度將遠(yuǎn)高于一般城市,同時由于順德樓市的投資性需求明顯,因此順德樓市未來先行面臨“試點”的幾率很高。

　　“住房消費稅”攪動順德樓市神經(jīng)

　　4月14日,國家統(tǒng)計局公布3月份70個大中城市房價同比上漲11.7%。當(dāng)天,國務(wù)院常務(wù)會議在分析一季度經(jīng)濟形勢時,強調(diào)要堅決遏制住房價格過快上漲；加強住房保障工作,增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；實行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,抑制投機性購房；加快研究制訂合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。

　　國家財政部財科所所長賈康表示,國務(wù)院對于住房消費稅的表態(tài)說明,稅收手段正在成為調(diào)控房價的一個重要經(jīng)濟手段。通過在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅,可提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險,抑制購房投機。按照賈康的思路,房地產(chǎn)稅實施的初期,對一般的消費性住房不考慮實征,而對于管理上很容易認(rèn)定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實征,對一定面積以下的“居民第一套自用住房”則可以考慮實行永不實征。

　　還有專家指出,房產(chǎn)稅和土地增值稅都應(yīng)該對個人征收。按照法律,房產(chǎn)稅每年以1.2%的稅率征收,而土地增值稅則最高按40%的稅率征收。同時,政府應(yīng)該在買賣環(huán)節(jié)全部征收個人所得稅,并執(zhí)行20%的最高稅率,對一年之內(nèi)買進(jìn)賣出的非自住型住房則要征收重稅。

　　“住房消費稅”的呼之欲出,對于人均住宅面積多年位居全省第一、接近部分西方發(fā)達(dá)水平的順德來說,尤其令人關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計,2008年就有近三成順德城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套或以上的住房；而據(jù)業(yè)內(nèi)保守估計,目前可能已經(jīng)有超過4成順德家庭擁有兩套或以上住房。同時,目前順德購房需求中,自住型需求(剛性需求)已經(jīng)微乎其微,投資性需求已經(jīng)占領(lǐng)了主要市場。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“住房消費稅”一旦出臺,持有多套物業(yè)的順德市民會“很受傷”,順德樓價或?qū)ⅰ耙粸a千里”。

　　順德可能提前面臨“試點”?

　　中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所報告指出,進(jìn)入新世紀(jì)以來,中國各種發(fā)展資源快速向城市集中,城市化水平的提高直接提升了第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)度和產(chǎn)業(yè)效率,通過城市的“規(guī)模經(jīng)濟”推動城市快速膨脹并進(jìn)而拉動經(jīng)濟增長。報告說,中國2008年的城市化率為45.68%,正處于加速階段。中國將在2013年左右(預(yù)計在2011至2016年之間)結(jié)束高速城市化過程,這一期間的城市化增長率約為1.09%,城市化率則在47.93%至53.37%之間,此后中國的城市化增長將逐步放緩。

　　“依照目前中國的城市化發(fā)展趨勢,隨著各類要素價格快速上漲,城市化是高成本的。但是目前的高成本很大程度依賴于地方政府的土地出讓金。高速城市化過程的結(jié)束,意味著一些主要城市基本沒有了新增土地需求,此后城市化增長出現(xiàn)逐步放緩,但城市化建設(shè)與維持成本卻不會降低,還將會越來越高。”有專家告訴記者,在土地出讓金越來越少的情況下,地方征收物業(yè)稅的動機可能將非常強烈。

　　知名博客作者喻海文也認(rèn)為,在經(jīng)濟快速增長的時候,政府可以通過不斷高價賣地滿足新增的土地需求；但是,一旦經(jīng)濟進(jìn)入調(diào)整時期,也會出現(xiàn)沒有新增土地需求的情形。土地出讓金作為地方政府的主要收入來源是不可持續(xù)的。

　　“目前,土地出讓金仍是地方政府推動實施城市化建設(shè)的重要來源與支撐。但是,土地資源始終是有限的。一旦城市格局定型,地方政府已經(jīng)不能夠提供新增土地,或者是土地出讓金所得越來越少的時候,為了支付城市化成本,將促使‘住房消費稅’的落地成為可能。”一位地產(chǎn)研究人士向記者表示,隨著廣佛同城化的進(jìn)一步推進(jìn)、大交通建設(shè)的全面推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型不斷快速升級,未來數(shù)年,順德城市化發(fā)展速度將遠(yuǎn)高于一般城市,其城市化格局也將提前定型。因此,迎來物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”或者參與物業(yè)稅“開征試點”的幾率很高。

　　人口穩(wěn)定將平抑樓市需求

　　有專家指出,高速城市化過程的結(jié)束,還意味著在較長時間內(nèi),產(chǎn)業(yè)格局相對穩(wěn)定,城市功能相對完善,城市定位與持續(xù)發(fā)展模式也相對固定……最重要的是在此過程中,勞動密集型產(chǎn)業(yè)被大量升級或轉(zhuǎn)移,再加上全國各地發(fā)展將趨于相對平衡,大規(guī)模人群的城鄉(xiāng)遷徙將成為歷史。也就是說,當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量也會隨之相對穩(wěn)定。就此而言,順德也不會例外。

　　歷史證明,大規(guī)模人群從城鄉(xiāng)向城市遷徙,并爭相在城市定居,成就了房地產(chǎn)市場的“剛性需求”,也是投資和投機需求真正的“溫床”。一旦人口數(shù)量趨于穩(wěn)定,房地產(chǎn)區(qū)域市場將會出現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢。“一般來說,由于市場反映會有一定時間的滯后,因此如同股市一樣,大部分投資和投機性需求最后將帶著虧損離開區(qū)域市場。”

　　記者王伯樂