上海市曾制定了宏偉的保障房建設目標，但因形勢變化很快，實際執行效果大打折扣，一度鼓舞人心的“兩個1000萬工程”悄然剎車。在全國保障房建設提速之后，上海決定跟進，花費兩年時間完成了制度設計，并于去年底開始實施經濟適用房試點。在保障房建設艱難推進期間，土地拍賣的槌子震天發響，商品房價格記錄不斷刷新。

　　□本報記者 周文天

　　“經適房”試點硬傷不少

　　全國很多城市早已啟動了經濟適用房建設，同時經濟適用房制度在全國普遍存在諸多問題，比如：權力尋租、富人搶食、政府部門從中渾水摸魚等，二三線城市尤其突出。上海終于在2009年底開始在閔行、徐匯兩區試點經濟適用房。

　　經過將近兩年的等待，上海的劉先生等來了機會。2月的一個周末，他專程趕到松江泗涇鎮考察新凱家園小區，那是一個已進入試點的經濟適用房項目。

　　已近而立之年的劉先生尚未成家，在一家物業公司上班，每月收入不到3000元，除去租房、日常開銷已所剩不多，買房對他來說曾是非常遙遠的夢想。“我半年的工資也買不起一個平方米的房子，買房對我來說比登天還難。”他說。

　　不過劉先生的心里曾經燃起過住房夢。那是在2005年春，他了解到上海市將推出“兩個1000萬工程”，即1000萬平方米的配套商品房、1000萬平方米中低價房，“如果當時開始建設中低價房，我還是有機會申請得到的。”劉先生說。但這個工程最終并未實現。

　　根據閔行區《經濟適用房分配管理試點方案》，上海首批經適房價格按照周邊房產3個月平均價格的6至6.5折來計算。按照此前規定的申請條件——家庭月均可支配收入2300元以下，一套處于上海邊遠地區的經濟適用房將至少相當于家庭15年收入，超過此前重慶提出的“6.5年收入買1套房”的標準一倍還多。

　　三口之家，購買一套70平方米的經濟適用房，包括簡單裝修，大約需要40萬元，雖然首付10萬元的門檻很低，但由于上海經濟適用房的申請條件嚴格，40萬的總價仍讓符合資格的購房者難以承受。

　　此前，上海市住房保障和房屋管理局曾公布：申請經濟適用房必須具有上海常住戶口7年以上，戶籍在申請區5年以上，人均居住建筑面積在15平方米以下，家庭月均可支配收入2300元以下，可支配財產7萬元以下。銀行界人士告訴中國證券報記者，拿總價40萬元來說，如果貸款30萬元、30年等額本息還貸，即使按照3.88%的最低公積金貸款利率，則每月按揭還款也有1410元，仍然超過了申請人2300元家庭月收入的一半以上，不符合貸款要求。此外，首付10萬元也和此前規定的“可支配財產7萬元以下”不符。

　　上海市政協委員陸培明認為，當前的經濟適用住房還有幾處“不適用”的“硬傷”，能買的買不起，買得起的不能買。

　　上海市人大代表陳靖說，經適房在閔行、徐匯率先試行下來，發現一個問題，即中心城區的居民，盡管人均居住面積達到標準，收入卻往往“超標”；而偏遠地區的居民收入“達標”了，人均居住面積卻又“超標”了。

　　“上海有很多家庭都是外來配偶，這次在試點當中還沒有開這個門。”徐匯區住房保障和房屋管理局局長朱志榮說。

　　花兩年時間設計制度

　　2008年初，上海新江灣城B3-01地塊要興建經濟適用房，直到2008年10月23日，楊浦區規劃局公告，其已被市政府列入2009年新開工建設400萬平方米經濟適用房市級項目。但2010年已經開始了，這塊經濟適用房用地依然沒有動靜。

　　知情人士透露，上海僅經濟適用房的制度設計，差不多準備了近兩年，制訂管理辦法就花了1年多時間。

　　“這兩年，經濟適用房的工作，上海做得比較慢。大多數一二線城市的經濟適用房都已面世，上海還在試點，讓老百姓望穿秋水。許多中低收入者，原本應該享受保障性住房，等待了很多年，等不來保障性住房，被迫加入商品房購買大軍。這其實是透支了上海的未來。”上海市房地產經濟學會高級經濟師顧海波說。

　　與其他城市經濟適用房大規模推出相比，上海的經濟適用房工作似乎有點“難產”。不完全統計顯示，上海2009年以來動工的經濟適用房面積約為200萬平方米，剛到2009年提出的400萬平方米建設目標的一半。

　　2009年12月29日，上海市政府轉發了《關于上海貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發展的實施意見》，上海再次宣布了保障性住房計劃：上海至2012年建設2000萬平方米、約30萬套經濟適用住房。包括2008年起已開工建設的項目在內，計劃至2012年建設60萬套，約4000多萬平方米保障性住房。

　　2009年，上海市政府確定了松江泗涇、寶山顧村、閔行浦江、嘉定江橋等六大保障性住房基地，規劃建設用地約19.33平方公里，規劃居住人口約52萬人。

　　上海方面在保障性住房資金來源上作出了努力。根據慣例，保障性住房建設資金來源是中央財政支付轉移加地方政府資金支出。根據規定，地方政府土地出讓金中，凈收益的5%用來建廉租房。2008年，將這一比例提到10%。

　　然而，對于上海市政府建保障性住房決心到底有多大，各界始終存有疑慮。

　　其實，早在2003年，為解決日益龐大的市政工程和危舊房改造的拆遷配套用房需求，以及抑制過快上漲的房價，上海便開始了“兩個1000萬”工程，先后開始組織建設1000萬平方米重大工程配套房和1000萬平方米中低價商品房。但是，幾年過去了，“兩個1000萬”工程卻給人有點不了了之收場的味道。2006年年中，上海“兩個1000萬工程”悄然剎車。

　　2007年，上海房價再次瘋漲，政府有意重啟經適房工程，但始終未見實質性行動。直至2008年，中央政策出臺之后，上海才開始重啟停建5年的保障性住房。2008年初，上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃(2008-2012年)》，并提出了“到2012年上海市累計享受經濟適用住房政策的家庭達到30萬戶”的目標，累計建設面積達2000萬平方米，占同期全上海市住宅建設量的20%，被稱之為“新2000萬工程”。

　　同時，上海的經濟適用房建設還遭到了“縮水”、“囤地”的質疑。早在2008年，上海兩會上公布的《上海市住房建設規劃(2008-2012年)》中，確定“新開工面積中，經濟適用住房和廉租住房等保障性住房約2000萬平方米，相當于每年400萬平方米”。

　　此后，上海市建設交通委副主任沈曉蘇于2008年底也表示：“2008年400萬平方米的經濟適用住房的開工任務都已經完成，2009年上海將繼續安排400萬平方米的經濟適用住房的建設。”

　　可現實是，2008、2009兩年共計800萬平方米的經濟適用房建設目標，在2009年中被改為600萬。6月25日，上海市房管局相關領導指出：“我們今年的目標是包括去年已經開工的和今年年底前要開工的，力爭能夠有600萬平方米的開工量。”實際上，不僅2008年就“完成”的項目迄今尚未發售，2009年400萬平方米的計劃目前也沒有完成一半。

　　近期一份《關于保障性住房建設項目實施情況的調研報告》稱，在中央預算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設進度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。這一報告的發布，引發市場對各地政府保障性住房投入力度的質疑。

　　經濟適用房用地變為商品房

　　一位開發商向中國證券報記者透露，“原本是經濟適用房用地，只需要補交200元—300元/平方米的土地出讓金，將劃撥用地轉變為商品房用地，房屋使用權證就可以由經濟適用房變身為擁有完全產權的商品房。”

　　位于上海閔行區顧戴路的1500畝地塊，其中古龍基地600多畝，平吉基地880多畝，原本用于為上海低收入居民建造經濟適用房，但最后蓋起來的卻是高檔商品房。這1500畝地塊從來就沒有公開“招拍掛”出讓過。

　　上海政府還表示，要在中心城區建經濟使用房。但被業內人士指為作秀成分過大。

　　“中心城區普通商品房大約3萬元/平方米，即使按周邊房價40%為參照，也需要1.2萬元/平方米。”一位不愿透露姓名的專家質疑，這還叫經濟適用房嗎？市區土地早已緊張，不可能大量開建經濟適用房。

　　徐匯區不久前公布的3塊經濟適用房基地，其中龍華地塊接近內環線，靠近軌道交通3號線，堪稱黃金地段，周邊房價早已突破2萬元/平方米。根據拿地成本，龍華地塊最低樓板價為9千元/平方米。

　　“即使按樓板價9千元/平方米銷售，也已經超出了經濟適用房的范疇。”某地產商告訴中國證券報記者，“這一塊地經濟適用房的項目有可能轉化為普通商品房對外銷售。”

　　這位地產商說，不斷攀高的地價，將讓保障性住房的可持續性受到了嚴重的挑戰。