保障房在幾年的發(fā)展后，內(nèi)部呈現(xiàn)出分化之態(tài)，廉租房和公租房的資金困境，關(guān)鍵是需要政策的傾斜

　　溫家寶總理在2010年《政府工作報告》中提出，中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，建設(shè)保障性住房300萬套。

　　有關(guān)保障房資金來源，曾在2008年有過討論。按照政策，廉租住房資金的主要來源包括中央財(cái)政補(bǔ)助、地方土地凈收益的10%以及住房公積金增值收益。

　　兩年多時間里，土地市場的起伏跌宕已然證實(shí)，土地出讓金不是一個穩(wěn)定的收入來源，而中國住房公積金的增值收益少且不穩(wěn)定，在提取風(fēng)險準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)用后，剩余資金有限，同時又未達(dá)到靈活使用的程度。

　　保障房重在“保障錢”

　　“經(jīng)濟(jì)適用房和限價房不缺錢，而是缺地，真正缺錢的是公租房和廉租房。當(dāng)前保障房的資金困境，主要指后兩者。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對《財(cái)經(jīng)國家周刊》說。

　　按照通常的分類，保障房涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、公共租賃房和廉租房四類。四類保障性住房已經(jīng)面臨不同的窘境。前兩者缺地、缺政策，后兩者缺錢。

　　從開發(fā)商的角度看，經(jīng)濟(jì)適用房和限價房因有利可圖還值得追捧，決定因素是市況。

　　2009年，北京大興區(qū)的康莊限價房地塊便曾引發(fā)激烈爭奪，最終勝出者是首開集團(tuán)旗下的首開仁信置業(yè)有限公司。“當(dāng)時的市況下，覺得做限價房雖然利潤低，但更安全。”首開仁信副總經(jīng)理李捷對《財(cái)經(jīng)國家周刊》說。另一方面，政府對限價房的優(yōu)惠政策直接體現(xiàn)在土地價格上。“政府會拿出相對低廉的土地，在土地收益上做一些讓步。”

　　公共租賃房與廉租房的境遇則截然不同。

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的測算，要實(shí)現(xiàn)廉租房對象“全覆蓋”，廉租房建設(shè)資金每年需要500億元。王玨林透露，目前廉租房的資金來源中，財(cái)政撥款與土地出讓金平分秋色，同為最主要的資金來源。

　　悖論就此出現(xiàn)

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)商學(xué)院教授郭建鸞曾公開表示，廉租房的供給每增加5%，就會迫使商品房房價下降3%〜4%，而房價下跌，土地出讓金也會跟著降低，這將直接減少地方政府在廉租房上面的投入。

　　郭建鸞表示，廉租房建設(shè)耗資大、周期長，尤其具有福利性特點(diǎn)，如果缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督，可能難以調(diào)動地方政府的積極性。對于財(cái)政實(shí)力較弱的一些地方政府而言，執(zhí)行廉租房政策存在一定的困難。

　　易居中國地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也對《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示，在目前的保障房體系中，“廉租房建設(shè)是最弱一環(huán)。中西部城市財(cái)政不寬裕，有錢的地方政府又不愿投資太多，廉租房面臨著資金困境。”

　　“按照當(dāng)初的設(shè)想，廉租房所保障的人群收入最低，而公共租賃房則可覆蓋廣大夾心層，這也意味著決策層必須把這兩塊抓起來。”王玨林說。

　　住建部住房保障司司長侯淅珉曾在2008年底公開表示，未來3年，計(jì)劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難，其中287萬戶通過實(shí)物配租解決，460萬戶通過租賃補(bǔ)貼解決。這方面的總投入約為2150億元。

　　無論實(shí)物補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼，都需要地方政府拿出大量的真金白銀。

　　“從目前來看，我認(rèn)為貨幣補(bǔ)貼更為靈活，也可以減少地方政府的負(fù)擔(dān)。”王玨林說。在過去兩年間，他曾在多地調(diào)研，江蘇常州給他的印象尤為深刻。

　　辦法總是有的

　　2009年8月1日，常州市在全國率先出臺公共租賃房管理辦法。按照常州市的保障規(guī)劃，要實(shí)現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的“應(yīng)保盡保”，并籌集6000套左右公共租賃房源的目標(biāo)，這意味著兩年內(nèi)共需投入30億資金。而常州每年用于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的財(cái)政撥付資金只有1億元左右。

　　常州成立了注冊資本為10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司(以下簡稱“房投公司”)，作為保障房建設(shè)的投融資平臺，政府向房投公司注入3000畝土地資源，落實(shí)了30多億元融資額度，一舉解決了今后幾年的保障資金。

　　一位接近住建部的人士表示，房投公司資產(chǎn)質(zhì)量較高，還款渠道多元而穩(wěn)定，金融機(jī)構(gòu)紛紛給予融資支持。房投公司已經(jīng)具備了可持續(xù)的投資能力，能夠在較長時期內(nèi)對住房保障穩(wěn)定投入。

　　北京市的做法是，準(zhǔn)備先從商品房開始試點(diǎn)，面向社會公眾發(fā)行住房債券，吸引社會資金建設(shè)公租房等政策性住房。

　　而楊紅旭說上海的做法是“增加廉租房實(shí)物配租的比重”。實(shí)物配租需要建房或收購房源，對政府來說短期投入很大，如何解決資金來源仍需觀察。

　　重慶市委副書記、市長黃奇帆曾表示，要用10年時間建4000萬平方米公租房，解決200多萬人的居住問題。其中公共租賃房前三年的投入就將超過200億。黃奇帆表示，重慶的八大國資集團(tuán)“發(fā)揮了第三財(cái)政的作用”。在此過程中，國資集團(tuán)的最大作用是“發(fā)揮融資能力”，并依靠租金來達(dá)到收支平衡。重慶市將房產(chǎn)的保障性和市場性發(fā)揮到了極致。

　　“只要地方政府愿意去做，辦法總是有的。”王玨林評價說，“政策稍微傾斜一下，資金并不是大問題。” 記者 魏洪磊