2010年樓市開(kāi)局平穩(wěn)，在走勢(shì)未明的3月，“兩會(huì)”序幕高調(diào)拉開(kāi)。據(jù)稱，今年全國(guó)人大、政協(xié)近半議案都是圍繞著高房?jī)r(jià)展開(kāi)，房?jī)r(jià)成為今年兩會(huì)上當(dāng)之無(wú)愧的主角，更有人形容：2010年“兩會(huì)”似已變成了一場(chǎng)蔓延全國(guó)的房地產(chǎn)大會(huì)。

　　“兩會(huì)”逐漸接近尾聲，究竟今年的政策基調(diào)如何？“兩會(huì)”后會(huì)不會(huì)有嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)？福州樓市在“兩會(huì)”之后，走勢(shì)如何？

　　平穩(wěn)為主基調(diào) 政府“鐵了心”穩(wěn)房?jī)r(jià)

　　早在兩會(huì)前夕，溫總理以一句“我也知道所謂‘蝸居’的滋味，我有決心……使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”，拉開(kāi)了今年“兩會(huì)”關(guān)于抑制高房?jī)r(jià)討論的序幕。

　　3月5日，十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在《政府工作報(bào)告》中提出：“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”同時(shí)，重申了自去年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。

　　3月8日，十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行記者會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新坦承，“中國(guó)未來(lái)20年房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大”。但他也強(qiáng)調(diào)，中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心更大：“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)是要努力保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)”。他表示，如果部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得不到遏制，住建部將考慮出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，而且這些政策已經(jīng)在醞釀當(dāng)中。

　　在保持“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)下，兩會(huì)代表與政府官員紛紛建言獻(xiàn)策，探討遏制高房?jī)r(jià)的解決之道。仔細(xì)梳理從“兩會(huì)”傳來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)的聲音，包括信貸、財(cái)稅、住房保障、土地管理等一系列的調(diào)控手段正在醞釀之中。

　　調(diào)控多管齊下 政策齊指高房?jī)r(jià)

　　增加供應(yīng) 全方位升級(jí)住房保障

　　繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套。

　　——國(guó)務(wù)院總理溫家寶《政府工作報(bào)告》

　　“全方位增加住宅供應(yīng)是今年兩會(huì)上關(guān)于樓市的最大亮點(diǎn)”。中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁黃海雄表示，今年政府對(duì)保障性住房的供應(yīng)計(jì)劃具體到數(shù)字，并且強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計(jì)劃”，一定程度上反映了政府建立完善住房體系的決心，但他同時(shí)指出，保障房建設(shè)投入巨大，并主要依賴地方政府的執(zhí)行，因此具體成效還要看當(dāng)?shù)卣�府的�?zhí)行力度。

　　據(jù)記者了解，今年福州市將加快實(shí)施城市家庭保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房保障范圍，集中新建2500套以上廉租房，并將啟動(dòng)實(shí)施500萬(wàn)平方米舊城區(qū)及危舊房(棚屋區(qū))改造，建設(shè)聯(lián)建新苑等一批中小戶型、中低價(jià)位的商品房。在保障房資金投入方面，據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳介紹，今年擬在福州、廈門兩市開(kāi)展試點(diǎn)，以確保資金安全為前提，將住房公積金閑置資金用于保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目貸款。

　　和信投資執(zhí)行董事李日強(qiáng)也指出，目前高房?jī)r(jià)的癥結(jié)主要在于缺乏覆蓋全民的完整住房保障體系，“增加土地、保障房供應(yīng)是建立完整住房體系的第一步，只有從基本供求關(guān)系入手，才能真正保持住房消費(fèi)市場(chǎng)的穩(wěn)定。”

　　信貸緊縮 計(jì)劃減少樓市資金供給

　　今年國(guó)家計(jì)劃減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供給，包括新增銀行貸款。在支持居民合理住房消費(fèi)的同時(shí)，今年將運(yùn)用金融稅收等手段，約束居民不合理的住房消費(fèi)。

　　——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新、副部長(zhǎng)齊驥

　　福州房地產(chǎn)專家劉福泉分析，在近幾年的樓市宏觀調(diào)控中，政府主要通過(guò)銀行等金融系統(tǒng)的信貸松緊度起到約束住房消費(fèi)需求的作用。這些手段包括二套房契稅、房貸利率、貸款門檻、首付比例等等。“從今年年初開(kāi)始，可以發(fā)現(xiàn)不論是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款，還是針對(duì)個(gè)人的住房貸款，銀行都表現(xiàn)出明顯的緊縮態(tài)勢(shì)，這將對(duì)今年的房地產(chǎn)消費(fèi)起到一定的約束作用”。他同時(shí)指出，除了銀行信貸手段之外，政府還應(yīng)利用好稅費(fèi)杠桿，“比如對(duì)中低端市場(chǎng)采取相應(yīng)的稅費(fèi)減免，對(duì)高端市場(chǎng)適當(dāng)增加消費(fèi)、持有稅等。”

　　而針對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的緊縮，會(huì)否對(duì)福州樓市產(chǎn)生一定的影響？據(jù)此，黃海雄指出，銀行信貸雖然對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資產(chǎn)生不可避免的影響，但目前福州開(kāi)發(fā)商的融資渠道豐富，包括民間資金、私募信托、上市融資等，因此信貸緊縮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響仍然有限。

　　土地管理 抑制地價(jià)、監(jiān)督開(kāi)發(fā)

　　大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。加大對(duì)圈地不建、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。

　　——國(guó)務(wù)院總理溫家寶《政府工作報(bào)告》

　　在今年的《政府工作報(bào)告》中，首次提出要“抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲”。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，這表明政府在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的眾多措施中，開(kāi)始關(guān)注到房?jī)r(jià)的成本過(guò)程，因此地價(jià)的調(diào)控和土地制度的改革也就成為了“兩會(huì)”的新焦點(diǎn)。

　　然而，針對(duì)土地制度的改革風(fēng)聲，劉福泉認(rèn)為，盡管地價(jià)逐步攀升是高房?jī)r(jià)的原因之一，但目前土地“招拍掛”仍是中國(guó)土地出讓相對(duì)合理和可行的方式。和信投資執(zhí)行董事李日強(qiáng)則補(bǔ)充說(shuō)，除了價(jià)格以外，土地管理更應(yīng)該從土地規(guī)劃方面入手：“加大普通住宅商品房的供應(yīng)，很大程度上要看政府對(duì)土地用途的規(guī)劃指標(biāo)。”

　　價(jià)穩(wěn)量縮5-8月或有短期回調(diào)

　　樓市是個(gè)“政策市”，“兩會(huì)”上針對(duì)高房?jī)r(jià)的一系列調(diào)控風(fēng)聲給虎年樓市定下了平穩(wěn)的基調(diào)。黃海雄指出，在“兩會(huì)”漸漸塵埃落定之后，今年樓市整體走向?qū)②厼槠椒�(wěn)，價(jià)格大起大落的可能性“幾乎沒(méi)有”。當(dāng)記者詢問(wèn)“兩會(huì)”后是否將迎來(lái)新一輪調(diào)控風(fēng)暴時(shí)，他表示：“政府顯然無(wú)意打壓房地產(chǎn)，只是有必要控制房?jī)r(jià)的快速上漲。因此估計(jì)后續(xù)不會(huì)出臺(tái)太猛烈的政策，更多的是對(duì)之前政策的深化和執(zhí)行細(xì)則。”

　　飛揚(yáng)大豐富策劃公司總經(jīng)理何建平則認(rèn)為，“兩會(huì)”后今年樓市的走勢(shì)將呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢(shì)，在5至8月出現(xiàn)小幅的價(jià)格回調(diào)和盤整，下半年后，如果經(jīng)濟(jì)大環(huán)境持續(xù)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)依然會(huì)穩(wěn)步上漲。

　　劉福泉也表示，福州在兩岸三通和“海西”的區(qū)域利好之下，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)可能受政策影響而出現(xiàn)短期震蕩，但長(zhǎng)期來(lái)看整體下調(diào)的可能性不大，今年樓市的整體走勢(shì)將呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量縮”的特點(diǎn)。

　　后“兩會(huì)”樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭

　　伴隨溫總理兩個(gè)小時(shí)高亢激昂的《政府工作報(bào)告》之后，走到十字路口的樓市趨向問(wèn)題，似乎終于塵埃落定。

　　本次《政府工作報(bào)告》關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)容與去年12月份“2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”的內(nèi)容大體一致，即“要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。”其中，根據(jù)目前政府對(duì)于樓市的各種政策，特別是在信貸這一塊的政策來(lái)看，其執(zhí)行的重點(diǎn)在于“根據(jù)新形勢(shì)新情況不斷提高政策的針對(duì)性和靈活性，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏和重點(diǎn)”，從打壓房地產(chǎn)投資投機(jī)需求出發(fā)，對(duì)于二套房各大商業(yè)銀行不僅提高了首付的成數(shù)，而且各種利率的優(yōu)惠也相繼取消。對(duì)于投機(jī)樓市的購(gòu)房者而言，在資金占用方面是一個(gè)不小的打擊，但是，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的買家而言，依然收效甚微。

　　從涉及房地產(chǎn)行業(yè)具體的報(bào)告來(lái)看，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、抑制投機(jī)性購(gòu)房仍然是主基調(diào)，同時(shí)，將大力整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。從1到3月的市場(chǎng)情況來(lái)看，后市不容樂(lè)觀，在政府的重拳打壓之下，市場(chǎng)悲觀情緒蔓延，觀望再次成為主流。因此，在面對(duì)市場(chǎng)困局的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就必須應(yīng)勢(shì)而變，從開(kāi)工量、產(chǎn)品規(guī)劃，到品牌建設(shè)、客戶服務(wù)以及營(yíng)銷戰(zhàn)略上都要有充足的準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)未知的市場(chǎng)前景，度過(guò)暫時(shí)的困難。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如何從賣產(chǎn)品向賣品牌過(guò)渡，成為思考的問(wèn)題。在2010年市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜的情況之下，開(kāi)發(fā)商品牌的知名度、認(rèn)可度、美譽(yù)度將成為購(gòu)房者的選擇要素，從1到3月份福州各大品牌地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)推廣中可以清晰地看出，2010年對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，是一個(gè)品牌戰(zhàn)略年，品牌的成敗將對(duì)市場(chǎng)起到極大的促進(jìn)作用，開(kāi)發(fā)商要想贏得后市，就必須理性面對(duì)，打好產(chǎn)品、品牌、價(jià)格三張牌，為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　總而言之，在接下來(lái)的2010年，部分有明顯泡沫的一線城市，如北京、上海、深圳等地區(qū)，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定為大勢(shì)的前提下，漲幅不會(huì)太大；而房?jī)r(jià)基本健康的二、三線城市，如成都、南京、福州等地區(qū)，房?jī)r(jià)在穩(wěn)定的大勢(shì)下，肯定會(huì)隨著通脹預(yù)期逐漸兌現(xiàn)、城市化等因素而平穩(wěn)上浮，只是漲幅不可能再像2009年那么激烈。

　　本報(bào)記者 沈藝東