全國“兩會”臨近,各地陸續出爐的樓市成交數據顯示,2月一線城市成交量大幅跳水,不少業內人士認為這是調控成效初顯。不過,“量跌價挺”的局面使得高房價依舊成為代表、委員們最為關心的話題之一,多份議案提案均直指當前樓市問題。代表、委員的“狂轟濫炸”是否會導致中央繼續調控樓市?“兩會”是否會成為今年樓市的一個分水嶺呢?

　　2月京滬深穗成交跳水房價未降

　　地方調控被質疑“太溫柔”

　　上周,國務院總理溫家寶與網友在線交流時,有網友就向他表示雖然樓市頻出重拳,但仍擔心拉不住這匹脫韁的野馬。對此溫家寶表示,政府有責任管好房地產市場,將依法對圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規行為進行懲處。“我有決心,本屆政府任期內能把這件事情管好,使房地產市場健康發展,使房價能夠保持在一個合理的價位。”

　　不過溫家寶所強調的針對房地產市場四個方面的調控措施基本仍是對“國4條”、“國11條”政策的重申。而“國4條”、“國11條”出臺后,雖然各地———尤其是一線城市成交量出現下跌,但房價仍然維持高位,甚至有繼續上漲的跡象。

　　剛出爐的2月數據顯示,北京期房網上簽約總量為8322套,為1月成交量的75%,剔除經濟適用房和限價商品房之后的商品住宅簽約套數為4012套,成交量僅相當于上月6463套的六成；上海全市商品住宅成交面積為32萬平方米,與1月份相比大幅減少54.29%,已是連續兩個月出現逾半跌幅,并創造了自2005年以來的最低紀錄；廣州2月全市一手住宅網簽3494套,同比下降47%,環比則縮水一半；在深圳,2月新建商品住宅銷售面積共計91216平方米,比去年同期下降75%,環比下降74%。不過從房價來看,總體仍處于高位并未出現太大調整。

　　業內人士分析,2月成交量下跌有其客觀原因,如逢年過節、新貨偏少等因素,但還是體現出了調控政策的成效初顯。不過,僅從“國4條”、“國11條”來看,調控總體溫和,加上目前開發商手頭資金仍較充裕,并不急于買房,也就咬著房價不松了。

　　此外,近期各地也陸續出臺了落實“國11條”的地方性樓市調控政策,如“京11條”、“粵4條”等等。但這些政策一出,就被不少網友和市民質疑“太溫柔”,認為多數只是對現有政策的重申。一位不愿意透露姓名的專家直指,受土地財政影響,與中央政府相比,各地方政府顯然被房地產捆綁得更厲害,因此當樓市不景氣中央“救市”時,地方政府肯定會出臺更多的利好措施；而當樓市需要調控時,地方政府也幾乎不可能收得比中央更緊。

　　因此,在2010年供應總體偏緊的情況下,現有調控政策能否真正讓房價穩定下來,不少業內人士均表示還有待觀察。

　　房價剎不住車引發多重擔憂

　　“兩會”后可能出臺新政

　　在這樣的背景下,今年的全國“兩會”,房地產市場勢必仍將是一個繞不過去的話題,尤其是房價瘋漲了一年之后仍然煞不住車,更加劇了代表委員們的擔憂。

　　“現在一些人用于還房貸的支出占到了收入的30%-50%,甚至更高,購房壓力讓許多年輕人背上了沉重的包袱,形成所謂的‘房奴’。”全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所名譽所長郭松海說,“這會嚴重影響他們的消費支出,從而對消費形成抑制。”

　　全國政協委員、中國工商銀行原監事長王為強則表示,房價短期內上升過快,房地產市場增速過度,會給金融機構帶來系統性風險。他還指出,居民申請貸款,用于購買多套房屋和投資炒房的行為增多,也就是說一人多貸,導致借款人不能及時還貸的風險加大。

　　此外,“地王”頻出、地價不斷攀高,大型房企對中小企業的擠出效應也日益明顯；高地價也必然導致高附加值的豪宅越來越多,普通商品住房的供應也將受到擠壓。這些都與當前中央調控樓市時希望增加普通商品住房、中小戶型供應的精神相悖。

　　其實,中央層面對于樓市的關注并沒有懈怠。春節前,一次被稱為中國有史以來規模最大、覆蓋最廣的針對房地產調控政策落實情況的九部委聯合督察展開。這次督察的一項重要內容就是此前出臺的“國11條”的調控效果以及各地的落實情況。也就是說,中央對于樓市的動態把握開始比以往更為及時,而按照國務院要求,在全國“兩會”召開之前,所有督察工作必須完成,最終督察情況報告將會呈送國務院,成為有關部門考慮未來的樓市調控政策的依據。

　　因此不少業內人士預測,今年1月前后的一系列樓市調控政策只是一個逗號,“兩會”過后,中央還可能繼續出臺新政。隨著會期越來越臨近,會后樓市政策走向以及“兩會”是否會成為今年樓市的一個分水嶺的懸念縈繞在了各方心頭。

　　下一步調控或包括信貸、財稅、融資等措施

　　開發商最憂按揭再收緊

　　按照“國4條”、“國11條”所定基調和主要精神,下一步最有可能將在信貸、財稅、企業融資、土地等方面出臺更加嚴厲的后續措施。

　　近期,控制流動性的政策頻發。據監管層人士此前透露,2月第一周的信貸總量已經減少,而且各家銀行上報的2月信貸計劃規模都比1月少了很多。因此2、3月新增貸款很可能因為略顯強勢的調控而下滑。

　　銀行控制信貸規模,首當其沖的就是個人按揭貸款。不僅二套房貸被嚴格收緊,連首套房貸優惠也被部分銀行取消,利率優惠從7折提至了8.5折。銀監會也再次重申,商業銀行應堅決控制投資投機性購房貸款。在嚴格二套房貸的同時,還要大幅度提高三套以上個人按揭貸款的首付和利率要求。

　　一位開發商表示,他最擔心的是“銀行按揭貸款政策繼續收緊”。其實,他所面臨的資金壓力可能將不僅僅來源于按揭貸款的收緊。據媒體報道,今年銀行業還會格外加強對開發貸款的控制,將對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目,禁止發放開發貸款。

　　記者還了解到,目前證監會也正在聯合國土資源部等,擬訂上市公司募集資金管理新政,旨在確定更為明確、細致嚴格的審核標準,從而把好房企土地融資的“閘門”。國土部近期也擬出臺一個關于加強房地產用地供應和監管的文件,內容將以加強保障性住房用地供應、加強土地供出之后的管理,以及強化房地產市場閑置土地監管等為主。

　　此外,去年底保監會起草的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》開始面向社會公開征求意見,并已于2月初上交保監會主席辦公會議審議并原則通過。目前已上報國務院擇機發布。與征求意見稿相比,保險資金投資不動產的門檻被進一步提高了。

　　還值得關注的是,財稅新政也在醞釀之中。雖然物業稅實現全面空轉后,有稅務專家私下透露,短期之內推行的難度仍然很大,甚至年內推出試點的可能性也不大,但是今年房產稅改革有望先期破冰,這將為從根本上遏制住部分城市的房價過快上漲鋪平道路。