日前，房地產商資金鏈在政策的一再壓縮下越繃越緊，而房地產信托的融資渠道日漸被挖掘并放大。近期，隨著銀監會的一則規范房地產信托業務通知的下發，這條融資“便道”也顯得更加擁堵。隨之而來的是投資者對房地產信托產品收益率進一步提升的“幸福猜想”。

　　房企融資再被收緊

　　近日，銀監會的一則通知讓業內頗為局促不安，房地產企業通過信托產品融資的方式再次受到嚴厲監管。“雖然有些條款是重提，但是顯示了監管對房地產企業融資的限制，特別是囤地目的的融資。”業內人士分析。原來，銀監會在節前就向各地銀監局和商業銀行發布了這則《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，其中要求“信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款”，且發放貸款的房地產開發項目必須滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

　　“從通知第六條的關于‘實質重于形式’的兜底表述中我們明顯感覺到，這次的監管措辭比以往更加嚴厲，涉及范圍更廣，信托公司通過產品交易結構設計來規避監管的成本更高了，房地產企業融資門檻也更高了。但是這種彈性表述便于監管機構依據房地產產業發展情勢進行動態監管、便于從嚴或從寬解釋。”信托從業人士劉擎認為。

　　據了解，去年房地產信托紅遍了半邊天，據用益信托工作室的不完全統計，截止到2010年1月16日，去年房地產信托募集資金規模達447億元，位列第一。而由于今年年初信貸的調控更加緊湊，房地產企業從銀行貸款的渠道很是緊張，嗷嗷待哺的地產企業融資需求繼續催熱了房地產信托產品。

　　“雖然房地產企業再融資或將重啟，對于企業資金面上來說是個利好，但這明顯是一小部分較高資信的房企的利好。最近我手頭上有好幾個地產巨頭都在四處尋找殼資源曲線上市，急吼吼進入資本市場是他們‘就差錢’的最好寫照。在與房企老板談合作的過程中，發現他們大多跑遍了銀行、信托、私募基金甚至地下金融系統。”劉擎表示。

　　產品收益率或被推高

　　在供不應求的融資需求推動下，資金的價格從邏輯上看將上漲，房地產信托產品或將在將來的一段時間內得到推高。

　　根據機構數據統計，投資到房地產企業的信托產品平均收益率在各類信托產品中屬于最高，年化可以達到8.25%—9.00%，而10%甚至更高的收益率也并不少見。

　　而就在去年3月，中信信托的一款基礎設施投資信托計劃——中信遠景一期首年的個人投資者的A類信托實現年化22%的收益率。霎時間，投資者興奮不已，并四處打探這款收益率高出均值1倍多的“奇異果”。

　　據記者了解，該產品募集金額大約為12億元，期限5年，雖然名為基礎設施投資方向，但根據該產品的信披記錄，包括廣匯集團、利嘉集團在內的幾家企業都與房地產投資較有淵源，實際上是一只結構化的房地產信托產品。而因何該產品能在第一年就獲得如此高額的回報率呢？為此，業內的一位信托研究專家認為，正所謂高風險匹配高收益，結構化產品往往才能具備獲得超額收益的可能性，這與一般的房地產貸款信托計劃8%-10%左右的預期收益率不同。

　　而就在日前銀監會的監管通知中，對結構化的房地產信托產品的優先/劣后比例限制也提出了量化要求。“根據通知第二條規定：信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優先/劣后受益權配比比例不得高于3:1。這是監管出于信托公司風控的考慮而度身設計的。但信托公司基于對風險控制的考慮，在現實操作中一般不會突破2：1的比例。”劉擎表示。

　　面對市場波動較為劇烈的資本市場，類似22%的高收益率似乎不太可能復制，但是穩健而較高的收益率也幾乎是所有高凈值資產家庭配置的必需品。在如此高的吸引力下，劉擎也給投資者提出了挑選房地產信托的幾項妙招：首先，考察抵押物情況以及變現能力。在不同的市場條件下，住宅、商業物業的變現難易程度會有較大變化，這直接影響到融資人還款能力，從而影響投資者的信托投資是否能夠順利兌現。

　　另外，房地產信托設計中，為了增信常常會引入擔保公司，而投資者應考察擔保公司的實力是否強大。最后，如果是股權模式的房地產信托，則需要看信托公司在交易結構設計中是否有足夠的控制權，如出任大股東、派駐董事人員，以監管項目運營，規避房企“亂來”的風險。

　　而根據目前的趨勢，結構化產品的占比也越來越高，如果是這類產品，投資者則需要選擇與自己風險承受能力相適應的層級，這將關乎投資收益和投資安全。 ( 涂艷)