近日，頻頻傳出北京在全國首先開征物業稅的消息。

　　如今，在“空轉”了6年之后，開征物業稅的呼聲越發響亮。如果開征，物業稅能否真的如之前猜想的那般美好？

　　與現行稅制如何銜接？

　　“開征物業稅，面臨的最大矛盾是與現行稅費制度的銜接問題。”財政部財政科學研究所所長賈康指出，“這主要體現在土地出讓金的繳納方面。”

　　目前，開發商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發商把這部分費用作為開發成本制定房價，將其“轉嫁”到購房者身上。而物業稅是對房屋所有者的房產進行每年一次的評價估值征稅。“二者具有相通性，屬于重復征收。”賈康表示。

　　首都經濟貿易大學稅收研究所執行所長丁蕓告訴《中國會計報》記者，目前，房地產稅制對居民自用住房是不征稅的。為了使物業稅能夠順利推行，應當避免給居民造成過重的負擔，因此應設計一個免征額。但我國各地區差異較大，免征額如何制定是個大問題。例如，以面積作為免征額還是以物業價值作為免征額，以家庭為單位設置免征額還是以個人為單位設置免征額。

　　“如何設置免征額既可保證國家利益又不致居民負擔過重？”丁蕓表示，這些問題必須在大量調研的基礎上，進行可行性分析。同時，居民的納稅能力如何也需要調查研究。

　　“物業稅征稅時不僅要考慮面積也要考慮價值。”丁蕓分析說。新房的價值較為明晰，但舊房價值的評估需要大量的工作。而我國房地產價格評估以及相關資產評估起步較晚，行業尚不規范，存在的問題很多。

　　“房屋產權問題也是困擾物業稅征收的一大關鍵。”丁蕓強調說。

　　目前，我國很多房屋的所有權和使用權是分離的。在當前房產稅的征收過程中，有相當一部分是房屋使用人納稅。但從稅收理論上講，財產稅必須向財產的產權人征收。因此，必須首先進行房屋產權的明晰，這是物業稅順利開征的必要條件。我國應完善房地產產權登記制度，從而明確物業稅的納稅人。

　　丁蕓遺憾地表示，目前，有關物業稅改革的宣傳工作尚不到位，對納稅人的說明工作還沒做好，因此，可能會在征收中遇到抵制。

　　“很多老百姓連物業稅(不動產保有稅)與物業費的區別都沒搞清，物業稅對于維護社會公平的意義根本無從談起。”丁蕓分析說。

　　由誰來以何標準評估

　　在丁蕓看來，開征物業稅是我國財稅體制改革必不可少的環節。與此同時，物業稅改革對評估行業的發展也有著極為特殊的意義。

　　當前，制約物業稅改革的一條短腿即評估。

　　“細節決定成敗。目前，涉及物業稅的種種討論，幾乎都是圍繞具體操作展開的。而評估在此之中扮演著操作標準和依據制定者的角色。”中央財經大學資產評估研究所所長劉玉平表示。

　　劉玉平分析說，針對物業稅，主要是進行稅基評估。

　　“以什么價值為準就是評估要討論的問題。”劉玉平說，物業稅的征稅基數是房產價值，而這種價值又分為歷史成本及現值。“當然，我們要以現值為準，但現值是否真實可靠，就要進行評估，也就是稅基評估問題。”

　　劉玉平表示，評估本身強調特殊性。而應用于稅基的評估，即要保持在特殊性條件下的普遍性。稅基評估首先要反映物品的時點價值，并在此基礎上，保持某一區域內的價值一致性。通俗地說，可以理解為一個街道內房產價值的一致性。在不少西方國家，如加拿大即廣泛采用批量評估方法。

　　在搞清楚評估方法之余，另一個困擾物業稅評估的問題即是究竟應該由誰來評估。

　　“無論是資產評估師、房地產估價師，還是土地估價師。只要是專業人士，都可以來承接物業稅評估，但必須遵循統一的標準。”劉玉平分析說。其實，這個問題爭論的焦點在于物業稅評估究竟應該由中介機構來做，還是由政府牽頭。

　　劉玉平告訴記者，在國外，一般是在政府下設具體部門來管理有關事務。如澳大利亞就是在各州的稅務局下設總評估師辦公室來負責有關事宜，包括房產評估及稅費的收繳。

　　我國也曾傳出由國家稅務總局負責物業稅相關事宜的消息，但不少人士質疑，這種將政策制定者、價值評估者與稅費收繳者集于一身的設置不免讓人質疑其合理性，可能導致監管缺失的狀況。

　　開征物業稅要循序漸進

　　丁蕓表示，物業稅改革會增加房屋的持有成本(尤其是對擁有多套住房的炒房者)，從而增加房產市場的供給，進而對房價產生一定的調控作用。因此，物業稅的開征有利于房地產市場的健康發展。

　　另外，財產稅是在所得稅對收入調節的基礎上，對納稅人占有的財產作進一步的調節。財產稅調節的重點是富人。強化財產稅的調節作用，有利于縮小富差距。物業稅作為一種財產稅，自然具備財產稅調節收入分配的職能。

　　為此，丁蕓建議，物業稅的開征要循序漸進，并且要分步驟實施。

　　第一步，規范物業稅基本制度。具體是調整房產稅土地增值稅、城市土地使用稅印花稅和契稅；對居民個人自用住房暫免征收物業稅。

　　第二步，擴大物業稅征稅范圍。在開征物業稅后，再用一定的時期，對居民個人自用住房征收物業稅，但設置免稅額，對農村居民自用房和城鎮居民基本生活用房免征物業稅。城鎮居民生活用房的征稅是否以人均面積、評估價值、居住套數為衡量標準還有待研究。

　　第三步，全面推行物業稅。在擴大征稅范圍基礎上，取消城鄉物業稅減免稅優惠，實行城鄉統一征收物業稅。以上步驟的實施至少需要數年時間。現如今，物業稅仍處于調研階段，在這一階段，需要對物業稅征收范圍、征收方法及征收依據進行明確界定。并且，需要對現在房屋進行普查、評估等等。基于前期工作的繁瑣，物業稅的開征不應突飛猛進。本報記者 于濛