“共有產權”，這個詞對大多數南京人來說，還是陌生而新鮮的。不過，對不少江蘇其他城市的百姓來說，卻已經受益，有了切身體會。

　　日前，清華大學法學院教授透露，中國正在起草《住房保障法》，在內部討論稿中，提出了政府與保障對象共同擁有經濟適用房的產權。鮮為人知的是，這個理念其實在5年之前，南京一位專家就已率先提出。

　　高層三次批示“共有產權”

　　“經濟適用房‘共有產權’的理論是我最早提出的。”南京市建委研究室主任陸玉龍告訴記者。

　　2004年，他投了一篇有關經濟適用住房創新的文章到北京一家專業報刊，里面提出的共有產權理論刊發后受到關注。不過，這只是個簡單的雛形，之后，陸玉龍花了半年多的時間，一門心思撲在這上面。2005年5月，《中國建設報》拿出一個整版刊登了陸玉龍對經濟適用房共有產權的研究成果 。

　　“凡是由政府提供補貼的住房，應該由政府和購房人按出資比例共同擁有住房產權，在《房屋所有權證》上增加政府，或者政府授權的住房保障機構作為產權人之一，并標明兩者的產權比例。”陸玉龍說，經濟適用房之所以價格便宜，是因為有政府在掏錢補貼。按現在的規定，過了5年就可以進入市場買賣，這其中變得有利可圖，也就滋生了一些腐敗。然而在“產權共有”這種模式下，政府投資獲得住房的一部分產權。如果過了幾年個人打算出售，得和政府按比例來分享售房差價。

　　中國社科院研究員劉維新教授看到陸玉龍的理論文章后，給予高度肯定。2006年5月，劉維新教授向江蘇省領導提出在江蘇率先試點的建議。6月10日，時任江蘇省委書記李源潮在劉維新教授的建議上批示：我贊成經濟適用房制度要不斷創新，以更有效、更合理地解決城市低收入群體的居住問題。“經濟適用房共有產權制度”的設計似更加合理，建議可找有條件的地方試點。

　　這一批示拉開了江蘇“共有產權”改革試點的大幕，姜堰市、泰州市進入第一批試點城市。

　　據了解，李源潮在任江蘇省委書記期間，曾為共有產權模式3次批示，2007年8月23日又批示：共有產權租售并舉的辦法很好，建議建設廳推廣。2007年9月12日，他又一次批示：請對共有產權經濟適用房的建購各方作一調查，加快推廣。

　　“淮安模式”或成全國樣本

　　“各地的做法不一樣。”陸玉龍說，泰州、連云港、蘇州、淮安等幾個地方都在做。他認為，最成功的是淮安模式。

　　而上個月底的全省兩會上，10位江蘇省人大代表也聯合向大會提交了議案，建議推廣在淮安試行兩年的“共有產權房”模式。

　　參與提交議案的省人大代表介紹，淮安有個洪福小區，市場價為每平方米2235元，符合條件的低收入家庭購買，只需要每平方米1564.5元，即付70%的錢，另外30%就是政府產權。7：3的比例是按照該市經適房與普通商品房的平均價格比推導而來的。也就是說，老百姓花了經濟適用房的錢，買到的是商品房。

　　而政府的30%產權，市民在5年內可以原價購買，5～8年內購買加同期貸款利息，8年后則按市場評估價執行。考慮到低收入家庭的房價承受能力，更困難的還有5：5的比例，也就是可以半價買。雖然買的是商品房，但性質仍是保障房，所以購買對象嚴格限定于經濟適用房的保障人群。

　　據了解，淮安模式已經引起各方關注，很可能成為全國的樣本。在起草《住房保障法》過程中，清華大學房地產研究所副所長季如進教授、住建部政策研究中心綜合研究處趙路興處長都曾專程來到淮安進行專題調研和座談。

　　“共有住房”惠及更多人群

　　現在，陸玉龍又提出了“共有住房”的概念。他介紹，這其實是拓展了“共有產權”的范圍。“以后的房子應該只有三類：廉租房、共有產權房和完全個人購買的商品房。”至于人才公寓、經濟適用房、中低價商品房等等，在他看來，都沒有必要存在了。

　　“現在不光是困難戶買不起房啊，很多‘夾心層’都買不起房，比如剛畢業的年輕人。他們以后有實力買房，但眼前沒辦法，怎么辦？”陸玉龍說，現在有些地方是建人才公寓，以便宜的價格租出去，那為什么不能用共有產權的方式呢。對不同人群，可以設置不同的產權比例。

　　對于“共有住房”的構想，有業內人士評論：太過理想化，操作起來很困難。“具體什么樣的人群，可以享受什么樣的標準？這太復雜了。而且，如果惠及范圍這么廣，政府能拿得出這么多的錢嗎？”

　　不過，陸玉龍認為自己的想法可操作性很強。“政府怎么會沒錢？房價漲得這么厲害、拍賣老是出現地王，這些說明什么？說明政府賣地獲得了超額利潤，把這些利潤拿出來一部分，補貼在保障性住房上，有什么不好呢？更何況，房子產權還握在政府手里。”而按照他的理論，既然人人都可以住得起房，房價居高不下的問題，自然也就迎刃而解。