“南寧有望取消商品房預(yù)售制度”。

　　包括央視在內(nèi)的許多媒體在1月24日?qǐng)?bào)道了如上消息，一些媒體甚至將消息發(fā)布在重點(diǎn)版面的頭條位置。

　　據(jù)一位當(dāng)天與會(huì)的媒體記者透露，在1月23日廣西全區(qū)建設(shè)工作會(huì)議上，廣西建設(shè)廳黨組書記宋繼東的工作報(bào)告中提出了2010年的九大工作任務(wù)，將在南寧試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度正式寫入了報(bào)告，只有一句話。但這句話沒(méi)想到被放大多少倍，引起廣泛的評(píng)論。

　　消息炒作之后

　　盡管大多數(shù)媒體將“南寧有望取消商品房預(yù)售制度”的消息突出到重點(diǎn)位置，但廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方網(wǎng)站和《廣西日?qǐng)?bào)》等官方媒體對(duì)此從未提及。

　　南寧市房產(chǎn)管理局黨組書記、局長(zhǎng)馮炳浩之后在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，他對(duì)南寧將試點(diǎn)取消預(yù)售制度并不知情。

　　1月26日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者曾致電南寧市房管局辦公室，工作人員也表示，“最近是有不少人來(lái)問(wèn)”，但他們還沒(méi)有接到過(guò)自治區(qū)建設(shè)廳的任何消息。

　　該工作人員還對(duì)本報(bào)記者表示，1月29日會(huì)舉行相關(guān)新聞發(fā)布會(huì)，“如果有消息，一定會(huì)通知媒體”。但目前，南寧市房管局依然沒(méi)有公開(kāi)的表態(tài)。

　　有意思的是，1月26日，南寧房管局政務(wù)信息網(wǎng)“行業(yè)動(dòng)態(tài)”中連續(xù)轉(zhuǎn)載了四篇觀點(diǎn)性文章：《評(píng)論：“全現(xiàn)房”試點(diǎn)值得期待》、《觀察：預(yù)售制度將退出南寧 樓市將受怎樣影響？》、《專家：取消商品房預(yù)售 改善商品房質(zhì)量》、《各地強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金管理》，基本傾向于認(rèn)為南寧試點(diǎn)為善舉。

　　而1月28日，該網(wǎng)同一欄目中轉(zhuǎn)發(fā)的文章是《預(yù)售制度本身沒(méi)錯(cuò)搭建監(jiān)管平臺(tái)比“一刀切”現(xiàn)實(shí)》。

　　在這一天前，1月27日，南寧市市長(zhǎng)黃方方在廣西“兩會(huì)”上答記者問(wèn)時(shí)表態(tài)說(shuō)：取消預(yù)售房制度應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個(gè)總的方向，但是在目前考慮到南寧市的具體情況，在全市范圍內(nèi)實(shí)行取消預(yù)售房制度還為時(shí)尚早。

　　據(jù)廣西某媒體記者向本報(bào)記者透露，在廣西“兩會(huì)”上，南寧市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾就此提問(wèn)建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)，為什么南寧事先對(duì)將試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度事毫不知情？

　　“我們聽(tīng)到的說(shuō)法，是建設(shè)部要搞，全國(guó)有很多城市要做試點(diǎn)。但建設(shè)廳沒(méi)有和南寧市政府溝通。所以南寧方面很惱火。”廣西某媒體記者2月2日對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者說(shuō)。

　　不過(guò)，在后來(lái)的媒體報(bào)道中，建設(shè)部否認(rèn)了這一說(shuō)法，相關(guān)負(fù)責(zé)人甚至稱，取消商品房預(yù)售制度是“瞎說(shuō)”。

　　“現(xiàn)在政府部門不大允許我們本地媒體炒作了。”上述記者說(shuō)。

　　實(shí)際上，此消息的炒作，使取消商品房預(yù)售制度的意見(jiàn)再次得到了表達(dá)的時(shí)機(jī)。

　　難解之題

　　房地產(chǎn)行業(yè)律師秦兵在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)介紹說(shuō)，他代理的所有商品房買賣糾紛的案件中，只要涉及到一手買賣的，90%都跟預(yù)售階段有關(guān)系。

　　在這90%中，房屋質(zhì)量缺陷、延期交房、建筑設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致用途改變?nèi)�類糾紛最多，此外就是合同欺詐、虛假交易，以及利用虛擬合同套取銀行貸款、偷逃稅款，甚至不少地方出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商攜巨款潛逃。

　　“如果南寧能夠成功，我倒認(rèn)為是件好事。”住建部政策研究中心副主任王玨林2月1日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如是表示。

　　“從消費(fèi)者的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售，能夠更好地保證房屋的質(zhì)量，減少消費(fèi)環(huán)節(jié)的糾紛。”他說(shuō)，從目前的情況來(lái)看，預(yù)售制度壞處比好處多。

　　但前提是，“能夠成功”本身需要面臨諸多的問(wèn)題，其中最核心的是，需要解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道問(wèn)題。

　　預(yù)售、銀行貸款和自有資金，這是大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源構(gòu)成。其中，預(yù)售資金通常占開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的1／3，商品房預(yù)售對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的作用不言而喻。

　　王玨林認(rèn)為， 2009年，因?yàn)殂y行貸款寬松，土地出讓金繳納延期，以及市場(chǎng)行情好，開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有許多資金，但這并不等于企業(yè)的融資渠道就拓寬了。實(shí)際上，企業(yè)的民間融資渠道一直不暢。

　　據(jù)秦兵介紹，商品房預(yù)售最早是上世紀(jì)50年代霍英東在香港推出來(lái)的，之后被許多國(guó)家采用。中國(guó)內(nèi)地是1994年在出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》中建立了預(yù)售許可制度。

　　“我認(rèn)為關(guān)鍵在于立法僅僅設(shè)立了預(yù)售制度，卻忽略了設(shè)置配套的監(jiān)管制度，導(dǎo)致法律本身成為了‘沒(méi)了牙齒的老虎’。”他說(shuō)。

　　他介紹，香港在設(shè)立預(yù)售制度的同時(shí)，設(shè)立了如土地拍賣制度、測(cè)量師制度、期房轉(zhuǎn)讓制度、注冊(cè)登記制度等等。而內(nèi)地恰恰沒(méi)有引進(jìn)相關(guān)的制度。

　　“導(dǎo)致本來(lái)四個(gè)輪子能開(kāi)的車，只有兩個(gè)甚至一個(gè)輪子，這輛車能開(kāi)多遠(yuǎn)？”他說(shuō)，如果不取消預(yù)售制度，只有一種選擇：“完善制度，補(bǔ)齊四個(gè)輪子，并且制定處罰措施。”

　　如果真如廣西目前的消息所言，南寧將取消預(yù)售制度，“必須先修改1994出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，否則政府部門的規(guī)章是無(wú)法與上位法對(duì)抗的。”秦兵說(shuō)。