近日有媒體報道，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅。這一消息讓“空轉”了6年之久的物業稅再度成為各界關注的熱點話題。不過，隨后又有“權威人士”出來否認今年開征物業稅。看來，今年開征物業稅的消息仍舊只是個傳說。不過也有專家表示，盡管住宅物業稅因諸多技術問題還不具備征稅條件，但是“今年有可能先針對商業地產”。

　　“空轉”到“實轉”

　　物業稅仍無時間表

　　據了解，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多。而所謂物業稅的模擬“空轉”，是指雖然沒有實際征稅，但一切步驟與真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計。

　　據了解，國家稅務總局在日前召開的一個工作會議上，布置了今年財產行為稅征收的相關工作，并對這一工作的10余項要點進行討論。此外，會議還對在全國范圍內開展房地產模擬評稅，以及應用評稅技術核定房地產交易計稅價格工作的有關問題進行了說明。這是物業稅“空轉”試點工作進行6年多之后，稅務部門在物業稅開征方面邁出的一大步。不少人士據此認為，今年部分城市試點開征物業稅的可能性很大。

　　不過，隨后有媒體采訪“接近決策層的人士”表示，“中央已明確表態，短期內不會推出物業稅”。如此，更讓物業稅一事變得更加撲朔迷離。而中央財經大學稅務學院教授劉桓表示：“今年在全國范圍內開征物業稅的可能性還不大，但在局部地區試點對商業地產征收，還是很有可能的。”另有消息表示，目前北京等地已經做好了物業稅“實轉”的方案，而深圳也已將開征物業稅寫進了《深圳市綜合配套改革三年(2009~2011年)實施方案工作安排表》。

　　商業先實施 影響不太大

　　財政部稅政司副司長王曉華上月表示，經過6年多的模擬評稅試點，按評估值征收物業稅從技術上看是可行的。據介紹，物業稅改革的思路是“總體設計、分步實施”。劉桓表示，政府開征物業稅的設想是第一步對商業地產征收物業稅；第二步是擴大到對住宅進行征稅，其中對非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。

　　據了解，目前商用物業的征稅稅種主要是房產稅和土地增值稅。按規定，房產稅依房產余值計征的年稅率為1.2%，依租金收入計征的稅率為12%；土地增值稅則采用四級累進稅率，最高為60%。業內人士介紹，商用物業主要稅種變更為物業稅后，征收總額不會有太大變化。同時，房產價值評估、征稅主體統計等也可沿用原稅種的統計方式，不存在技術上的障礙。

　　廣州某開發商表示，物業稅僅在商業地產實施，對樓市總體的影響比較小，因為目前商業地產和住宅地產基本上是兩個體系，相互影響較小。但在商業地產內部可能對開發商的經營模式產生一些影響。目前開發商開發的商業物業一般分為自己持有型和出售型。如果開發商持有的話，物業稅其實跟以往的稅差別不大，影響也不大。如果出售，買家或因為物業稅的存在而減少或者放棄購買，這便可能會給開發商帶來產品積壓情況，或者被迫轉為自己持有。

　　住宅怎么收 還是未知數

　　盡管物業稅有望先從商用物業開始，但畢竟過渡到住宅物業是大勢所趨。關鍵是，在住宅方面物業稅到底怎么收，還是個未知的問題。據了解，在物業稅“空轉”試點期間，物業稅的征收方案是將原有的土地使用稅、房產稅兩項合并征收。其中土地使用稅按面積征收。房產稅則有兩種模式：如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收1.2%的物業稅；如果房產是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業稅。

　　“雖然物業稅在技術上已經沒有問題，但是中國的現實決定了具體操作會有很多細節問題”。中原地產有關人士表示，“例如現在有普通商品房，還有保障房以及房改房、公房、拆遷房等，這些房如何區別征稅都是一個問題”。此外，房產登記信息不完整、房產價值如何評估，以及與現有的稅費制度如何銜接等問題，解決這些問題很可能耗費較長時間。據悉，此前有關部門提出了“新房新辦法、老房老辦法”的解決方案，購房者已經一次性支付了地價和相關稅費的問題，在其土地使用權期限內采用差別稅率的方式。

　　住宅征收物業稅雖無定論，但是飽受高樓價之苦的普通大眾卻將物業稅當作抑制樓價的“濟世良藥”，事實真會如此？不少人士認為，開征物業稅后會加大房地產保有環節的稅收負擔，降低投資和投機需求，從而抑制房價上漲。

　　不過，一位業內人士表示，物業稅的功能是保證財政收入而不是調控樓價。而且在國外，物業稅大多作為地方政府的主體稅種，主要作用是保障地方財政收入，尚無調控房地產價格的成功案例。“物業稅可能會壓制投機需求，但是影響樓價的根本因素還是供求關系”，廣州某開發商則表示，“不要把降價希望寄托在物業稅上”。

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　　看看其他地區是如何征收物業稅的

　　新加坡：物業稅是對所有房產征收的稅種，包括政府福利房。自住房物業稅率是4%，其他類型房物業稅率是10%。

　　韓國：2007年，韓國財產稅和綜合土地稅達房產總值的30%。如果出售第二套房產，各項稅率加起來為房產總值的50%，第三套房產為60%。

　　中國臺灣：按物業稅征收標準，144平方米以上的房源，每年收取稅費約為房屋總價的0.8%~1.5%。

　　中國香港：物業稅每年征收，按應評稅值計算，如除租金外業主無其他收益，年租就是應評稅值。若房產擁有人為法人團體，可申請將租金視為公司營業收業，免繳物業稅而征利得稅。目前物業稅稅率為15%。

　　加拿大:政府對100%的物業征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收,對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等則有優惠。

　　法國:政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。

　　美國:擁有房產后每年交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同,幅度在房產價值的1%~2%之間。

　　澳大利亞:政府根據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值，按0.3%~1%征收。