盡管“國(guó)十一條”相對(duì)2007年出臺(tái)的二套房貸政策相對(duì)寬松，但對(duì)打擊投機(jī)性購(gòu)房需求作用較大，除了完全靠自有資金投資房產(chǎn)的以外，投機(jī)需求都將受到壓制，甚至不排除自住的剛性需求有受限的可能。春節(jié)后，一旦失去銀行信貸支持，樓市價(jià)格可能出現(xiàn)調(diào)整。

　　“國(guó)十一條”將從需求上打擊投機(jī)購(gòu)房，并將以往的政策漏洞補(bǔ)牢。盡管從理論上來(lái)說(shuō)，二套以上購(gòu)房者更加有還款能力，但這并不意味著其違約風(fēng)險(xiǎn)小，因?yàn)橥稒C(jī)購(gòu)房者的杠桿率較高，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)更高。一旦利率和首付比例要求提高，他們的還款能力將大打折扣。

　　“國(guó)十一條”的影響有多大

　　“國(guó)十一條”中，有關(guān)首付必須嚴(yán)控四成以上的二套房貸款新政，盡管政府層面接二連三出臺(tái)針對(duì)投資性購(gòu)房的政策組合拳，不少購(gòu)房者以及業(yè)內(nèi)專家在聽(tīng)聞二套房貸的新政策后卻反應(yīng)平淡。“此次新發(fā)布的二套房貸新政并未對(duì)貸款利率限定，僅要求貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，存在一定的操作空間。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管在官方層面聲稱二套房貸利率必須上浮10%，但“自主定價(jià)”極有可能讓這項(xiàng)新政影響不大。

　　“二套房”被一刀切

　　在這項(xiàng)被稱為“國(guó)十一條”的調(diào)控政策中，最為核心的措施是對(duì)之前“國(guó)四條”提出的差別化信貸政策進(jìn)行了細(xì)化。“與以往不同，這次措施出臺(tái)沒(méi)有提及改善性需求，而是直接以家庭為單位認(rèn)定第二套房”，武漢青年國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王濤認(rèn)為，這一轉(zhuǎn)變意味著所有二套及以上住房都嚴(yán)格化，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購(gòu)房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。

　　一名分析人士則認(rèn)為，以“二套房”來(lái)取代“改善型”、“投資型”的模糊界定，說(shuō)明政府在打擊投機(jī)的決策

　　“有的放矢”，且越來(lái)越嚴(yán)格。因此，“二套房”一刀切的做法反而更有利于市場(chǎng)的調(diào)控。

　　而業(yè)界普遍預(yù)期，這種差別化的信貸政策對(duì)于投資、投機(jī)性住房需求很具殺傷力。從歷史情況來(lái)看，2007年出臺(tái)的“9·27房貸新政”，核心內(nèi)容就是收緊“二套房貸”政策，造成了2008年市場(chǎng)的急轉(zhuǎn)直下和大幅調(diào)整。

　　“改善型”住房界定模糊

　　此前，“改善型普通自住房”的定義比較模糊，操作變通空間較大，商業(yè)銀行要么因沒(méi)有細(xì)則而無(wú)法執(zhí)行，要么根據(jù)自身理解打一些“擦邊球”，把“改善型普通自住房”變成實(shí)質(zhì)上的二套住房。在“改善型”界定上，以舊換新、以小換大等都是改善型，為離單位近點(diǎn)買(mǎi)房也是改善型。而不少銀行業(yè)利用“改善型普通自住房”的概念，徹底放開(kāi)二套房貸，使“改善型普通自住房”脫離了其最初的本義。

　　一位銀行房貸部門(mén)的人士在接受媒體采訪時(shí)表示，二套以上住房首付四成是前兩年就出臺(tái)的政策，不過(guò)因?yàn)榻鹑谖�機(jī)等各種因素沖擊，2008年開(kāi)始樓市極度低迷，中央和地方都出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)的政策，因此銀行對(duì)二套房首付四成的執(zhí)行開(kāi)始打“擦邊球”，例如以個(gè)人而非家庭為單位認(rèn)定首套房，只要個(gè)人名下沒(méi)有房產(chǎn)，在很多銀行都能獲得首套房待遇。

　　“實(shí)際上二套房首付四成已經(jīng)在執(zhí)行了，此次的政策只是再一次明確。”一位銀行人士說(shuō)，只不過(guò)由于“改善型”和“二套房”在界定上有靈活的操作空間，因此，不少銀行因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)壓力，“打擦邊球”的情況時(shí)有存在。在操作時(shí)，在改善房認(rèn)定中弄虛作假。

　　銀行對(duì)房貸利率自主權(quán)更大

　　“國(guó)十一條”對(duì)二套房貸利率并未提出明確的上浮比例。多數(shù)銀行人士還表達(dá)了對(duì)利率“風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的疑惑，認(rèn)為“國(guó)十一條”里沒(méi)有像銀監(jiān)會(huì)“二套房貸規(guī)定”的基準(zhǔn)利率1.1倍的具體規(guī)定，這意味著各家銀行在利率定價(jià)方面的自主權(quán)將更大。上述國(guó)有銀行的房貸業(yè)務(wù)人士透露，今后二套房貸利率提高到基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定，將成為一個(gè)“泛標(biāo)準(zhǔn)”，各家銀行將視具體貸款客戶的資質(zhì)不同，來(lái)確定不同的利率。

　　一名支行行長(zhǎng)認(rèn)為，“這是監(jiān)管部門(mén)有意模糊利率，好讓各家銀行自己把控。”據(jù)了解，今年以來(lái)，像去年那樣大面積獲得7折房貸優(yōu)惠利率的客戶越來(lái)越少，但“二套房”貸款客戶如果自身資質(zhì)優(yōu)良、還款能力強(qiáng)，仍可以得到部分利率折扣。

　　武漢某地產(chǎn)公司營(yíng)銷經(jīng)理認(rèn)為：首付4成后，在一定意義上打壓了房地產(chǎn)投機(jī)情況，有實(shí)際效果，但“二套房貸”利率的靈活性可能打擊效果不那么明顯，　另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“首付4成”將是“二套房”放貸的底線。 （長(zhǎng)江商報(bào)）