調控效果仍需觀察

　　對于地方政府出臺的種種政策，業內評價不一。深圳市房地產研究中心研究人員表示，深圳市嚴查捂盤在操作中存在難度，對捂盤惜售定性存在法律障礙，查處捂盤惜售與行政干預過度之間很難平衡。

　　而對于認籌和收取誠意金，深圳有開發商指出，如何界定無證認籌也是個難題，現在開發商賣樓認籌，不再直接收錢，而是與銀行合作，客戶繳納的誠意金都存在銀行賬戶里。客戶根本不用擔心開發商因資金緊張，收錢來緩解壓力，主管部門也無法判定開發商無證認籌收錢。

　　深圳市房地產研究中心此前曾在報告中承認，今年房價高漲，與開發商囤積房源、捂盤惜售也有關系。但迄今為止，未見到主管部門對此做出任何說明。其實，深圳一直規定樓盤拿到預售證之后10天內必須發售。但2009年大部分開發商都采取分批推盤策略，大多數樓盤開盤都在3次以上，甚至有的達到了9次，不同程度地存在捂盤嫌疑。2009年上半年，深圳在售的54個樓盤，有近30個拿證到發售的時間超過了10天。

　　深圳中原地產研究部則表示，這一系列政策對市場可能短期內有影響，但決定房價走勢的還是信貸政策和利率環境，需要持續觀察。

　　而在剛剛舉行的“中國地產新視角高峰論壇”上，金地、首創、萬科等開發商都集體回應地產調控，坦言對樓市政策仍然樂觀。金地相關負責人稱，2010年開發商“不差錢”仍會持續，因為流動性沒有很快地消失，老百姓對未來預期的調整也不會那么劇烈，所以房地產行業是可以持續發展的。而且，今年開發商資金充裕，沒有“降價賣房”的動力。從近期一些開發企業拿地的狀態來看，也表現出對市場的樂觀。

　　而首創集團董事長劉曉光坦言，無論情況怎么變，開發商希望的是“今年的地價、房價都要穩定，出現一個趨穩的狀態”。

　　土地財政應弱化

　　近期，中央新一輪房地產調控政策密集出臺，各級地方政府隨即因地制宜制定配套和細化措施。總體而言，各地政策中，遏制高房價的有力實際措施并不多見；且具體執行留有很大回旋余地。

　　業內人士指出，受制于“土地財政”，地方政府與開發商之間存在著一定程度的“利益共謀”。中央對地產的調控政策最終要見效，尚需弱化“土地財政”這一地方政府主要的財政收入模式，建立能保障地方政府財政收入的可持續增長機制；否則，調控可能演變成“空調”。

　　現在，市場對國務院提出的“遏制房價過快上漲”的政策目標，既有希望也有擔憂。畢竟，“上有政策，下有對策”的應對之風，常常會使房地產調控“無功而返”，2006年后兩度大規模房地產調控便是前車之鑒。效果不理想的重要原因之一，便是地方政府過度依賴“土地財政”的財政收入模式。只要“土地財政”依然是地方政府的主要財政收入來源，那么，依托地方政府落實的房地產調控政策，最終可能會走樣。

　　2009年，全國土地市場交易異常活躍，排在前20位的城市土地出讓金總額高達8019億，同比增加160%，多數城市土地出讓金收入占地方財政收入比重達到30%-45%。

　　以北京為例，2009年通過招拍掛方式成交的各類土地達247宗，成交金額達928億元，土地出讓金收入占財政收入比重達到45.9%。2009年，北京新房交易額占同期GDP的60%以上。在2009年超額完成1000億元土地儲備計劃后，北京市將繼續執行新一輪“千億元土地儲備開發”，預計在2010年年底前完成4500公頃可上市住宅用地的土地儲備，相當于北京近3年來的實際供地量。

　　顯然，土地收入和房地產業相關稅收是地方財政的主要“口糧”之一，房地產市場降溫、趨冷并不是地方政府所希望的。2008年樓市蕭條，多數土地流拍，使得地方政府收入銳減，經濟發展也明顯放緩。市場轉暖后，為了GDP考核目標，為了當地社會發展，地方政府急需大量資金“干實事”。利用手中掌握的土地獲取資金，便成了地方政府最便捷的生財之道。而鑒于高房價會推高土地價格，地方政府理所當然希望維持高房價，從而獲得更多的土地出讓金。

　　地方政府通過供地給開發商大量套取銀行資金，開發商以土地抵押的負債不斷膨脹。一旦市場趨勢性下跌，資產縮水就會引發債務償付危機。更重要的是，土地開發愈演愈烈，會造成房地產供應過剩，而房地產過剩的本質是金融產品過剩，其后果便是類似于美國次貸的金融危機。這一風險值得高度警惕。