繼本月中旬國務(wù)院出臺(tái)“國四條”后，各地政府陸續(xù)展開政策“落地”工作。昨天，由上海市住房保障房屋管理局等五部門制定的《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》出臺(tái)，從稅收信貸政策調(diào)整、加大普通商品住房供應(yīng)、加快推進(jìn)住房保障、加強(qiáng)市場監(jiān)管等四方面采取措施，以求遏制地價(jià)、房價(jià)過快上漲。

　　在業(yè)內(nèi)看來，“滬四條”一方面顯示政府依然鼓勵(lì)、扶持自住的剛性需求者購房；另一方面，對于投資投機(jī)性的購房行為，則采用從緊的調(diào)控政策。

　　稅費(fèi)全面收緊抑制投資投機(jī)

　　此次上海決心調(diào)控樓市，稅費(fèi)政策的調(diào)整首當(dāng)其沖：按照國務(wù)院常務(wù)會(huì)議規(guī)定，將營業(yè)稅的征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；契稅調(diào)整為必須是首次購買90平方米及以下普通住房的個(gè)人，并須憑房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，方能享受1%的稅率；個(gè)人所得稅的征免時(shí)限由此前的自用2年以上恢復(fù)到5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得；另外，“救市”時(shí)取消的個(gè)人購買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的交易手續(xù)費(fèi)也恢復(fù)收取。

　　“抑制投資投機(jī)需求的措施主要就體現(xiàn)在差別化的稅收、信貸等政策上。去年中央文件中雖然沒有詳細(xì)規(guī)定，但上海因地制宜出臺(tái)了優(yōu)惠政策，從昨天的新政內(nèi)容看，也就意味著上海原先的‘救市’措施基本上全部被取消掉了。” 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

　　市場人士告訴記者，由于本月樓市調(diào)控信號(hào)接連釋放，已經(jīng)對上海樓市的投資客造成一定影響。上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨表示，12月投資客活躍度明顯降低，比例從最高峰的占總成交量4成縮減至1.5成左右；此外，投資客的觀望也逐漸影響到自住買家，12月以來市中心區(qū)域成交量較11月有所下滑，降幅在2成左右。“相信隨著細(xì)則的正式出臺(tái)，二手房市場將進(jìn)入淡季。從目前的政策組合拳來看，效應(yīng)將在未來2個(gè)月內(nèi)逐步釋放，明年上半年整體或?qū)⒊尸F(xiàn)價(jià)穩(wěn)量跌、買賣雙方僵持的態(tài)勢。”

　　差別化信貸控制二套房

　　針對投資投機(jī)性購房，“滬四條”還明確將嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)的同時(shí)，更加嚴(yán)格二套房的信貸管理和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對已貸款購買一套住房，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，政策調(diào)整前可比照首次購買普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策，而調(diào)整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。同時(shí)，上海還提出將從緊掌握住房公積金貸款政策。

　　“這一條挺關(guān)鍵的。”楊紅旭指出，“滬四條”提出了“購房前人均住房面積低于本市平均水平”的條件，這可能使得能夠享受信貸優(yōu)惠的二套房數(shù)量大幅減少，以此發(fā)揮抑制投資投機(jī)需求的作用將更顯著。另外，經(jīng)過今年房價(jià)大漲后，上海樓市內(nèi)普通住宅比重大降，從對住房面積的衡量考慮，接下來上海市政府或?qū)⒅匦抡{(diào)整普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。

　　不過，也有市場人士指出，地方這種指導(dǎo)銀行房貸的意見，還要看會(huì)否得到商業(yè)銀行的認(rèn)真落實(shí)。中原地產(chǎn)華北區(qū)經(jīng)理李文杰認(rèn)為，在明年全國信貸總量基本預(yù)期在6萬億至7萬億的情況下，房地產(chǎn)市場回調(diào)到去年的水平恐怕不可能。再加上銀行對二套房標(biāo)準(zhǔn)的審核具有很大彈性，如果在放貸壓力下銀行依然“我行我素”，無論是成交量還是房價(jià)，依然會(huì)被拉動(dòng)。

　　其余政策稍顯“常規(guī)”

　　與稅費(fèi)、信貸政策的變化相比，“滬四條”的其余政策在業(yè)內(nèi)看來則屬于雖然“面面俱到”，但卻比較籠統(tǒng)、并無新意。

　　具體包括：將通過控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積，加強(qiáng)土地出讓收支管理，加大閑置土地清理，提高土地利用效率，優(yōu)先滿足保障性住房土地供應(yīng)，并增加普通商品住房土地供應(yīng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地出讓批后管理，加強(qiáng)施工許可管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證住房質(zhì)量的前提下，加快施工進(jìn)度，加快供應(yīng)節(jié)奏等。

　　全面推進(jìn)包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置配套商品房和公共租賃房等保障性住房建設(shè)，計(jì)劃至2012年建設(shè)2000萬平方米、約30萬套經(jīng)濟(jì)適用房。

　　此外，上海還將加大對虛擬交易、囤地捂盤、虛假廣告等違法違規(guī)行為的查處和曝光力度；加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理，嚴(yán)厲查處在商品房預(yù)售預(yù)訂階段，以各種形式炒作、哄抬房價(jià)的行為等。

　　“這些政策的調(diào)控力度相比人們對后市的預(yù)期要溫和。不過，在政策調(diào)控下的觀望氛圍中，整體樓市可能出現(xiàn)降溫態(tài)勢。”中原研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀同時(shí)指出，政府雖然在加大保障性住房的市場供應(yīng)，但由于上市周期、“門檻”較高等原因，上海樓市短期仍難以緩解供求壓力。