臨近年底，針對今年極為火爆的房地產(chǎn)市場，不到一個月內(nèi)，房地產(chǎn)市場調(diào)控的風(fēng)聲數(shù)次吹起，頻率之高，前所未有。而且風(fēng)聲的力度也呈加強(qiáng)之勢，此舉旨在遏制房價過快上漲，這預(yù)示著政府對地產(chǎn)的新一輪調(diào)控拉開序幕。

　　政策調(diào)控風(fēng)向已定，但風(fēng)力“較緩”

　　下半年以來，有關(guān)“地王”的新聞層出不窮，對福州而言，均價1.5萬元也許不是地王的傳說。由于未來新地王仍有刷新記錄的可能，房價問題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，政府為保證房市的健康運(yùn)行頻頻舉起調(diào)控大旗。頻繁的政策風(fēng)聲明顯給市場投機(jī)性需求帶來了心理上的波動。與風(fēng)聲的高頻率相比，投資者觀望動搖成為了真實(shí)寫照。來自海西房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)每周向上攀升后在12月末首次出現(xiàn)下跌，上周五行政區(qū)總簽約套數(shù)只有814套，比前一周減少183套，在這其中還有186套來自于各類保障房。“要繼續(xù)保持穩(wěn)定與寬松的刺激政策”，房地產(chǎn)金融專家朱凌波先生在接受采訪時表示，雖然明年政策具有不確定性，但明年房價要大跌也不太現(xiàn)實(shí)，“趨穩(wěn)是大勢”，從已出臺的諸多政策來看，不會改變房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢，但對投機(jī)還是有所抑制。政策的風(fēng)向很明確，不允許投機(jī)性需求進(jìn)一步影響市場發(fā)展。“明年政府需要的是成交量和價格的穩(wěn)定。”朱凌波坦言，政策是否繼續(xù)深調(diào)，取決于已出臺政策的執(zhí)行力度和效果。

　　市場心態(tài)忐忑投機(jī)開始減退

　　需求層面，2008年剛性需求被壓制，大大增加了今年的需求量，與此同時，部分投機(jī)者趁虛而入，搶占了部分資源；供應(yīng)層面，受2008年危機(jī)影響，部分開發(fā)商估計(jì)不足，計(jì)劃推出房源縮減。供應(yīng)少了，需求多了，房價上漲也就變成水到渠成的事情。2009年海西國策的確立對福州地產(chǎn)業(yè)影響尤為重大，海西是近幾年城市化進(jìn)程的集中展現(xiàn)，城市建設(shè)正在和它的城市地位相匹配。對房地產(chǎn)而言，城市發(fā)展與房價水平是成正比的。而一線企業(yè)產(chǎn)品的集中亮相則改變著人們對居住的理解，從棲身之所轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎芫幼　ｋS著居住條件的改變，人們會享受到更多的配套資源，房價上漲也是正常的事情。

　　高地價對房價會產(chǎn)生直接影響，高地價會成為開發(fā)商漲價的理由。在房地產(chǎn)成本中，地價是以重置成本計(jì)入整個成本體系的。房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊土地價格上漲也意味著現(xiàn)售樓盤的成本隨之上漲，調(diào)價也就變成情理之中。地產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，高地價會造成市民對房價心理預(yù)期的進(jìn)一步調(diào)高，或許會造成搶購房源的混亂局面。但是高地價與政府財(cái)政以及房地產(chǎn)開發(fā)商對未來房價的預(yù)期息息相關(guān)，不能一概而論。對于地王現(xiàn)象，更應(yīng)該了解地塊的具體用途以及未來產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體，不能用普通住房的視角對待，以免引起恐慌。

　　左右搖擺，明年樓價或難降溫

　　有投資需求才有房價上漲的空間，但本月初二手房“五年改二年”的政策宣布將取消后，被認(rèn)為是具有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的第一道調(diào)控政策，21世紀(jì)不動產(chǎn)福州區(qū)域總經(jīng)理助理肖少鋒曾為此擔(dān)憂。但僅過了兩周，12月23日，財(cái)政部宣布，元旦之后個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。這位助理長舒了一口氣，“新出臺的細(xì)則沒有生硬地將優(yōu)惠政策扯斷，按差額征收營業(yè)稅能夠起到緩沖作用，因?yàn)檫h(yuǎn)比總價征收省許多。這說明政府不希望政策變化抑制二手房交易”肖少鋒說。

　　一方面是寬松的貨幣政策，一方面是地王的不斷涌現(xiàn)。所以政府試圖通過收緊“土地閘門”來遏制房價過快上漲。這就有了財(cái)政部、國土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布的通知。其中，要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，開發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。調(diào)控旨在遏制房價過快上漲，但這更將使土地被國企、央企等資金雄厚的企業(yè)壟斷，因?yàn)閷捤傻呢泿耪�策將�?dǎo)致銀行信貸增長。中小企業(yè)生存空間將相應(yīng)減小。但目前的高地價決定了較高的樓面地價，調(diào)控或許不能從根本上解決高房價問題。