廉租房為何改“租”為“售”？(民生三問)

　　對話人： 編輯 王明峰 記者 王煒 汪志球 專家 牛鳳瑞(中國社科院城市發展與環境研究所研究員)

　　新聞事件

　　近日，河南省新鄉市在該省率先試水出售廉租房。

　　據了解，新鄉首批出售1212套，單套面積不超過50平方米，售價在每平方米901元到1400元之間。購買者對該房擁有有限產權，5年內不準上市交易，5年后經房改部門審核準入上市后，須向政府退回優惠補貼和補交國有土地使用權出讓金或土地收益。

　　這種廉租房“租售并舉”的做法，肇始于貴州。2008年11月，貴州省安順市在全國首次嘗試。隨后，甘肅、云南、福建、安徽等地也推出廉租房銷售辦法。

　　而新鄉的做法再次“一石激起千層浪”。廉租房能否出售，再度引發人們的議論。

　　一問：

　　廉租房能出售嗎？

　　編輯：廉租房，顧名思義，“租”是核心含義，那為什么這么多地方要賣呢？國家政策對廉租房屬性是怎么規定的？

　　王煒：在現行的《廉租住房管理辦法》中，并沒有對廉租房租售并舉進行限制。從國家有關部門的口徑看，對當各地根據實際情況進行的保障方式探索也沒有表示反對。

　　目前，探索廉租房租售并舉的主要是中西部地區的少數城市，廉租房建設資金不足是這些城市迫不得已搞租售并舉的主要原因。

　　在保障性住房體系中，廉租房是唯一全部依靠政府投入的品種。盡管中央財政今年加大了對中西部地區廉租房建設的補貼標準，西部地區為400元/平方米，中部地區為300元/平方米，但目前中西部地區廉租房建設成本普遍在1500元/平方米以上，加上這些城市土地出讓收益、住房公積金增值收益都比較少，主要的資金壓力都落在地方財政上。但中西部地區的財政狀況十分緊張，很難保證廉租房建設資金。在這樣的情況下，通過出售一部分廉租房，地方政府可以及時收回一些投資，用于進行下一步的開發建設，確實也是符合當地實際情況的一種探索。　　

　　汪志球：解決廉租房建設資金不足難題，是貴州試水廉租房租售并舉的根本原因。

　　依據貴州省2009—2011年廉租住房規劃，3年內，貴州省要將人均住房建筑面積15平方米以下的27.4萬戶低收入家庭納入保障，除國家補助外，各級地方政府需配套資金100多億元。貴州省情是“欠發達、欠開發”，財政根本拿不出這么多的配套資金，今年上半年，貴州省僅到位7.5億元。貴州省住房和城鄉建設廳廳長李光榮表示，租售并舉的機制，有利于快速擴大廉租房的建設規模，實現資金的循環使用，解決住房困難戶的住房難，減少房產管理部門管理成本。

　　牛鳳瑞：建廉租房，地方要匹配相應資金，而往往地方資金緊張，賣出以后，可以回收一部分資金。如果運用得好，可以建更大規模、更多的廉租房。這是好事。但廉租房賣出以后，就不叫廉租房了，性質就像經適房、兩限房一樣，只不過價格低一點。

　　要注意的是，有能力買得起廉租房的，應算“夾心層”，而非廉租房要保障的低收入階層。廉租房出售的做法，會不會有擠出效應，把最該保障的那部分人擠出去呢？這是個問題。

　　二問：

　　廉租房出售怎么管理？

　　編輯：各地廉租房“租售并舉”尚處在探索中，很多制度還不完善，出售后怎么管理也是一大問題，各地市針對廉租房出售都有什么管理制度？

　　汪志球：為保障廉租房銷售順利實施，貴州省住房和城鄉建設廳先后下發《貴州省關于廉租住房出售的指導意見》、《貴州省建設廳關于廉租住房出售的補充意見》兩份文件。各地州也制定了具體實施意見，保證廉租房出售有法可依。

　　文件嚴格規定了廉租房出售對象必須具備的4個條件，包括家庭人均月收入低于當地人民政府制定的城市最低生活保障標準或城市低收入家庭收入標準、家庭人均住房建筑面積低于住房保障面積標準等，同時必須實行政府定價。而在售后管理上，保障對象在繳清購房款和維修基金后，由住房保障部門協助其辦理《房屋所有權證》，但須在“附記”欄中注明“廉租住房”和“有限產權”字樣，家庭成員享有共有產權，5年內不準上市交易。

　　王煒：從各地出臺的廉租房銷售管理辦法看，除了保障對象不同，這種用于銷售的廉租房與經濟適用房已經沒有明顯區別，因此在管理上，可參照經濟適用房的管理制度。簡單來說，就是嚴把準入審核關，嚴格執行50平方米的建設標準，避免這種可售的廉租房再成為利益尋租工具。同時，應加強對購買者的收入審核，確保其具備足夠支付能力的情況下再出售，否則有可能會使保障對象因為經濟負擔過大，導致家庭基本生活出現問題。

　　牛鳳瑞：購房者一旦購買，就擁有了產權，5年以后，即使補償了地價、差價，但畢竟當初占用了公共資源。而低收入家庭的收入在變，家庭人口結構也在變，這就給管理留下了后遺癥。因為是永久持有，即使不出租，也可在親屬之間或者私下交易，這就凸現了政策設計的局限。

　　三問：

　　廉租房賣了以后咋辦？

　　編輯：出售廉租房可以加快回籠政府建設資金，但也會造成房源減少。低收入家庭是動態的，今天可能是這100家，政府把房子賣了，那下100家怎么辦？從長遠看，廉租房保障工作應該怎么做？

　　汪志球：有關專家認為，廉租房出售可以作為一種模式推行，但必須要把供應對象控制好，同時完善管理制度，謹防部分人借此尋租牟利。另外，出售廉租房，是為了解決資金難題，國家應該加大對落后地區廉租住房保障工作的支持力度，提高專項資金補助標準，或能出臺相關金融、信貸扶持政策，給予財政困難地區最大限度的資金支持。

　　王煒：事實上，應當充分看到廉租房出售存在的風險。隨著住房保障覆蓋面擴大，一定要保證政府手中有足夠的房源用于出租。如果建設一批就賣掉一批，盡管解決了眼前的問題，但很可能導致幾年后政府手中“無房可�！�。我認為各地應當嚴格控制廉租房租和售的比例，對當地的廉租房需求應做到心中有數，最起碼要保證用于出租的房源數量在增長。有關部門應加強引導和管理，避免地方政府只顧眼前利益“亂賣”。

　　要解決人們對廉租房租售并舉的爭論，歸根到底還是要設法解決中西部地區廉租房建設資金。記者獲悉，中央財政明年已確定要適度提高對中西部廉租房建設的資金補貼。同時，住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的試點也已經開始，有助于進一步拓寬保障性住房建設資金來源。另一方面，地方政府也應該積極想辦法，保障不低于10%的土地出讓凈收益用于廉租房建設，保障中央、省級財政資金的落實和當地財政的配套。