□上海易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭

　　近日房地產股票持續下跌，主要原因是房地產政策出現明確調整的信號。12月14日國務院常務會議專門研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施， 表示要“穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，并提出四條措施。

　　筆者不由想起2005年和2006年的情況。2005年，也是在房價快速上漲的形勢下，全國“兩會”后沒多久，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》；4月，國務院常務會議專門討論房地產的問題，并提出“加強房地產市場引導和調控的八條措施”；5月，七部委聯合出臺了一個細化文件，其中包括調整住房轉讓環節營業稅政策、嚴查閑置用地、制定普通住宅標準等。2006年，在相似的背景下，5月國務院常務會議提出六條調控意見，之后很快便由九部門制定《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。

　　回顧近幾年的房地產調控史，可以發現，國務院常務會議專門研究房地產問題、隨后相關部門出臺細化措施，多發生在二季度。而今年選在年底商討此事，反映出房地產行業的某些問題已經引起中央高度關注——即今年二季度以來房價過快上漲，以及背后越來越多的投資投機性購房需求。而近期公布的11月的數據，實際上成了政策調整的導火索：房價環比上漲1.2%，同比上漲5.7%，二者皆創一年多來的新高。

　　眼下，中央已表明了對房地產業調控的態度，而業內外更為關注的是，接下來會有什么跟進動作。正如前文所述，2005年和2006年都是先由國務院常務會議指明政策方向，后由多部委聯合制定出臺具體措施，如此才可稱得上是“政策落地”，否則極有可能出現短期內市場預期降溫，繼而市場依舊我行我素。

　　對此，筆者不妨略做分析和預測。“國四條”措施之一是這么表述的：“繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險�！边@里明確點出的只有信貸政策，由此看來，明年個人房貸進一步緊縮已成定局。

　　所謂“差別化信貸政策”，實際上指代“二套房貸政策”。此政策2007年出臺，劍指二套房以上投資投機需求，效果甚佳。2008年樓市低迷之際，政策轉向，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，可享受最大限度優惠。問題在于，很多投資投機之“狼”趁機混進了剛性需求的“羊群”，商業銀行為搶奪個貸“蛋糕”，狼羊不分。

　　筆者認為，這一政策明年定會全面緊縮。在國務院的督戰下，銀監會和央行必然會加強監管，商業銀行打政策“擦邊球”的難度越來越大。近期，銀監會已要求各大商業銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查，其中就包括房地產信貸。另外，明年銀行總體信貸投放量將明顯少于今年，也將會使個人房貸有所緊縮。據此預計，對于大部分二套以上房貸而言，四成以上首付，1.1倍的利率將成常態。

　　在稅收方面，政策也會重點“關注”投資投機需求。國務院已于12月9日明確營業稅優惠政策終止，打壓投資投機成本的意圖非常明顯。接下來，筆者預期還會有個別的稅種可能調整。一是針對大戶型、高檔房的物業稅明年會加快推出,極有可能先在部分城市試點實行；二是商品住宅轉售環節的個人所得稅，可能會從嚴征收，按規定應是獲利部分的20%，可目前各地都按交易總額的1%-2%征收，后者稅負大大小于前者；三是針對個人和開發商的土地增值稅也可能從嚴征收，2007年就吵嚷著要對開發商按四級累進制征收，結果目前還是按以前銷售總額的1%-2%的預征收。

　　另外，其它環節可能也會有動作。比如，對外資購房可能會重新緊縮。2006年，國家出臺了“171號文”，限制境外個人和機構隨意購房，可此政策在2008年同樣被各地或明或暗地松綁。今年三季度以來，海外熱錢進入香港和內地的步伐加快，其中部分已流入房地產市場，明年人民幣對美元升值壓力將進一步加大，防范投機性外資實屬必要。再如，商品住宅預售制度也將被嚴格執行，甚至可能提高預售標準，以抑制期房炒作。還有，近日公布——實則11月18日出臺的《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，已經事先加強了土地出讓金的繳交和收支管理，意在規范部分地方政府和開發商的“不良行為”。