上周,本報報道了東莞市莞城、南城、虎門率先試點二手房網上交易的消息引起各方廣泛關注。試行一段時間后,市場情況如何?記者了解到,近幾年才上市的“次新房”由于其年頭較短及配套完善一直是二手房市場上的“寵兒”,可是這類房源很多還沒有拿到房產證。那么,當二手房網上簽約遭遇無房產證“次新房”,將會怎樣?當新規與現實碰撞,會有怎樣的影響?

　　【新規執行】

　　“透明售房”讓市民放心

　　從上周開始,虎門、南城、莞城三鎮街作為試點已率先實施二手房網上備案制度。這一網上簽約制度,對于二手房市場來說無疑是個大利好。

　　市民只需輕點鼠標,就可以看到全市的二手房房源。不僅便利,最主要的是能防止“一房多賣”等交易陷阱,比如中介公司通過網上交易系統放盤,在此之前都是會憑房產證原件去登記,產權一目了然,根本不存在抵押、查封等產權不清晰的情況,市民就不必擔心房子是否有問題了。此外,東莞中原市場部經理車德銳認為,房子的售價會更透明,因為在東莞市房產管理局公眾信息網上可以查到房屋的售價,中介公司“吃差價”的事件就很難出現,因此減少了買賣雙方的損失。

　　另一方面,目前二手中介市場不太規范,許多無證無牌的小中介公司混雜其中,這段時間由于市場好轉,越來越多的小中介涌現,市場競爭激烈。而二手房網上簽約的實施,對于規范中介行業來說是個較大的利好,因為這一交易系統只開放給有資質、誠信度高的中介公司,所以許多無證經營的小中介公司將被淘汰出局,規范整體行業市場。

　　【面臨尷尬】

　　無房產證“次新房”遇交易難題

　　雖然這一政策帶來了一系列利好,但記者在采訪中發現,在二手房網上簽約的流程中,多出了一個網上掛牌的步驟,而掛牌物業必須是有證且產權清晰的,雖然這一規定讓購房者可以放心購房,但同時也存在一個現實問題,那就是沒有拿到房產證的房子就無法在網上交易。

　　市民汪先生于去年8月買了一套一樓的房子,可買后發現采光等多方面不是很理想,因此想賣掉再另買房子。于是,去年底時,汪先生就在一些二手中介放盤,由于放的價格較高,一直到現在還沒有賣出去。聽到今后二手房必須憑房產證原件去網上登記掛牌銷售的消息后,汪先生很是擔憂。

　　“為什么一定要拿到房產證后才能買賣?那像我這類的業主不就不能賣房了?”對此,汪先生表示很不理解,他認為,只要房產證辦得下來就沒問題,但是并不能規定沒拿到房產證就不能上市買賣。記者在采訪時發現,像汪先生這類擁有“次新房”而無房產證的業主不在少數。

　　值得注意的是,由于東莞近幾年樓市發展迅速,這幾年建成的商品房非常多,目前在市場上銷售的房子,有很大一部分恰恰就屬于還沒有拿到房產證之列的。

　　“目前東莞市面上的二手房源中,因為各種原因暫時沒有拿到房產證的量確實非常大。”一名不愿透露姓名的業內人士稱,這類房源一直是該公司成交量的強大支撐,對于整體的東莞市場來說這類房源占比很大。記者調查發現,有很多普通購房者都碰到過這樣沒有房產證的“次新房”,房齡短因此很新,且配套優勢明顯,購房者對房屋的多個方面都很滿意,因此,在此新規出來之前,這類房子還是很受購房者歡迎的,也有很大部分購房者就購買了此類房子。

　　而在新規出來之前,中介一般都是通過“合同+公證”的操作方式進行交易,等到過戶條件具備時再辦理過戶手續。“雖然這類交易存在著一定風險,但是這類房源的需求是龐大的。”該人士指出,一旦要房產證才能上網掛牌交易,那么這一部分市場將會流失,成為二手房網簽市場下的尷尬。

　　【現場走訪】

　　多交錢就可“操作”成功

　　那么,這一規定實施了近一周時間,“次新房”這一市場是否如理論當中的一樣,因不能上網掛牌銷售而遭遇重創?昨日,記者以業主身份走訪市區一些中介門店,記者自稱想放盤一南城某小區120平方米三房物業,由于是2008年11月份購入,今年8月剛剛收樓,由于時間較短,開發商方面還未通知辦理房產證事宜,因此還沒有房產證,看能否掛牌銷售。

　　“當然可以啊,只要你多給3000元左右,我們就可以幫你操作。”在南城一小區南門附近,方圓幾百米之內就聚集了10余家中介門店,一知名中介公司經紀人稱,沒有房產證沒關系,只要多交錢,最慢十五天內就可以出房產證,因此之前沒有房產證的“次新房”照樣可以進行銷售。隨后,記者走訪了多家不同的中介公司,得到的答復基本一致,稱“上有政策下有對策”,只要你有物業,就不要管政策,中介可以幫忙通過其它方法操作買賣,比如可以通過多交錢加快出證的方法等。

　　【業內人士】

　　“希望政府綜合考慮實際情況”

　　對于這類尷尬問題,業內人士均稱“很頭疼”。“這確實是我們目前比較矛盾的一個問題。”一業內人士稱,如果嚴格執行網上簽約制度,那么暫時還沒拿到房產證的這部分客戶將流失,這一損失是很大的,其實中介是可以“繞過”這一政策來操作的,就不會受影響,但這一政策就形同虛設。因此,他告訴記者,就這一尷尬問題,他們公司也正在與相關部門協商,希望能有所收獲,期待政府有更好的方式來執行這一政策。

　　對此,另一業內人士夏先生也指出,在一手房交易中,因為房源沒有房產證,所以存在一房多賣的現象,應該進行網上房源登記備案,保證已在網上簽約的房子不能被發展商拿來再賣；但對于二手房買賣來說,政府部門無法監管到合同債權的轉讓行為,因為這種行為是分散隱蔽的,屬于市場交易主體的自主行為,完全屬于市場的系統性風險,應由交易主體自行承擔,政府完全沒有必要過多干涉。

　　因此,他希望,政府在制定政策或者紅頭文件前,多聽取法律專家的意見和行業專家及群眾的意見,不要忽略行業協會對政策制定的影響和意見,希望今后有所改變。

　　對于這類尷尬問題,業內人士均稱“很頭疼”。“這確實是我們目前比較矛盾的一個問題。”一業內人士稱,如果嚴格執行網上簽約制度,那么暫時還沒拿到房產證的這部分客戶將流失,這一損失是很大的,其實中介是可以“繞過”這一政策來操作的,就不會受影響,但這一政策就形同虛設。因此,他告訴記者,就這一尷尬問題,他們公司也正在與相關部門協商,希望能有所收獲,期待政府有更好的方式來執行這一政策。

　　對此,另一業內人士夏先生也指出,在一手房交易中,因為房源沒有房產證,所以存在一房多賣的現象,應該進行網上房源登記備案,保證已在網上簽約的房子不能被發展商拿來再賣；但對于二手房買賣來說,政府部門無法監管到合同債權的轉讓行為,因為這種行為是分散隱蔽的,屬于市場交易主體的自主行為,完全屬于市場的系統性風險,應由交易主體自行承擔,政府完全沒有必要過多干涉。

　　因此,他希望,政府在制定政策或者紅頭文件前,多聽取法律專家的意見和行業專家及群眾的意見,不要忽略行業協會對政策制定的影響和意見,希望今后有所改變。

　　-延伸閱讀

　　新規實施前后對比

　　新規實施前后,流程上有哪些變化?記者進行了深入采訪。

　　步驟1 產權和房源信息審查

　　實施前:沒有這一環節。在此之前,不管有沒有拿到房產證,業主如果需要放盤,就可直接去中介門店,口頭報出自己要放盤的物業類型、面積和價格等信息,中介便可直接放盤。

　　實施后:如果業主想發布房源信息的話,就多了不少步驟。首先,得進行產權資料審查,如果還沒拿到房產證的二手房,將不能在網上掛牌銷售。然后,中介公司工作人員審查核對資料,系統如顯示“可進行交易”,該房屋則為可出售房屋；如果有產權不清等問題,則顯示“不可進行交易”,該房屋則不能在網上掛牌交易。

　　步驟2 簽署委托書

　　實施前:沒有這一環節。在實施這一政策前,一般來說業主是不需要和中介簽訂任何協議,基本上是口頭放盤。

　　實施后:經查詢核實,如屬可出售房屋,則由中介公司與業主簽訂同意委托中介公司將該房屋掛牌的《房源信息發布委托書》。

　　步驟3 房源信息網上掛牌

　　實施前:沒有這一環節。

　　實施后:在進行之前的幾個步驟后,中介公司將該房屋信息在市房管局公共信息網上掛牌發布,成功掛牌后,中介公司打印《房源信息發布回執》交給業主。之后,房源信息會在網上顯示,供廣大市民參考和選擇。

　　步驟4 網上簽訂買賣合同

　　實施前:交易合同是由中介提供的,不同中介有不同版本,容易產生糾紛。

　　實施后:中介為業主找到買家并談妥后,在網上打印并簽訂統一的《房地產買賣居間合同》,由于三方簽署了統一的合同,信息更加齊全,更能保障買賣雙方權益。

　　步驟5 房管所簽約鑒證

　　實施前:沒有《掛牌受理單》。

　　實施后:房管所現場,在房管所工作人員見證下,三方再簽署統一的《東莞市房地產買賣合同》。與此前不同的是,交易雙方提供的資料中,多了一份《掛牌受理單》,這份材料是必須有的,這也給之前因沒有房產證而不能進行網上掛牌的房源再次設置了一道門檻。也就是說,此前沒有在網上進行掛牌,先進行了私下買賣交易的,等待房產證出來再來過戶的做法以后將很難行得通。