去年下半年，上海相繼出臺了《關于促進本市房地產市場健康發展的若干意見》(共14條)等多項樓市新政，其中部分政策的執行期限是從去年11月1日或今年1月1日起，至今年12月31日止。

　　眼下，離年底已不到兩個月了，一些售樓人員和中介業務員開始敦促買賣雙方：“優惠政策即將到期，欲買(賣)從速”。來自易居中國的統計顯示，10月19日至25日的一周內，上海商品住宅的成交量大幅上漲51.44%，達到51.37萬平方米，創下近17周以來的最高水平，多家房產中介的監測也表示，10月下旬以來，二手房成交顯現翹尾態勢。

　　這是否意味著，“新政到期”預期開始作用樓市，人們紛紛爭趕“末班車”？

　　主要影響：二手房交易稅費

　　“一旦相關政策到時終止，受到影響最大的可能是二手房交易稅費，尤其是超過2年而未滿5年的住房，出售方的交易成本將會明顯增加。”21世紀不動產有關負責人以普陀區建德花園百合苑一套82.45平方米，總價138萬元，購入滿2年、未滿5年的普通商品住房為例。假設這是賣家唯一一套自住用房，買家也是首次購買住房，無貸款，那么按照營業稅由免征恢復至此前的5.55%，契稅由原先的1%恢復至此前的1.5%等條件計算，賣家將因此多承擔91286元稅費，約占房屋總價的6.6%，買家將多承擔7876元稅費。

　　如果此套房屋總價是220萬元，屬于非普通住宅，按現行標準計算，賣家應承擔的稅費為74085元。如果優惠不再，按照此前執行的政策，賣家應承擔178470元稅費，多承擔的稅費可能達到104385元，約占房屋總價的4.7%。

　　高房價籠罩成交難現“井噴”

　　近期樓市中，的確有人為趕“末班車”而主動掛牌。“21世紀不動產”近期接待了一位賣房者，以118萬元的價格賣出了位于普陀區世紀之門一套物業。該房源較去年買入時增值12萬元，賣家一開始掛牌123萬元。后來一算時間，如果年內無人響應，就很可能錯過稅費優惠時點，于是調整價格為118萬元后順利賣出。據介紹，在寶山高境淞南、楊浦五角場、浦東上南等板塊，10月份的新增掛牌量較9月同期增長了5%—10%。

　　但總體而言，優惠政策即將到期并未帶來二手房市場交易“爆發式”的增長。據上海中原地產研究咨詢部經理馬冀介紹，由于今年以來，上海樓市在一輪明顯的“量價齊升”后，房價已趨于高位，使得部分賣家重新陷入觀望，并不急于入市。眼下，市場對下一步房價的預期出現分化。盡管一旦優惠政策到期取消，賣家的直接支出會明顯增加，但那些看好后市的賣家認為，可以將增加的支出轉嫁至房價上，如果沒有到達心理價位，并不急于拋售。

　　也有部分賣家認為，下一步房價可能出現調整，因而高位套現的欲望較強。不過，近期銀行對貸款的審批趨于嚴格，二手房成交速度有所放緩。

　　美聯物業分析認為，下一步二手樓市或許會因此迎來一波行情，但在當前高房價下，成交量并不會因此而有太大幅度的提升。

　　樓市走向需綜合判斷

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，去年底出臺的新政對于鼓勵和支持住房消費起到了應有的作用。最近兩周，上海新房成交出現明顯增加，主要是因為這兩周市場供應的增加。年內到期的優惠政策對新房成交的影響也相對較小。

　　“部分樓市新政到期，其產生的心理影響可能將大于實際影響。”易居中國高級分析師付琦認為，判斷下一步樓市走向，還需綜合宏觀經濟走勢、包括貸款利率等金融政策走向等多種因素。其中，消費心理是決定走勢的關鍵。付琦認為，消費心理是否出現逆轉，與相關調控政策帶來的預期緊密相關。目前，上海樓市趨于穩定，市場消費心理出現逆轉的可能性不大。