變政府劃撥土地為出讓土地、以購房家庭與政府資助的比例形成“共有產權”，買賣價格與市場接軌，這種市場化保障性住房建設模式在江蘇淮安已初見成效，長期困擾保障房建設的準入和退出機制，通過這個試點正在得到初步解決。

　　“共有產權”模式解決淮安住房保障問題初見成效

　　江蘇淮安房管局局長邵明介紹說：“所謂的共有產權保障模式是指將經濟適用房劃撥土地變為出讓土地，購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資，按購房人和政府各自的出資比例構成共有產權，以此形成與市場接軌的經濟適用房。”

　　江蘇省建設廳高級工程師吳立群提供的數據顯示，2008年淮安建設、回購共有產權房350套。2009年計劃建設、回購共有產權房300套。首批公示中符合條件的申購戶為215戶。

　　根據房管局保存的房產證信息，記者走訪了一戶剛以5：5的產權比例購買了一套59平方米住房的住戶。戶主鄭楠芳今年47歲，與年邁的婆婆、智障的女兒三人居住在已有50多年房齡的老房子里。共有產權保障性住房的政策實施后，她東拼西湊七萬元錢買到了洪福小區一套總價15萬左右的房子。談到將來，鄭楠芳有些憧憬，“我做保姆的合同簽了三年，能慢慢把欠的錢還上，再想剩下的50%的產權。”

　　“共有產權”模式破解經濟適用房難題

　　現階段，經濟適用房和廉租房是我國住房保障的主體，也是解決低收入群體住房的根本手段。但是，從實踐來看，這種住房保障體系正陷入多重困境。

　　一方面，廉租房建設需要政府投入大量資金，而且回收很慢。地方政府資金壓力非常大，只能涵蓋最低收入人群，保障范圍有限。

　　另一方面，旨在解決中低收入家庭住房問題的經濟適用房卻一直受到輿論質疑。近期，媒體曝光了全國各地一系列經濟適用房違規出售、轉租的事件，更是將經濟適用房的機制缺陷推到了風頭浪尖。邵明認為，經濟適用房的退出機制不完善，一買一賣中存在巨大的差價利益；保障對象的信用甄別機制還未完全建立起來，經濟適用房弄虛作假、非法套利的行為屢禁不止。

　　清華大學房地產研究所副所長季如進認為，針對現有保障體系中存在的問題，“共有產權”模式在三個方面有所突破。

　　首先，將進入和退出的價格與市場接軌，即使申購共有產權房弄虛作假成功，倒賣時還必須交出政府產權收益。“出口”時非法牟取暴利的空間不存在了，“入口”時弄虛作假的情況也就基本消失了。

　　其次，共有產權模式擴大了保障性住房的覆蓋面，通過放低收入門檻、調整產權比例等形式，有助于解決“夾心層”的住房問題。

　　第三，在以往包括經濟適用房和廉租住房的建設中，地方政府要劃撥土地，投入大量資金，加大了財政壓力，建設的積極性難免有所折扣。共有產權房由政府和個人依據出資比例共同出資，緩解了政府財政投資的壓力，提高了地方政府建設保障性住房的積極性。

　　推廣“淮安”模式還要解決三個問題

　　淮安的“共有產權”模式在破解現有保障住房難題中取得突破，但是中國管理科學研究院特約研究員翟峰認為，共有產權房要真正在推動我國住房保障體系中起到積極作用，至少要解決好三個方面的問題。

　　其一，共有產權模式要能在各地推行，資金來源必須得到保障，可考慮將土地出讓獲得的資金就地投入共有產權房的回購。記者也了解到，淮安共有產權房的建設資金能有所保障是與其相對良好的經濟環境和特殊機制是分不開的。邵明表示，由于淮安房管局有下屬的房地產開發公司，行政力量在很大程度上降低了推行的成本，提高了效率。

　　其二，在房價高企的一線城市，共有產權房將會承擔更多購房需求。在房源有限的情況下，地方政府為了平衡供需，又會面臨制定準入門檻的老難題。可考慮先從二、三線城市開始推行，再逐步探索一線城市的推行模式。

　　其三、共有產權房建設模式能夠緩解地方財政壓力，財政吃緊的地方政府顯然更歡迎共有產權房模式。在廉租房建設上，原本不高的積極性可能再打折扣。在推行共有產權保障房建設的同時，政策上還應繼續強調廉租房建設。