記者昨日從南京住房公積金管理中心獲悉：從今天起，個人還貸能力系數由0.45調整為0.3，與此同時，對所購房屋建筑面積為144平方米以上的以及夫妻雙方任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　為啥調

　　今年收了50億，放出97億

　　公積金面臨無錢可貸

　　由于公積金利率低于銀行商業貸款利率，因此一直受到市民青睞，貸款者希望以此節省利息支出。今年以來，南京市房地產市場的火爆更是大大擰開了公積金資金“蓄水池”的“龍頭”，令公積金再次面臨2007年般無錢可貸的局面。

　　“盡管公積金的歸集力度加大，但今年以來由于南京市房地產市場住房銷售量大幅走高，公積金貸款量劇增。”公積金管理中心負責人告訴記者，這正是此次公積金貸款收緊的原因。

　　“今年的歸集和放貸金額倒掛了47億元，因此資金處于負增長狀態。”中心負責人表示，今年1-9月份，南京市共歸集住房公積金50.69億元，同比增長16.64%。不過，同樣時間內，發放的公積金貸款達到97.80億元，比去年同期增長224.49%。水進得少，流出得多，使得公積金貸款資金出現缺口，目前每月資金缺口10億元左右。

　　據了解，南京的公積金個貸率目前已超過預警線。目前，南京住房公積金個貸率(貸款余額/歸集余額)達到了96.16%，并以每周1個百分點的速度遞增。“但正常的個貸率應在80%以下，住房和城鄉建設部規定，當個貸率達到80%以上時，公積金政策要適度調整，以防范風險。”中心負責人介紹。

　　怎么調

　　多種情況下

　　額度下調或者減半貸款系數調低

　　政策：實際可貸額度計算公式中的個人還貸能力系數由0.45調整為0.3。

　　解讀：何為還貸能力系數？此次系數定為0.3，又是如何得到的？

　　南京市公積金管理中心貸款處負責人介紹，還貸能力系數是反映職工公積金貸款本金與職工當月收入的占比情況的，作為計算公積金可貸額度公式中的一部分。這次系數的確定，是假設職工以平均繳存額度交納公積金、且年齡比較輕，若能貸到30萬元公積金來測算的，得出系數為0.3。也就是說，剛工作幾年、距離退休年齡還比較遠，月繳公積金約為640元的平均繳存額度，要貸到30萬，還貸能力系數定為0.3就可以了。

　　此前，在2008年2月，南京公積金資金充沛，所以將還貸能力系數從0.2一舉提高到0.45，目前公積金蓄水池內水量大大減少，因而還貸能力系數重新下調。貸款額度的計算公式為：貸款職工公積金月繳存額/繳存比例×個人還貸能力系數×12個月×實際可貸年限(距離法定退休的年齡，不超過30年；按公式計算采取千位進位的方式，取整至萬元)。例如，個人和單位分別繳存100元/月、繳存比例10%、貸款30年。當系數為0.45時，可貸款16.2萬元{(100/10%)×0.45×12×30}。當系數為0.3時，可貸款10.8萬元{(100/10%)×0.3×12×30}，減少了1/3，即5.4萬元。高檔房額度減半

　　政策：對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　解讀：“144平方米以上貸公積金，金額減半，144平方米及以下不受影響。”南京市公積金管理中心相關負責人介紹，住房公積金是封閉資金，資金來源有限，是按照每年的歸集來的資金來使用，所以在資金使用上還要考慮量入為出。目前在使用量也就是在開出資金快速增長的情況下，將減少使用量，達到收支平衡。對于購買144平方米以上非普通住宅的貸款作出某種限制，是為了重點關注中低收入群眾，有利于中低收入群眾貸款購買普通自住住房。二次貸公積金額度減半

　　政策：夫妻雙方任何一方曾經辦理過住房公積金貸款的職工，貸款全部結清后再次申請住房公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　解讀：按照此前規定，只要夫妻雙方的公積金貸款都還清了，且再次買的房為自住，則仍參照第一次貸公積金政策執行。而根據本次新政，只要夫妻中一人曾貸過公積金，那么公積金貸款還清后再貸第二次時，能貸到的額度就只有可貸額度的一半。例如，二次貸款按貸款額度公式計算出可貸額度為20萬，則實際能貸額度減半成10萬。不過，二次貸款首付政策不變，依然參照第一次貸款首付執行，即商品房首付二成，二手房首付三成。

　　此外，有市民誤認為“減半”意味著從直接從30萬減至15萬，事實上，“減半”的是用貸款公式計算出來的可貸額度，而不是將實際額度減半。如果有的人繳存較多且年齡不大的,通過公式計算出的可貸額度比較高，減半后，實際貸到的額度仍然可能達到30萬元/人、60萬元/戶。

　　影響誰

　　繳得少的、年齡大的難貸30萬

　　根據不同的月繳存金額、繳存比例及距離退休時間，職工能貸到的公積金多少因人而異，市民可將自己的情況帶入公式中，算算自己新政后能貸多少。

　　目前，南京市住房公積金的繳存比例分為三類：機關、事業(不含企業化管理的自收自支的事業)單位和個人的繳存比例分別為10%；外商和港澳臺商投資企業的住房公積金繳存比例單位和個人分別為10%-12%；其他企業(含企業化管理的自收自支的事業)單位和個人繳存比例分別為8%-12%。

　　對大部分市民而言，此次受到的影響主要來自于新政中“貸款系數從0.45降到0.3”。公積金管理中心相關負責人表示，對于繳存額度約在640元/月平均線，且比較年輕的職工，基本沒有影響；月繳存比較低的，或臨近退休年齡的，則貸款額度會下降。例如：25歲的王小姐單位和個人分別交納150元/月，繳存比例為8%，距離退休30年，則原先可貸額度為30.375萬元[(150/8%)×0.45×12×30]，超出30萬元上限，實際可貸30萬元。現在可貸20.25萬元[(150/8%)×0.3×12×30]，少貸9.75萬元。又如：在職場工作了10年的張女士，單位和個人分別交納450元/月，繳存比例10%，距離退休還有25年，則原先可貸額度為60.75萬元[(450/10%)×0.45×12×25]，超出30萬元上限，實際可貸30萬元。現在可貸額度為40.5萬元[(450/10%)×0.3×12×25]，也超出30萬元上限，實際可貸30萬元，和原先沒有變化。再比如：距離退休還有10年的陳先生，單位和個人分別交納700元/月，繳存比例12%，則原先可貸額度為31.5萬元[(700/12%)×0.45×12×10]，超出30萬元上限，實際可貸30萬元。現在可貸21萬元[(700/12%)×0.3×12×10]，少貸9萬元。

　　新政有問有答

　　10月9日前的申請執行原政策

　　問：已送去審批的公積金貸款受新政影響嗎？

　　答：凡在2009年10月9日17：00前錄入住房公積金貸款信息系統的貸款申請，按原政策執行。首付不調整

　　問：首付比例調整嗎？

　　答：這次只調整額度，首付比例不調。執行原政策，商品房首付二成，二手房首付三成。貸款上限不調整

　　問：貸款系數縮小了，貸款上限是否也下調？

　　答：公積金貸款上限不變，仍執行個人30萬元，夫妻雙方共60萬元的上限。貸款系數只影響到用公式計算出的可貸額度。例如，某職工單位和個人分別繳存公積金800元/月，繳存比例10%，還有15年退休，當可貸系數為0.45時，可貸額度為64.8萬元[(800/10%)×0.45×12×15年]，超過了上限，實際能貸30萬元。當貸款系數降至0.3時，計算出可貸額度為43.2萬元[(800/10%)×0.3×12×15年]，也超過上限，實際能貸30萬元，金額沒有改變。“萬元房”政策不變

　　問：144平方米以上高檔房貸款額度減半，“萬元”樓盤是否也受影響。

　　答：本次新政后，“萬元”樓盤貸公積金不受影響，除非住房面積超過了144平方米。

　　省級機關公積金執行新政

　　問：交的是省級機關公積金，也要執行新政嗎？

　　答：要執行。因為省級機關公積金是南京住房管理中心的分中心，執行政策和南京市公積金統一。

　　夫妻二人一省一市也執行新政

　　問：如果夫妻二人一方繳納的是省級機關公積金，另一方繳納的是南京市公積金，會有什么影響？

　　答：目前公積金貸款已納入人行征信系統，因此夫妻二人即使先以省級機關公積金繳納者作為主貸人，貸取省公積金，還清后再以南京市公積金繳納者作為主貸人，貸取市公積金，仍然可以從人行征信系統查出貸過公積金，從而按新政執行額度減半。

　　“改善型住房”也受新政影響

　　問：銀行對改善型二套房執行優惠政策，如果住房面積在144平方米以上，但平均到家庭成員面積不超過當地平均住房面積，則參照首套房優惠政策。此次公積金對144平方米以上面積住房的限制，是否有類似規定？

　　答：“改善型”住房是銀監會對銀行商業貸款提出的，不適用于此次公積金貸款政策。

　　公積金政策還會適時調整

　　問：這次公積金貸款收緊是暫時的嗎？

　　答：南京住房公積金管理中心將根據今年底、明年初的使用情況，再適時調整。