100多萬元成交的二手房，可能網上簽約的價格只有51萬。這種在二手房交易中，依靠“做低”過戶價格來避稅的行為將難以延續。記者昨日(2日)從銀行獲得一份北京市銀監局下發的《關于進一步規范存量房貸款業務的通知》，要求9月1日開始銀行在放貸時必須考慮網簽價格。

　　- 算賬：少交稅還是多貸款？

　　(以東四環成交價180萬的二手房為例)

　　方案一：以網簽價格60萬向銀行申請貸款。

　　稅費：按網簽價格60萬繳納1.5%的契稅，約9000元。

　　優點：稅費低

　　缺點：貸款額度低

　　方案二：以評估價格(略低于180萬)向銀行申請貸款。

　　稅費：按差額80萬繳納5.5%的營業稅4.4萬，按總價180萬繳納1.5%的契稅2.7萬。合計繳納稅費7.1萬。

　　優點：貸款額度高

　　缺點：稅費高

　　據房產中介公司中大恒基介紹，目前70%以上的二手房交易需要貸款，而在實際成交中平均房價已經達115萬，但在住建委過戶的均價僅60萬左右，60萬以下的房源占網簽總比例達70%。

　　比如2007年花100萬在東四環購買的房子，目前作為二手房出售實際成交價為180萬。

　　新政執行之前，該房源只需要按照60萬左右的總價繳納1.5%的契稅，大約為9000元。

　　新政執行之后，一旦買方需要貸款且按照180萬納稅，就需要按差額80萬繳納5.5%的營業稅4.4萬及按總價180萬繳納1.5%的契稅2.7萬，合計7.1萬，交易費用將增加6.2萬。

　　二手房貸款須與網簽價掛鉤

　　《通知》規定，銀行從9月1日起除了房屋評估價，還必須參照網簽合同價格，以評估價和網簽價的低者為準發放貸款。

　　據記者了解，在二手房交易過程中，包括實際成交價格、銀行評估價格和網簽價格(也是過戶價格)。房子評估價不會高于實際的成交價格，銀行一般以房屋評估價來發放貸款。

　　由于地稅局和住建委聯合規定了當地二手房成交價的底線，中介一般會通過做低網簽價格來幫助買房人避稅。

　　銀監局方面表示，北京市住建委已根據銀行貸款審批需求，增加了指定網站上北京市房地產中介行業協會信息網()和北京市房地產交易管理網()可供查詢的存量房交易信息。各銀行在進行存量房貸款審批時，必須根據存量房買賣雙方在網上簽約時設置的密碼，登錄指定網站，對存量房交易信息筆筆查詢，以確認房屋信息和交易信息的真實性；對貸款審批中未登錄指定網站查詢存量房交易信息的不得放款。

　　中介“緊急”安排客戶面簽

　　對于這則文件出臺的目的，北京市銀監局在通知中表示，北京地區個別銀行在二手房貸審批中，存在接受不實交易合同、接受虛高交易價格等不正當競爭。

　　“上半年以來，房產交易成交量大幅上升，有些銀行信貸員在發放貸款時，甚至幫助申請人做高房價，來申請‘假按揭’，最后得到較低的‘假首付’。”一位銀行人士表示，網簽的效果就是保證房屋交易的真實性，銀行參照這個發放貸款也有利于防范貸款風險。

　　比如成交價100多萬的二手房(評估價略低于100萬)，可以將網簽價格做到51萬，這樣可以省去幾萬的稅費。“按照原來的規定，銀行按照100萬的評估價放貸，新政執行后將按照51萬放貸，買家貸不到那么多錢，就沒有辦法完成交易了。”上述經紀人表示，這意味著沒法再通過壓低網簽價來進行避稅了，現在經紀人都在趕緊安排客戶跟銀行面簽。

　　記者昨天在鏈家地產朝陽門的總公司看到，整個大廳都排滿了等待與銀行面簽的市民。據中信銀行的信貸部門人士告訴記者，銀行會給中介幾天的緩和時間，在9月1日以前已經交完首付的買賣雙方，現在面簽還不會遭遇這個問題。但是9月1日之后再簽成交合同的就必須按照新規定來執行。

　　我愛我家經紀公司副總裁胡景暉表示，在過去的二手房交易中，一直存在買賣雙方為了少繳稅而以黑白合同的形式做低網簽價，為了多貸款而通過各種渠道“做高”貸款的評估價的行為，這樣的結果就是，一方面能少繳稅，另一方面還能多貸款。新的政策不一定能完全避免黑白合同或虛高評估的問題，但是買房人需要做出選擇。(殷潔 張家齊)

　　- 影響

　　二手房房價變相漲3%

　　胡景暉表示，根據目前的交易狀況，一般而言，買房人會優先考慮多貸款，尤其是140平米以上的大戶型非普通住宅所繳納的契稅會增加一倍，因此，該政策會更容易導致稅費成本增加。

　　北京市中介行業協會副會長周宗楚表示，網簽平臺的建立，是此次新政策實施的基礎，此舉會增加交易成本，但是由于目前市場仍處于上升期，對于交易量的影響可能不會太大。

　　中大恒基市場部經理張大偉認為，這一政策，會影響市場70%成交，房價變相增加3%以上,此舉還意味著住建委及銀行系統聯合控制市場風險，政策開始細化,對于現在市場主體的首次購房及投資性需求都將有重大影響。

　　因為從實際成交比例中可以看出，今年以來60萬以下房源比例非常高，而在實際交易中，北京的二手房單套均價已經突破115萬。主要原因是目前的指導價比較低，而且依然執行的是去年的標準，并沒有隨著價格猛漲而改變。價格上漲，而60萬以下房源依然維持在70%以上，可以看出，避稅房源的比例明顯增加了。(張家齊)