房產(chǎn)稅或?qū)⒂瓉碛忠淮螌?shí)質(zhì)性調(diào)整。

　　權(quán)威人士透露，近日財(cái)政部正在研究制定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革的政策方案。而類似房產(chǎn)稅的小稅種調(diào)整也是國家稅務(wù)總局今年的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。

　　對于調(diào)整的走向，業(yè)內(nèi)專家表示：“將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并，擴(kuò)充到運(yùn)籌多年的物業(yè)稅下，是一件很值得期待的事情。”

　　事實(shí)上，探索已經(jīng)開始。8月初，深圳出臺的《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實(shí)施方案工作安排表》(下稱“《安排表》”)表示：“2009年將開展準(zhǔn)備工作，適時(shí)探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。”

　　調(diào)整日趨緊迫

　　“從現(xiàn)實(shí)需求來看，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的改革已經(jīng)越來越緊迫。”京都天華會計(jì)師事務(wù)所一位研究員說。

　　很多業(yè)內(nèi)人士也已覺察到了調(diào)整的必要性。自新《企業(yè)會計(jì)制度》和新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》頒布以來，房產(chǎn)稅是否應(yīng)該作為房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅經(jīng)受著越來越多的爭議。

　　現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的從價(jià)計(jì)征、按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計(jì)征兩種。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值乘以1.2%的稅率計(jì)算繳納的。

　　由是，企業(yè)賬載的房屋原值便至關(guān)重要。

　　今年1月1日起實(shí)施的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號)規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　但在現(xiàn)實(shí)征管中，不同納稅人“固定資產(chǎn)”會計(jì)科目中房產(chǎn)原值的構(gòu)成不一，有包括土地價(jià)值的，也有不包括土地價(jià)值的，這就造成了稅收征繳的不平衡。在一定意義上說，這也有損稅法的公平性。

　　比如，自2001年起執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)制度》以來，企業(yè)購入的土地使用權(quán)或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本，作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算而不并入房產(chǎn)固定資產(chǎn)原值，那么，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中則可能不包含土地價(jià)值。而如果企業(yè)購買商品房，或購買按企業(yè)會計(jì)制度核算的房屋，則“固定資產(chǎn)”科目中的房產(chǎn)原值就包含了房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值。

　　目前與上述配套的相關(guān)稅務(wù)新規(guī)則還沒有出臺或充分明確，業(yè)內(nèi)人士呼吁，在新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》下，與土地使用權(quán)規(guī)定相配套的稅務(wù)新規(guī)則應(yīng)加快出臺，以明確指導(dǎo)稅務(wù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)準(zhǔn)確征稅、納稅。

　　而對于從租計(jì)征來說，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所稅收政策研究室副研究員許文認(rèn)為，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅與按照房產(chǎn)原值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅相比，數(shù)額差距較大，往往會出現(xiàn)按不同方式計(jì)稅而稅負(fù)不均的狀況。而且，個(gè)人出租行為也較難約束。“有些納稅人在出租房產(chǎn)時(shí)進(jìn)行‘暗箱操作’，根本沒有憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)也就無法核定租金收入，從而導(dǎo)致了應(yīng)征稅款的流失。”

　　物業(yè)稅出路

　　幾乎可以肯定的是，房產(chǎn)稅調(diào)整已是一個(gè)大方向。

　　其實(shí)，稍早一些時(shí)候，端倪就已出現(xiàn)。5月25日，國務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中就提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。

　　8月初，深圳出臺的《安排表》也明確提出：“2009年將開展準(zhǔn)備工作，適時(shí)探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。”

　　“合并城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅成一個(gè)范圍更大的稅種，應(yīng)是更合理的調(diào)整。”對房產(chǎn)稅的調(diào)整，許文做出如是預(yù)期。據(jù)介紹，這也是國外比較完善和成熟的經(jīng)驗(yàn)。

　　按照有關(guān)部門房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，物業(yè)稅將合并有關(guān)稅費(fèi)，在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。

　　“也就是說，你只要買了房子，即使不住也要繳納相應(yīng)稅費(fèi)，這對抑制房地產(chǎn)盲目過熱有很好的作用。”江蘇省南通市通州區(qū)國稅局副局長蔣立剛說。

　　蔣立剛進(jìn)一步指出，目前，中國空房率很高，很多人都把房子當(dāng)成一種增值的手段，當(dāng)作自己的金融資產(chǎn)。這雖然增加了地方的財(cái)政收入，增加了炒房人的投機(jī)收入，卻影響了大多數(shù)普通老百姓的生活水準(zhǔn)。“我很期待這項(xiàng)改革，政府應(yīng)該把提高人民生活水平的利益放在第一位，而不是把地方財(cái)政虛榮放在第一位。”

　　物業(yè)稅遲早要開征，更多的業(yè)內(nèi)人士和學(xué)者也都期待房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅納入物業(yè)稅中。

　　不過，對上述改革，上述研究員表示：“沒有太近的預(yù)期”，同時(shí)指出，這需要財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等部門牽頭制定相對詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則，如果涉及到相應(yīng)稅收法規(guī)的修改，還要報(bào)請全國人大審議通過。在具體設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上，稅率確定、房產(chǎn)評估、如何征收等一系列問題都需要研究探討。

　　“不要說不同地段的房子，就連同一層不同戶型、不同位置的房子，價(jià)格也都不同，這會使征收管理難度特別大。”蔣立剛提出。

　　許文則提醒說，無論如何調(diào)整，都應(yīng)盡可能減少普通納稅人的負(fù)擔(dān)，減少對民生的負(fù)面影響，并發(fā)揮稅收扼制投機(jī)的作用。“尤其是在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)回暖勢頭尚不穩(wěn)固的時(shí)期”。