中國住房改革制度可能出現新的走向。繼“保障房+商品房”雙軌制住房體系提出之后，“保障房(廉租房)+商品房+半保障房(經濟適用房)”一分為三的市場格局或將納入政策考量。

　　本報獨家獲悉，國務院參事室近期就“房地產業發展和住房保障”問題已完成在廣州、長沙和三亞等地的調研，之后課題組將草擬一份調研報告上呈國務院總理，為下一步的房地產政策制定提供參考。該項調研的課題組組長為國務院參事、原國有重點大型企業監事會主席陳全訓。中國民(私)營經濟研究會會長、原全國工商聯副主席保育鈞任特約研究員。

　　保育鈞拒絕向記者透露這份即將上呈國務院的報告的具體內容。但他表示：“中國住房制度改革問題相當復雜，‘一分為二’地看待住房問題還不夠，應該‘一分為三’。”即，將邊界模糊的經濟適用房單列為“半保障房”，實現“廉租房+商品房+經濟適用房”的合理住房體系。

　　對于這一見解是否會出現在報告中，保育鈞未置可否。在他看來，兼有商品房屬性和保障房屬性的經濟適用房雖然定性頗顯尷尬，但仍不應停建或取消：“畢竟它聯系著一大塊群體，一旦取消，這部分人群的住房問題可能會面臨上不著天、下不著地的局面。”

　　密集調研隱現政策風向

　　6月15日，國務院參事在三亞“博鰲•21世紀房地產論壇”的調研以“閉門會議”的形式召開。現場有近30家房地產企業高管和行業協會代表參加。席間地產界反映最多的意見，是當前房地產政策制定的科學性問題。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，目前有些房地產促進政策并未惠及投資增長的實質。“比如商品房投資自有資本金(專題 論壇)率下調到20%，大家都覺得沒起到作用。關鍵原因是政策還沒有觸及到土地出讓金這一塊。只有把土地出讓金支付比例和土地證發放程序也做相應調整，才有可能起到更大作用。”

　　富力地產不久前因拿下北京廣渠門“地王”而備受媒體追逐。公司執行董事呂勁表示，最近之所以搶地盛行、地價猛漲，與城市核心土地資源狀況不透明有關。“開發商不知道存量有多少，只能拼命競價，導致地王迭出。”呂勁認為，制定“城市核心土地資源儲備的中長期政策”是當前緊迫任務，“大力盤活城中村等城市核心地段資源，增加稀缺地塊的供應，才能把土地價格降下來。”

　　金地集團董事長凌克則希望參事們向決策層反映，“土地出讓時不要搞‘暗標’(掛牌報價)”。目前各地拍地時暗標頗為盛行，但這種出讓方式“很不合理”，會變相增加企業的決策困難及拿地成本。這一提議得到在場多位業界人士一致響應。

　　廣州頤和集團董事長何建梁甚至直言：“當前政策出得太多、太亂。今后一段時期，伴隨市場變化，政策導向應重新梳理。”

　　對于地產界所反映的這些問題，國務院參事陳全訓并未多做回應。一直埋頭做記錄的特約調研員保育鈞則坦陳：希望聽到開發商對于“房價如何回歸理性”的意見。“這是全社會更多人關心的問題。”

　　記者了解到，國務院參事室派出的這支調研組此前還在廣州和長沙兩地調研過。在廣州調研期間，曾先后與政府房管部門、開發商和保障房住戶進行過三次座談，并實地考察了保利西子灣(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)等限價房、經濟適用房和廉租房小區，廣泛采納各方對當前住房政策的意見。

　　而在“全國首個住房保障局”誕生地長沙調研，從提綱來看，關于保障性住房的制度創新、土地成本問題以及物業稅(專題 論壇)開征影響的征求意見是其關注重點。

　　聯想到此前國家統計局在40個大城市展開的土地成本調查，業內對國務院參事此輪頻繁調研的猜測是：目前正處于樓市政策的空檔期，中央政府正在通過多渠道摸底市場真實狀況，為下一步的政策制定提供方向依據。

　　“三分法”定鼎住房體系？

　　在三亞調研當天，一位地產界人士在與記者交流意見時認為，當前房地產政策制定之所以出現某些不科學性，與住房體系的界定不夠清晰有很大關系。這或許是保育鈞提出要“一分為三”地看待當前住房問題的理論依據。

　　“比如‘90平方米以下’的戶型限制政策，就應該適用于經濟適用房，而不應捆綁在商品房身上。”保育鈞意在舉例說明，經濟適用房應據其屬性單列一類。

　　相較此前已被普遍認同的“雙軌制”住房格局，“三分法”是否因“細分”更顯科學？各方觀點不盡相同。

　　經濟學家茅于軾并不贊同將經濟適用房單列一類住房體系。他仍舊堅持此前一貫的觀點——“經濟適用房就應該徹底取消”，因為執行過程中“矛盾百出”，已經“搞不下去”，“再繼續建設經適房沒有道理”。在茅于軾看來，這種“計劃經濟的產物”，無法體現“保障效率、保障公平”的“合理住房體系搭建原則”。

　　泰盈集團董事長楊曉輝也認為：經濟適用房一是建設目標有問題，二是難界定，且在執行過程中易造成很多混亂，“國家動用很大財力，但解決問題很有限”。因此，他也建議僅以廉租房作為保障房的主要載體，淡化經濟適用房建設。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心房產處處長文林峰雖然認為“三分法”之于“雙軌制”并無新意，但她不贊同將經濟適用房就此取消。“住房保障面對的是一個龐大的群體，廉租房是救濟性的，經濟適用房是救助性的，各自承擔不同的功能。”

　　文林峰認為，“雙軌制”(或“二元制”)已經基本能夠涵蓋全部住房體系：“一個是市場房，一個是保障房。保障房可根據不同收入家庭，實行不同的政策，進行梯度保障、梯度消費。”

　　不容忽視的深層次問題是，對住房體系的界定和厘清，將事關未來房地產業的長期政策規劃。這也是此次三亞“博鰲•21世紀房地產論壇”上業界討論的熱點。

　　據華遠集團總裁、華遠地產董事長任志強統計，從1998年“房改”取消福利分房之后，國內陸續出現過“30多種房子”，所謂兩限房、經濟適用房、回遷房、自建房、合建房等等，不一而足。“即便本論經濟危機之后，中央推出的4000億元保障房扶助計劃里面，也包括了經濟適用房、廉租房等8種保障性住房”。

　　在任志強看來，眾多的“房子”使中國住房問題變得復雜，“幾乎每一屆政府都有權臨時決定短期的住房政策，市場上充斥不同的制度性腐敗”。由此導致“住房市場受到非周期性和政策因素的影響巨大”。正因如此，在此次論壇上任志強疾呼：“要想讓房地產長期維持穩定，很重要就是要建立長期穩定的住房政策，或者說出臺《住宅法》。（記者 王玉光）