方莊某小區(qū)曾發(fā)生過一個案例，小區(qū)有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動用公共維修基金。但業(yè)主大會卻遲遲湊不齊50%的業(yè)主進行表決。

　　今天出臺的《北京市物業(yè)管理辦法》中有一條，“可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項�！比A倫律師事務(wù)所律師崔保國告訴記者，該條規(guī)定有針對性地方便了公共維修基金的啟動�！昂芏鄻I(yè)主對不涉及自身利益的事一般不關(guān)心，所以造成了維修基金啟動難。通過這種‘化整為零’的方式，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問題�！�

　　可以樓層為單位

　　決定物業(yè)事項

　　政策規(guī)定：新《辦法》創(chuàng)新了業(yè)主大會表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項。

　　焦點解讀：市住建委介紹，現(xiàn)有的法規(guī)中，對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項管理都必須通過業(yè)主大會投票決定，一般重大事項需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)等重大事項則需要三分之二的業(yè)主同意方可實現(xiàn)。但由于召集全體業(yè)主開會在實際中存在著很多困難，所以，新《辦法》明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業(yè)事項，如有需要，單元業(yè)主可以自己決定啟動公共維修基金的使用。

　　業(yè)主可以自管物業(yè)

　　政策規(guī)定：新《辦法》規(guī)定，未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

　　焦點解讀：據(jù)市住建委介紹，業(yè)主可以對小區(qū)物業(yè)實行自治也是創(chuàng)新的亮點之一。在目前的實際中，物業(yè)公司往往是由開發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無法進行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過共同決定的方式，將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項，可以通過業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會單獨和相關(guān)單位簽訂合同或合約進行管理。

　　“已經(jīng)有部分規(guī)模較小的小區(qū)開始實施自治，效果還不錯。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對于解決物業(yè)糾紛提供了一個新的模式�！庇诹颊f。

　　典型案例：品閣小區(qū)是一個建筑面積僅2.5萬平方米的社區(qū)，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時，遭遇了與眾多小區(qū)極其相似的維權(quán)經(jīng)歷。業(yè)主雖然按時繳納物業(yè)費，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)撤離小區(qū)。無奈之下，小區(qū)業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區(qū)注冊成立了京城第一家“自管”公司�！白灾巍�3年以來，該小區(qū)的物管費從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個項目，小區(qū)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)有序。

　　據(jù)介紹，北京目前有3個自治小區(qū)，另外兩個是馨蓮茗園和水木清華，都是2008年底開始自治的，馨蓮茗園采用業(yè)委會自己成立物業(yè)公司進行小區(qū)管理，水木清華則與居委會合作進行管理。

　　商住分不同物業(yè)管理區(qū)

　　政策規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　焦點解讀：在目前的北京住宅市場上，小區(qū)下面是底商、上面是住宅，商住混合的現(xiàn)象不在少數(shù)。在之前的物業(yè)管理規(guī)定中，住宅和非住宅部分在物業(yè)管理區(qū)域上，并沒有明確劃分。此次出臺的新辦法中，明確了開發(fā)商在銷售房屋前，必須明確劃分物業(yè)管理區(qū)域，住宅和非住宅部分應(yīng)該分立開來。

　　另外，對于開發(fā)商應(yīng)當(dāng)配建的物業(yè)服務(wù)用房，要求建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。服務(wù)用房應(yīng)包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。

　　街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導(dǎo)業(yè)主大會

　　政策規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責(zé)召集首次業(yè)主大會會議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二�；I備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告，作為備案的材料之一。

　　焦點解讀：依據(jù)新規(guī)，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)必須指派一人擔(dān)任業(yè)主大會籌備組組長，在業(yè)主大會運行階段，負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決糾紛和矛盾。

　　至于業(yè)主大會的具體啟動要求，是當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。另外，在新的《辦法》中，業(yè)委會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。(趙瑩瑩)