業主代表受到人身傷害如何處理？業委會成立困難如何解決？公共收益到底如何獲取？昨天，市業委會召開第四屆年會，來自全市百余家小區的業委會、居委會、物業公司代表、維權專家及高校專家教授齊聚一堂，為業主們頭疼的業委會成立難、公共收益及小區自治等這些說不清、理還亂的問題把脈、支招。

　　>>關于業主安全

　　代表受傷害希望限期破案

　　市業主委員會協會申辦委員會召集人任晨光說，目前各小區普遍存在著業委會成立難問題，相關行政部門應給予積極支持。希望能協助業主大會籌備組拿到業主名單清冊；杜絕業主代表受到人身傷害，在業主代表受到傷害時，能限期破案；協助業主界定共有產權；能準許業主大會以某種形式比如民辦非企業等為法人機構。

　　>>關于物業矛盾

　　應和前期物業管理說再見

　　昨天，社區維權專家舒可心指出，在業主尚未入住之前，由建設單位指定的物業公司就浩浩蕩蕩進入社區，多年實踐證明，前期物業管理這個制度設計直接導致了各種前期矛盾、業委會成立受阻和物業交接糾紛，這是一個很不公平的制度設計。

　　“前期物業管理帶來了很多問題，”舒可心說，2003年，前期物業管理這一概念在《物業管理條例》中被明確，最近《北京市物業管理辦法(草案)》對《物業管理條例》中的前期物業管理又進行了一些細化，“前期物業管理實際上利用‘前期’這個階段，剝奪了業主們共同管理權的份額，這個共同管理權從業主專有部分轉讓時就應該擁有。比如，小區內的水、電費計費戶名，目前登記的是物業服務企業，而不是建設單位和以后成立的業主大會，這樣就導致物業公司在管理中對設備設施有實際控制權，這也造成了物業服務企業移交的困難。”

　　>>關于現場熱點

　　公共收益最受業主關注

　　昨天，公共收益是業主們普遍關注的熱點問題。

　　本報律師團、京華律師事務所律師馬傳貞關于物權法兩個司法解釋的發言一結束，不少代表就公共收益如何確定、怎樣獲取等問題現場發問。

　　“已經公攤的物業管理用房等，理應屬于全體業主，如何伸張并落實房產證？”業主鄭娟詢問。“如果業委會擅自將業主共有的會所同意由物業公司出租給另外的公司經營，業主怎么辦？”業主郝女士緊接著問。

　　馬傳貞說表示，物權法已經規定物業管理用房屬于業主共有，鑒于目前無法辦理業主大會房屋共有權證，各界人士正在呼吁。而郝女士所說的情況，業主可以提起撤銷業委會決議的訴訟，然后根據物權法司法解釋要求恢復原狀，確認處分行為無效。

　　>>發言集錦

　　2006年12月，我們組建了“城市社區治理的體制創新研究”課題組，2008年7月至9月，對北京23個小區和606名業主進行了問卷調查。調查結果顯示：物業沖突已經嚴重影響到社區和諧及城市基層社會穩定；64.5%的業主有積極的維權行動訴求；多數業主認為業委會能代表業主利益。

　　建議有關部門盡快解決業主大會和業主委員會的法人資格問題。——孫龍(中國人民大學國際關系學院講師/博士)

　　住建部相關負責人稱，我國的建筑壽命只有25年到30年。國家民用建筑標準規定建筑壽命不低于50年。我國建筑監理行業信用已破產。

　　建議設計“再監理”和異地交叉評估制度，對建筑監理加強監管。——呂巖公共知識分子

　　住房將成為我國城市居民最為主要和最為重要的私有財產，社區自治勢不可當。

　　建議針對不同的小區類型，建立不同的治理模式。——陳鵬博士生清華大學社會學系《宜居北京》課題組

　　本報記者張淑玲