物業(yè)移交，咱得注意什么？作為業(yè)主，咱有哪些權利，還得承擔哪些義務？昨日舉行的市十四屆人大常委會第十九次會議上，《西安市物業(yè)管理條例(修訂草案表決稿)》(以下簡稱《條例》)通過表決。按照相關規(guī)定，該法規(guī)還要報請省人大常委會批準。

　　建設單位

　　保修期有問題 3天內維修

　　房屋質量保修已成為當前物業(yè)管理服務的一大難題，也是業(yè)主與建設單位、物業(yè)服務企業(yè)產生矛盾的焦點。對此，《條例》明確規(guī)定：物業(yè)在保修期內出現質量問題的，建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)的維修要求后，應在24小時內派人到現場核查情況，情況屬實的，應在72小時內予以維修。

　　對建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)委會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)可申請使用物業(yè)保修金。建設單位對維修責任有異議的，可通過民事訴訟或申請仲裁，在規(guī)定期限內補存物業(yè)保修金。如果建設單位未按規(guī)定繳納、補存物業(yè)保修金，除要繳納滯納金外，還要處以最高30萬元的罰款。

　　物業(yè)

　　“老管家”拒撤最高罰30萬

　　在業(yè)主或業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理，被稱為“前期物業(yè)管理”。目前，我市商品房的前期物業(yè)管理單位基本由建設單位選聘。

　　《條例》規(guī)定，建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)時，應同時移交所有相關手續(xù)，并簽訂承接查驗確認書。一旦業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同依法或依約解除，“老管家”須在規(guī)定期限內退出，不得以債權債務糾紛未解決等理由，拒絕退出，否則將被處以5萬元以上30萬元以下的罰款。

　　六類重大事件物業(yè)須上報

　　《條例》還增加內容，規(guī)定我市實行物業(yè)服務重大事件報告制度，物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生六種情況，物業(yè)服務企業(yè)應向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門及相關部門報告。六種情況包括：發(fā)生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；建筑物及其附屬設施設備發(fā)生重大安全隱患；物業(yè)服務人員擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和使用人正常生活；發(fā)生群體性突發(fā)事件；發(fā)生重大傷亡事件；其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。對于未及時報告區(qū)域內重大事件的，除給予物業(yè)服務企業(yè)警告外，還要處最高2萬元的罰款。

　　業(yè)主

　　售房面積過半可設業(yè)主大會

　　《條例》規(guī)定， 業(yè)主大會籌備組由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名、建設單位代表一名、業(yè)主代表若干名組成。在召開首次業(yè)主大會前15日內，業(yè)主大會籌備組須告知業(yè)主會議召開的時間、地點、及將擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主專有部分面積、人數及業(yè)委會候選人名單等進行公示。

　　對于物業(yè)管理區(qū)域內出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到總建筑面積50%以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的，可設立業(yè)主大會。

　　物管聯席會議化解惡性矛盾

　　《條例》增加內容，要求業(yè)主委員會應向業(yè)主公布與業(yè)主利益密切相關的八種情況，包括業(yè)主大會和業(yè)委會決定、物業(yè)服務合同、專項維修資金的籌集和使用情況、物業(yè)共有部分的使用和收益情況、占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車車位的處分情況、業(yè)主大會和業(yè)委會工作經費的收支情況等。

　　為建立有效的溝通和化解矛盾的機制，《條例》增加第五十條，“物業(yè)管理區(qū)域內，可以召開物業(yè)管理聯席會議。物業(yè)管理聯席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題”。

　　業(yè)主不得擅改住宅使用用途

　　走進很多小區(qū)，可發(fā)現住宅出租用于餐飲、辦公司、設班辦學等現象日益增多，一方面影響相鄰業(yè)主的生活環(huán)境，另一方面物業(yè)服務企業(yè)難以管理，這些問題，《條例》也有明確規(guī)定。《條例》要求，業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自改變住宅的使用用途。擅自改變的，物業(yè)服務企業(yè)應予以制止，并及時向有關行政管理部門報告。 （記者 王麗）