11月25日，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹以旗下北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名義，向北京市朝陽區(qū)華威供電所繳納了200萬元的電費(fèi)，這是部分建外SOHO東區(qū)業(yè)主補(bǔ)交的電費(fèi)。用潘石屹的話來說，小區(qū)的用電保住了。

　　建外SOHO是位于北京市東三環(huán)的一處小區(qū)，這個(gè)占地達(dá)16.9萬平方米的小區(qū)將居住、工作、休閑融為一體，曾被媒體稱為北京“最時(shí)尚的生活櫥窗”。

　　 15天前，潘石屹的一篇博文將建外SOHO東區(qū)的物業(yè)糾紛暴露在公眾面前。在這起糾紛中，潘石屹既是開發(fā)商又是業(yè)主。按他的說法，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，在這個(gè)高檔小區(qū)里竟然開始停暖、停熱水、拉閘停電。

　　然而，在建外SOHO東區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)公司——賓至國(guó)際物業(yè)公司看來，這起糾紛的原因在于包括潘石屹在內(nèi)的部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)在潘石屹讓部分業(yè)主通過自己公司賬號(hào)來交納物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)的做法沒有任何道理。

　　高檔小區(qū)欠費(fèi)1500萬元

　　據(jù)潘石屹介紹，由于兩家物業(yè)公司的糾紛，建外SOHO東區(qū)拖欠供電局和熱力公司高達(dá)1500萬元的費(fèi)用，導(dǎo)致社區(qū)被停暖、停熱水。

　　潘石屹在博客中聲稱，每天有幾萬人工作生活的建外SOHO室內(nèi)溫度不足3攝氏度，很多人被凍病。然而，這一說法遭到了賓至國(guó)際物業(yè)公司的否認(rèn)。

　　“沒有停電停暖的情況。”賓至國(guó)際物業(yè)公司副總裁兼人力資源總監(jiān)賈陸在接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　賈陸告訴記者，潘石屹家溫度低是因?yàn)樗麤]有打開閥門，在潘石屹給物業(yè)公司打電話之后，工作人員已經(jīng)解決了這個(gè)問題。

　　“潘石屹所說的停暖問題引起了街道和我們的重視。”賈陸說，11月12日，在街道一位楊姓工作人員的陪同下，賓至國(guó)際物業(yè)公司在建外SOHO東區(qū)進(jìn)行了隨機(jī)抽查。

　　抽查共涉及7戶，其中有住戶也有商戶，結(jié)果顯示，這7戶室內(nèi)溫度最低為20攝氏度。

　　“街道的工作人員都覺得再查下去沒有什么意義了。”賈陸告訴記者，抽查的7戶都有業(yè)主的簽字為證。不能理解潘石屹為什么要在博客上公開說小區(qū)停暖。

　　賈陸表示，賓至國(guó)際物業(yè)公司接管這個(gè)小區(qū)以來，盡到了物業(yè)公司的責(zé)任和義務(wù)，但有一批業(yè)主卻沒有交過物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，這其中就包括潘石屹本人。

　　賈陸出示了一份面積為880.09平方米的房子的欠費(fèi)清單，告訴記者，這套房子的業(yè)主就是潘石屹。

　　這份清單顯示，業(yè)主拖欠今年1~12月的物業(yè)費(fèi)47524元，拖欠2008年11月~2009年11月的能源費(fèi)31532元,拖欠取暖費(fèi)21122元，三項(xiàng)合計(jì)超過10萬元。

　　“我們不能理解潘石屹的做法，除了他家暖氣閥門沒有打開之外，我們沒有接到過他的投訴。他在不交費(fèi)的情況下享受著我們的服務(wù)，卻在媒體上指責(zé)我們公司，這種做法不應(yīng)該是一個(gè)社會(huì)名人該做的事。”賈陸說。

　　那么，究竟是什么原因?qū)е乱慌鷺I(yè)主不交費(fèi)？

　　潘石屹公開的表述是，現(xiàn)在的賓至國(guó)際物業(yè)公司并不具備管理建外SOHO東區(qū)這樣小區(qū)的資質(zhì)，所以業(yè)主們拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用。為了解決這個(gè)問題，他用自己公司的賬號(hào)作為繳費(fèi)的平臺(tái)。

　　“對(duì)于目前賓至國(guó)際物業(yè)無資質(zhì)經(jīng)營(yíng)的情況，政府已經(jīng)在進(jìn)行調(diào)查，相信很快就會(huì)有結(jié)果公布。目前賓至國(guó)際物業(yè)如果再向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)應(yīng)屬于非法所得。”潘石屹說。

　　對(duì)此，賈陸認(rèn)為，賓至國(guó)際物業(yè)公司接管建外SOHO東區(qū)后，原來的賽特物業(yè)公司和一些不明身份的人一直從中作梗，在小區(qū)散發(fā)傳單，甚至打電話到業(yè)主家，阻撓業(yè)主繳納相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致相當(dāng)一部分費(fèi)用無法收取。

　　“資質(zhì)問題我們承認(rèn)，臨時(shí)三級(jí)的資質(zhì)確實(shí)不夠管理這個(gè)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。”賈陸說，但是由于最初與業(yè)委會(huì)簽訂的是臨時(shí)托管協(xié)議，臨時(shí)托管意味著可以把資質(zhì)的問題先放在一邊，這些是業(yè)主大會(huì)通過的。

　　賓至國(guó)際物業(yè)管理(北京)有限公司成立于2005年，是Pinnacle的全資子公司。Pinnacle成立于1979年，總部設(shè)在西雅圖，在美國(guó)有四個(gè)地區(qū)運(yùn)行部、25個(gè)分部，是美國(guó)規(guī)模最大的物業(yè)公司之一。

　　新舊物業(yè)無法交接

　　新舊物業(yè)的交接是此次糾紛的一個(gè)重要原因。

　　2003年，建外SOHO進(jìn)入市場(chǎng)，引入了兩家物業(yè)公司分別管理其東區(qū)和西區(qū)的物業(yè)，賽特國(guó)際物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)建外SOHO東區(qū)的物業(yè)管理。

　　2008年10月，建外SOHO業(yè)委會(huì)委托一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)賽特物業(yè)公司進(jìn)行審計(jì)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，賽特物業(yè)管理建外SOHO5年,累計(jì)挪用1743萬余元物業(yè)費(fèi)，而這項(xiàng)費(fèi)用不知去向。

　　業(yè)委會(huì)據(jù)此解除了與賽特物業(yè)公司的合同，引進(jìn)了賓至國(guó)際物業(yè)公司，由其臨時(shí)管理小區(qū)物業(yè)。

　　賽特物業(yè)公司為此起訴了業(yè)委會(huì)。兩家物業(yè)公司在此后的一年中，一直無法順利交接，其間還發(fā)生過暴力事件。

　　今年2月，小區(qū)業(yè)委會(huì)到期，與賓至國(guó)際物業(yè)公司的合同也將到期。按照最初計(jì)劃，新的業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生之后，將重新選擇物業(yè)公司，但事與愿違，新的業(yè)委會(huì)遲遲無法產(chǎn)生。

　　“我們接管后多次呼吁用公開的方式選聘新的物業(yè)公司，但始終遭到賽特物業(yè)和一些不明身份的人的阻撓。”賈陸說，在組織選舉新的業(yè)委會(huì)的過程中，賽特物業(yè)和一些不明身份的人也橫加干涉，占據(jù)業(yè)委會(huì)辦公室、搶選票，甚至占據(jù)賓至物業(yè)的財(cái)務(wù)室，導(dǎo)致新的業(yè)委會(huì)無法產(chǎn)生。

　　在這種情況下，小區(qū)業(yè)委會(huì)在今年1月與賓至物業(yè)簽署了一份臨時(shí)托管的補(bǔ)充協(xié)議，約定在新的物業(yè)公司確定之前，小區(qū)物業(yè)由賓至物業(yè)公司管理。

　　賈陸告訴記者，賓至物業(yè)接管小區(qū)后，不斷遭到騷擾，多次報(bào)警，并向法院提起訴訟，要求賽特物業(yè)停止干擾，“法院已經(jīng)立案，但一直沒有下文。”

　　“我們對(duì)一年的財(cái)務(wù)進(jìn)行了公告，收不抵支。”賈陸說，一方面是阻礙太大了，另一方面是以潘石屹為代表的業(yè)主不繳費(fèi)。

　　基于多種原因的考慮，賓至物業(yè)并沒有將潘石屹訴諸法律，但對(duì)10戶長(zhǎng)期欠費(fèi)的業(yè)主向法院提起了訴訟。據(jù)賈陸稱，目前已經(jīng)立案，涉及金額200多萬元。

　　賈陸始終強(qiáng)調(diào)，賓至物業(yè)公司與這個(gè)小區(qū)有合同，其管理得到全體業(yè)主認(rèn)可，公司要履行責(zé)任和義務(wù)，也希望排除干擾，在業(yè)主繳費(fèi)的情況下穩(wěn)定小區(qū)。

　　新舊物業(yè)交接引發(fā)矛盾的不只這一起。

　　“從目前來看，新舊物業(yè)公司能順利交接的非常少。”北京廣盛律師事務(wù)所律師徐汝華說。

　　盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)新舊物業(yè)的交接做出了明確規(guī)定：業(yè)委會(huì)選擇了新的物業(yè)公司，就要順利交接。但在徐汝華看來，現(xiàn)有的法律規(guī)定還是不夠詳細(xì)，對(duì)新舊物業(yè)怎么交接并沒有做出明確具體的規(guī)定。

　　“北京市朝陽區(qū)有一個(gè)小區(qū)也曾出現(xiàn)新舊物業(yè)交接的糾紛，法院已經(jīng)判舊物業(yè)公司退出，結(jié)果舊物業(yè)公司依然不退出。”徐汝華說，對(duì)這個(gè)問題，北京市建委有一個(gè)指導(dǎo)意見，但具體該怎么操作，行業(yè)里都不清楚。

　　徐汝華告訴記者，小區(qū)物業(yè)、尤其是高檔小區(qū)物業(yè)有很大利益空間，比如電梯廣告、戶外廣告收益等，物業(yè)公司往往都不公示其成本支出，并常常找小的審計(jì)公司做一個(gè)漏洞百出的審計(jì)報(bào)告對(duì)付業(yè)主。業(yè)主與物業(yè)公司的很多矛盾就是這樣產(chǎn)生的。

　　房子與物業(yè)捆綁銷售

　　在我國(guó)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最初的物業(yè)公司都是由開發(fā)商指定，在業(yè)主入住率達(dá)到法定比例后，由業(yè)主大會(huì)決定聘任新的物業(yè)公司。由于前期物業(yè)公司是開發(fā)商指定的，矛盾也就從這個(gè)時(shí)候開始。

　　我愛我家房地產(chǎn)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉覺得，國(guó)家現(xiàn)行的業(yè)主自治制度在執(zhí)行中形成了權(quán)利真空，很多業(yè)主根本就不行使權(quán)利，造成了前期完全被開發(fā)商主導(dǎo)，后期又被少數(shù)業(yè)主選定的物業(yè)公司牽制，矛盾不斷。

　　“物業(yè)管理應(yīng)該管什么，不該管什么，怎么處理與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的關(guān)系，這些都需要詳細(xì)明確。”胡景暉說。

　　賈陸告訴記者，在國(guó)外，物業(yè)是專業(yè)的領(lǐng)域，開發(fā)商很少涉足，不太明白為什么國(guó)內(nèi)的開發(fā)商如此喜歡涉足物業(yè)這個(gè)行業(yè)。

　　中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海告訴記者，北京現(xiàn)在有很多小區(qū)的物業(yè)依然是開發(fā)商指定的前期物業(yè)，是開發(fā)商的子弟兵。

　　“開發(fā)商利用業(yè)主在一開始信息不對(duì)稱、業(yè)主的組織化程度不高的劣勢(shì)，進(jìn)行化整為零的營(yíng)銷策略。你要拿鑰匙嗎？先簽物業(yè)公司的協(xié)議，不簽協(xié)議拿不到鑰匙，但是拿了鑰匙就是承認(rèn)了這個(gè)物業(yè)公司。”劉俊海說。

　　“從根源上說，現(xiàn)在買房與買物業(yè)是捆綁的，原本捆綁是臨時(shí)的，但沒想到很多成了終身綁定，成了包辦婚姻。”劉俊海說，開發(fā)商很喜歡自己的子弟兵物業(yè)公司。有的是靠物業(yè)公司繼續(xù)賺錢，有的開發(fā)商則通過這種方式把開發(fā)階段的問題甩給物業(yè)公司。等業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的時(shí)候，業(yè)主找物業(yè)公司得不到解決，找開發(fā)商，開發(fā)商已把房產(chǎn)項(xiàng)目公司注銷了。

　　在劉俊海看來，當(dāng)前矛盾的主要方面是物業(yè)公司。有些物業(yè)公司只注重收費(fèi)忽視服務(wù)質(zhì)量的提升，有的只滿足于提供基本的服務(wù)，比如只有保安沒有保潔服務(wù)。

　　很多物業(yè)公司覺得很委屈，因?yàn)闃I(yè)主不交費(fèi)，所以難以為繼、雇不到人，服務(wù)難以提升，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)下降了，更不交費(fèi)。惡性循環(huán)自此產(chǎn)生。

　　劉俊海覺得，打破這個(gè)惡性循環(huán)應(yīng)該從物業(yè)公司入手，確實(shí)改進(jìn)服務(wù)，同時(shí)適度提高物業(yè)公司市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。

　　“有的物業(yè)公司注冊(cè)資金只有10萬元，連保安、保潔都雇不起，收費(fèi)再不到位，第一個(gè)月都難以為繼，根本沒有風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。”劉俊海說。物業(yè)管理是契約關(guān)系，是特殊的買賣關(guān)系。物業(yè)公司不要把自己當(dāng)作管理者，把業(yè)主當(dāng)作被管理者。要提升物業(yè)公司管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平。

　　“有些物業(yè)公司做出決策，事先不與業(yè)主委員會(huì)溝通，或沒有通知全體業(yè)主。有的物業(yè)公司給業(yè)委會(huì)成員補(bǔ)助幾千元，業(yè)委會(huì)就不說什么了。”劉俊海說。絕大多數(shù)業(yè)主是通情達(dá)理的，不繳納物業(yè)費(fèi)是有原因的。現(xiàn)在應(yīng)該考慮賦予業(yè)主同時(shí)履行抗辯權(quán)，一手交錢一手交貨，如果物業(yè)公司服務(wù)太差，業(yè)主有正當(dāng)理由，就可以不繳物業(yè)費(fèi)。(李松濤)