11月25日，SOHO中國有限公司董事長潘石屹以旗下北京紅石建外房地產開發有限公司的名義，向北京市朝陽區華威供電所繳納了200萬元的電費，這是部分建外SOHO東區業主補交的電費。用潘石屹的話來說，小區的用電保住了。

　　建外SOHO是位于北京市東三環的一處小區，這個占地達16.9萬平方米的小區將居住、工作、休閑融為一體，曾被媒體稱為北京“最時尚的生活櫥窗”。

　　 15天前，潘石屹的一篇博文將建外SOHO東區的物業糾紛暴露在公眾面前。在這起糾紛中，潘石屹既是開發商又是業主。按他的說法，因為業主與物業公司的糾紛，在這個高檔小區里竟然開始停暖、停熱水、拉閘停電。

　　然而，在建外SOHO東區現在的物業公司——賓至國際物業公司看來，這起糾紛的原因在于包括潘石屹在內的部分業主不交物業管理費，現在潘石屹讓部分業主通過自己公司賬號來交納物業費、電費的做法沒有任何道理。

　　高檔小區欠費1500萬元

　　據潘石屹介紹，由于兩家物業公司的糾紛，建外SOHO東區拖欠供電局和熱力公司高達1500萬元的費用，導致社區被停暖、停熱水。

　　潘石屹在博客中聲稱，每天有幾萬人工作生活的建外SOHO室內溫度不足3攝氏度，很多人被凍病。然而，這一說法遭到了賓至國際物業公司的否認。

　　“沒有停電停暖的情況。”賓至國際物業公司副總裁兼人力資源總監賈陸在接受中國青年報記者采訪時表示。

　　賈陸告訴記者，潘石屹家溫度低是因為他沒有打開閥門，在潘石屹給物業公司打電話之后，工作人員已經解決了這個問題。

　　“潘石屹所說的停暖問題引起了街道和我們的重視。”賈陸說，11月12日，在街道一位楊姓工作人員的陪同下，賓至國際物業公司在建外SOHO東區進行了隨機抽查。

　　抽查共涉及7戶，其中有住戶也有商戶，結果顯示，這7戶室內溫度最低為20攝氏度。

　　“街道的工作人員都覺得再查下去沒有什么意義了。”賈陸告訴記者，抽查的7戶都有業主的簽字為證。不能理解潘石屹為什么要在博客上公開說小區停暖。

　　賈陸表示，賓至國際物業公司接管這個小區以來，盡到了物業公司的責任和義務，但有一批業主卻沒有交過物業費、能源費等相關費用，這其中就包括潘石屹本人。

　　賈陸出示了一份面積為880.09平方米的房子的欠費清單，告訴記者，這套房子的業主就是潘石屹。

　　這份清單顯示，業主拖欠今年1~12月的物業費47524元，拖欠2008年11月~2009年11月的能源費31532元,拖欠取暖費21122元，三項合計超過10萬元。

　　“我們不能理解潘石屹的做法，除了他家暖氣閥門沒有打開之外，我們沒有接到過他的投訴。他在不交費的情況下享受著我們的服務，卻在媒體上指責我們公司，這種做法不應該是一個社會名人該做的事。”賈陸說。

　　那么，究竟是什么原因導致一批業主不交費？

　　潘石屹公開的表述是，現在的賓至國際物業公司并不具備管理建外SOHO東區這樣小區的資質，所以業主們拒絕繳納相關費用。為了解決這個問題，他用自己公司的賬號作為繳費的平臺。

　　“對于目前賓至國際物業無資質經營的情況，政府已經在進行調查，相信很快就會有結果公布。目前賓至國際物業如果再向業主收取物業費應屬于非法所得。”潘石屹說。

　　對此，賈陸認為，賓至國際物業公司接管建外SOHO東區后，原來的賽特物業公司和一些不明身份的人一直從中作梗，在小區散發傳單，甚至打電話到業主家，阻撓業主繳納相關費用，導致相當一部分費用無法收取。

　　“資質問題我們承認，臨時三級的資質確實不夠管理這個小區的標準。”賈陸說，但是由于最初與業委會簽訂的是臨時托管協議，臨時托管意味著可以把資質的問題先放在一邊，這些是業主大會通過的。

　　賓至國際物業管理(北京)有限公司成立于2005年，是Pinnacle的全資子公司。Pinnacle成立于1979年，總部設在西雅圖，在美國有四個地區運行部、25個分部，是美國規模最大的物業公司之一。

　　新舊物業無法交接

　　新舊物業的交接是此次糾紛的一個重要原因。

　　2003年，建外SOHO進入市場，引入了兩家物業公司分別管理其東區和西區的物業，賽特國際物業管理有限公司負責建外SOHO東區的物業管理。

　　2008年10月，建外SOHO業委會委托一家會計師事務所對賽特物業公司進行審計，結果發現，賽特物業管理建外SOHO5年,累計挪用1743萬余元物業費，而這項費用不知去向。

　　業委會據此解除了與賽特物業公司的合同，引進了賓至國際物業公司，由其臨時管理小區物業。

　　賽特物業公司為此起訴了業委會。兩家物業公司在此后的一年中，一直無法順利交接，其間還發生過暴力事件。

　　今年2月，小區業委會到期，與賓至國際物業公司的合同也將到期。按照最初計劃，新的業委會選舉產生之后，將重新選擇物業公司，但事與愿違，新的業委會遲遲無法產生。

　　“我們接管后多次呼吁用公開的方式選聘新的物業公司，但始終遭到賽特物業和一些不明身份的人的阻撓。”賈陸說，在組織選舉新的業委會的過程中，賽特物業和一些不明身份的人也橫加干涉，占據業委會辦公室、搶選票，甚至占據賓至物業的財務室，導致新的業委會無法產生。

　　在這種情況下，小區業委會在今年1月與賓至物業簽署了一份臨時托管的補充協議，約定在新的物業公司確定之前，小區物業由賓至物業公司管理。

　　賈陸告訴記者，賓至物業接管小區后，不斷遭到騷擾，多次報警，并向法院提起訴訟，要求賽特物業停止干擾，“法院已經立案，但一直沒有下文。”

　　“我們對一年的財務進行了公告，收不抵支。”賈陸說，一方面是阻礙太大了，另一方面是以潘石屹為代表的業主不繳費。

　　基于多種原因的考慮，賓至物業并沒有將潘石屹訴諸法律，但對10戶長期欠費的業主向法院提起了訴訟。據賈陸稱，目前已經立案，涉及金額200多萬元。

　　賈陸始終強調，賓至物業公司與這個小區有合同，其管理得到全體業主認可，公司要履行責任和義務，也希望排除干擾，在業主繳費的情況下穩定小區。

　　新舊物業交接引發矛盾的不只這一起。

　　“從目前來看，新舊物業公司能順利交接的非常少。”北京廣盛律師事務所律師徐汝華說。

　　盡管《物業管理條例》對新舊物業的交接做出了明確規定：業委會選擇了新的物業公司，就要順利交接。但在徐汝華看來，現有的法律規定還是不夠詳細，對新舊物業怎么交接并沒有做出明確具體的規定。

　　“北京市朝陽區有一個小區也曾出現新舊物業交接的糾紛，法院已經判舊物業公司退出，結果舊物業公司依然不退出。”徐汝華說，對這個問題，北京市建委有一個指導意見，但具體該怎么操作，行業里都不清楚。

　　徐汝華告訴記者，小區物業、尤其是高檔小區物業有很大利益空間，比如電梯廣告、戶外廣告收益等，物業公司往往都不公示其成本支出，并常常找小的審計公司做一個漏洞百出的審計報告對付業主。業主與物業公司的很多矛盾就是這樣產生的。

　　房子與物業捆綁銷售

　　在我國，一個房地產項目最初的物業公司都是由開發商指定，在業主入住率達到法定比例后，由業主大會決定聘任新的物業公司。由于前期物業公司是開發商指定的，矛盾也就從這個時候開始。

　　我愛我家房地產公司控股公司副總經理胡景暉覺得，國家現行的業主自治制度在執行中形成了權利真空，很多業主根本就不行使權利，造成了前期完全被開發商主導，后期又被少數業主選定的物業公司牽制，矛盾不斷。

　　“物業管理應該管什么，不該管什么，怎么處理與業主、業委會的關系，這些都需要詳細明確。”胡景暉說。

　　賈陸告訴記者，在國外，物業是專業的領域，開發商很少涉足，不太明白為什么國內的開發商如此喜歡涉足物業這個行業。

　　中國人民大學商法研究所所長、中國消費者協會副會長劉俊海告訴記者，北京現在有很多小區的物業依然是開發商指定的前期物業，是開發商的子弟兵。

　　“開發商利用業主在一開始信息不對稱、業主的組織化程度不高的劣勢，進行化整為零的營銷策略。你要拿鑰匙嗎？先簽物業公司的協議，不簽協議拿不到鑰匙，但是拿了鑰匙就是承認了這個物業公司。”劉俊海說。

　　“從根源上說，現在買房與買物業是捆綁的，原本捆綁是臨時的，但沒想到很多成了終身綁定，成了包辦婚姻。”劉俊海說，開發商很喜歡自己的子弟兵物業公司。有的是靠物業公司繼續賺錢，有的開發商則通過這種方式把開發階段的問題甩給物業公司。等業主入住發現房屋質量問題的時候，業主找物業公司得不到解決，找開發商，開發商已把房產項目公司注銷了。

　　在劉俊海看來，當前矛盾的主要方面是物業公司。有些物業公司只注重收費忽視服務質量的提升，有的只滿足于提供基本的服務，比如只有保安沒有保潔服務。

　　很多物業公司覺得很委屈，因為業主不交費，所以難以為繼、雇不到人，服務難以提升，業主認為服務下降了，更不交費。惡性循環自此產生。

　　劉俊海覺得，打破這個惡性循環應該從物業公司入手，確實改進服務，同時適度提高物業公司市場準入門檻。

　　“有的物業公司注冊資金只有10萬元，連保安、保潔都雇不起，收費再不到位，第一個月都難以為繼，根本沒有風險承擔能力。”劉俊海說。物業管理是契約關系，是特殊的買賣關系。物業公司不要把自己當作管理者，把業主當作被管理者。要提升物業公司管理經營服務水平。

　　“有些物業公司做出決策，事先不與業主委員會溝通，或沒有通知全體業主。有的物業公司給業委會成員補助幾千元，業委會就不說什么了。”劉俊海說。絕大多數業主是通情達理的，不繳納物業費是有原因的。現在應該考慮賦予業主同時履行抗辯權，一手交錢一手交貨，如果物業公司服務太差，業主有正當理由，就可以不繳物業費。(李松濤)