[話題背景]

　　業主拒交物業費維權案敗訴

　　物業沒有依據合同履行職責，業主交涉未果往往選擇拒交物業費。然而，雨花臺區花月苑的兩位業主卻因此吃了官司。

　　2006年6月30日，呈祥物業公司與花月苑業委會簽訂物管合同。其間，因外墻、屋面、飄窗滲水多次向物業報修未獲解決，一位業主認為，物業提供的物業管理服務存在瑕疵，侵犯了自己的合法權益，于是從2006年9月起就再也不交了。另外一名業主則認為，物業對公共設施管理不善，監控設備損壞致使自己家多次被盜而無法破案，也拒交物業費。為此，呈祥物業將這兩位業主告上了雨花法院，分別要求他們給付物業費1873元和2230元。

　　雨花法院審理后于近日判決：兩位業主應按合同約定交納物業費，至于他們認為物業未履行義務，可另行訴訟，但不應以此為由拒絕履行交納物管費。

　　“我們認為法院的判決合法但不合理，大部分業主之所以選擇不交納物業費，是因為通過正常途徑沒辦法維護自身權益。”在上述官司裁定后，不少業主紛紛打進“物業大家談”欄目熱線表達異議。

　　[業主苦惱]

　　遇到糾紛

　　往往投訴無門

　　業主劉先生認為，不交物業費其實是許多業主的無奈之舉。以他所在的小區為例，過去一年里的維權經歷幾乎讓他傷透了心。“小區交付兩年多了一直沒有成立業主委員會，物業收錢時特積極，業主有事的時候找不到人，社區亂糟糟的，談不上管理，更別提服務了。我們多次找到物業協商，對方總是不理不睬，投訴到房產局和街道，彼此間相互推諉，一點改善都沒有。”他認為，物業行業本身很復雜，又缺少健全的制度和法規保障，業主維權難度非常大。

　　記者也深有感觸，不少打進電話投訴的業主都反映類似問題：有糾紛想投訴，不知道該找誰？“在向房產局物業主管部門投訴時，往往被要求去街道反映，找到街道時，又被告知‘街道只負責民事協調，具體業務投訴要到區房產局主管部門’。”物業投訴中，“踢皮球”現象讓業主很茫然。

　　[記者調查]

　　街道管物業目前只是試點

　　記者了解到，在《物權法》出臺后，國務院對于《物業管理條例》作了修訂，其中將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。”

　　“社區物業管理屬地化”正是南京市據此在物業管理體制上的一個創新。今年4月，南京市專門出臺《關于進一步加強住宅區物業管理工作試點方案》文件，要求根據“重心下移、屬地管理”的原則，把物業管理納入區政府、街道辦事處城市綜合管理體系。

　　南京市房產局物業管理辦公室物業科負責人表示，一方面，目前“街道設立物業科”的模式仍處于試點階段，只在秦淮區的5個街道、玄武區的鎖金村街道、鼓樓的江東街道等10個街道展開試點，并非所有小區遇到物業糾紛時都可以找到街道處理。另一方面，關于“物業屬地化管理”中對于街道和行政主管部門具體職責的劃分并未明確，有些問題確實不在解決范圍之內。

　　“這也是物業管理體制創新中的過渡問題。”他表示，一般情況下，如果是業主與物業公司的矛盾，可到市區兩級行政主管部門投訴，如是業主間矛盾，如對業委會有意見，則優先到所在街道進行調解。

　　[律師說法]

　　矛盾裁定仍在行政主管部門

　　圣典律師事務所主任律師王宏認為，首先業主拒交物業費肯定是不對的。今年4月最高法院發布的《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》第六條明確表示：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主承擔物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　“也就是說，除非是在合同執行期間，物業公司單方面要求漲價，業主可以不交納提價的部分，其他的業主不能不交物業費，至于業主認為物業公司沒有按合同履行服務職責，則可以另行主張違約賠償。”王律師提醒說。

　　關于“物業交給街道管”，他表示這并非國家法規的規定，而是南京地方在物業管理體制上的一個創新。就目前來看，是把一部分跟社區自治管理活動有關的交給所在地街道指導和協調，比如在首次業主大會中訂立業主規約和議事章程、選舉成立業委會中間，起到指導和領導的作用。而在業委會失靈時，街道又起到個牽頭人的作用。但是，街道對于具體矛盾不具有裁決權，矛盾認定和行政處罰權仍在市區兩級行政主管部門。

　　他建議，出現物業糾紛，業主可先向所在地街道反映，由街道進行調解，調解不成，需要認定被投訴方是否有違法行為時，是由區房產局或者市房產局兩級行政主管部門負責。假如業主投訴的內容確不在政府行政管轄內，業主可以聯名要求召開業主大會，要求被投訴對象就某個被認為有損全體業主利益的具體行為作出解釋，如果解釋在業主大會上不被大多數業主認同，則可以通過訴訟要求其承擔相應的民事責任。（劉果）