熱案解讀《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》

　　業(yè)主維權 不用“挨個”打官司

　　昨天，《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》開始在首都之窗網(wǎng)站上向公眾征集意見。

　　本報結合曾引發(fā)社會關注的案件，解讀草案出臺前后的差別。

　　業(yè)主維權不必分頭起訴

　　熱點案例：朝陽區(qū)某小區(qū)開發(fā)商宣稱 “社區(qū)綠化率50%以上”，遭到業(yè)主的質(zhì)疑。

　　小區(qū)業(yè)委會支持業(yè)主以車輪戰(zhàn)的方式與開發(fā)商打官司，目前已經(jīng)勝訴兩批，第三批仍在進行中。業(yè)委會主任張大憲說，從2002年開始，苦于業(yè)委會沒有資格起訴，只好授權一個5人小組帶領業(yè)主分頭起訴，7年來已經(jīng)打了三批官司。

　　解讀：新建小區(qū)普遍存在的問題是，公共建筑部分塌陷、漏水，開發(fā)商明知道有問題，但不怕業(yè)主，因為沒有人有資格代表所有業(yè)主去起訴。《草案》中規(guī)定，具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。

　　這意味著業(yè)主大會作為獨立的法人主體后，將能有起訴、應訴、簽合同等權利，還可以作為委托人直接解聘或者聘用物業(yè)，進行共有財產(chǎn)的登記，如土地、公共車庫、樓宇廣告及電梯廣告收益等，乃至可以抵押，參與民商事活動。

　　新老物業(yè)交替有據(jù)可循

　　熱點案例：2004年8月，美然動力街區(qū)業(yè)主委員會向美晟物業(yè)發(fā)出退出小區(qū)移交物業(yè)管理設施和資料的函件，但美晟物業(yè)拒絕退出和移交。

　　法院終審判決，長期以未收清物業(yè)費為理由非法滯留該小區(qū)的美晟物業(yè)撤出。2006年，法院強制執(zhí)行，將被炒掉的物業(yè)強行請出小區(qū)，此后新物業(yè)順利上崗。

　　解讀：新老物業(yè)問題是業(yè)主與物業(yè)公司之間較為尖銳的一個問題。邱寶昌律師分析說，物業(yè)與業(yè)主間應是平等的消費合同關系，但在實際中，物業(yè)往往是開發(fā)商指定的，業(yè)主無從選擇，這使得業(yè)主很容易對“原始物業(yè)”產(chǎn)生不滿。

　　《草案》規(guī)定：業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定交接的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門責令限期交接，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處3萬元罰款。

　　改正期間，物業(yè)服務企業(yè)不得參加物業(yè)服務招投標活動，并不得承接新的物業(yè)服務項目；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　文/記者王巍