保安打業主，業主狀告物業管理公司，業委會成立難，和物管糾紛不斷……面對深圳頻發的小區業主和開發商、物業管理公司之間復雜的矛盾糾紛，深圳市民鄒家健日前向深圳市政府法制辦提交立法建議，呼吁深圳在全國率先制定出臺《業主自治管理條例》，“應該讓物業管理公司撤出小區管理，由業主聘請職業物管經理人自治。”

　　深圳可立法允許無物管小區

　　上個月，深圳市政府法制辦就2010年政府立法計劃，向社會征集立法建議。在意見征集截止前一天，深圳景洲大廈業主大會執行秘書鄒家健將一份名為《深圳市業主自治條例》的立法建議提交到了法制辦。

　　“現在小區業主和物業管理公司之間的矛盾，幾乎在深圳每個小區都存在，地產商、物業管理侵占小區業主‘共有部分’進行出租營利，如停車場、小區架空層、會所、戶內外廣告發布權等。業主沒有財權，物業管理高收費亂收費，收費不公布賬目，做假賬，欺騙業主等，業主維權的法律依據也有限。”

　　長期推動小區業主自治的鄒家健自2003年便到香港社區進行小區管理交流，香港業主自治的模式給他留下了很深刻的印象，“深圳作為特區，應該可以在全國率先啟動這方面的立法，讓有自治愿望的小區，能夠自己管理小區。”

　　聘請職業經理人打理日常事務

　　在小區紛紛成立起業主委員會后，再提業主自治，和現在的小區管理模式有什么不同？鄒家健在自己的立法建議中提出，有自治需求的小區，可以自行組織召開業主大會，成立類似香港的“業主立案法團”的“小區業主自治管理委員會”。

　　“現在的物業管理公司很多把管理小區的功能轉包出去，已經成了中介。”對于沒有物管公司的小區怎么運作，鄒家健并不擔心。而深圳市物業管理協會相關負責人也承認，目前許多物管公司會將小區的保潔、電梯設備維護等項目分別外包出去，從中“吃差價”，一定程度造成了物業管理費的居高不下。

　　在管理上，“業主自治管理委員會”可以直接聘請物管職業經理人或有能力的物管公益專家主理小區日常物管事務；而物管費等財權可以直接交給“自治委員會”管理，并且由委員會直接同保潔、電梯、消防設備等維保專業公司簽訂保潔、維護合同，定期公示物管收支賬目，減少中間層，降低物業管理成本。

　　-焦點

　　如何監督自治管理委員會？

　　“業主自治是一個趨勢，不過在目前的情況下，完全不要物業管理公司可操作性并不強。”深圳大學教授馬敬仁認為，專業的物業管理公司在小區管理上，是相對規范的責任方，“簡單地說，業主和物管公司簽訂合約，一旦存在違約，就有一個會依法承擔責任的主體。”在馬敬仁看來，業主自己與其他服務機構簽訂合約的可能性雖然存在，但一旦發生矛盾糾紛，業主委員會將需要面對更加復雜的維權對象，“一些小的服務機構，甚至有可能一走了之，誰來承擔相關責任，會是一個比較麻煩的問題。”

　　另一方面，業主自治管理委員會作為一個自治機構，如何對其進行約束和監督，也是一個問題，“之前對物業管理公司，有業委會對他進行約束，但自治委員會本身就和業主委員會是兩套班子一套人，怎么監督？是個問題。”

　　不過，鄒家健則認為，這恰恰是立法需要涉及的問題，包括規范小區“業主自治管理委員會”選舉程序，重大事項公示表決議事程序。建立小區自治規章制度，實行信息公開、財務公開、保障業主知情權、表達權等。同時可以規定設立“執行委員會”和“監督委員會”，進行監督。

　　采寫：深城記者 王瑩