明碼標價細化服務標準和頻度

　　市發展改革委和市國土房管局聯合對2003年《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》進行了修訂。修訂后的《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》和《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準》將于12月1日起執行。

　　為了使廣大業主和物業服務企業更好地了解新《辦法》和新《標準》的有關規定，本報就有關問題采訪了市發展改革委(市物價局)相關部門負責人。

　　服務費構成

　　基本服務費

　　設施養護費

　　新《辦法》中,物業管理服務費包含物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費兩項。

　　物業管理基本服務費是指普通住宅小區物業管理服務中綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護五項服務所發生的費用。新規定中房屋管理和設施設備維修養護,統一修改為共用部位維修養護，將涉及設施設備養護的內容劃入機電設施設備日常運行養護。還分別對五項服務中的服務標準、服務頻度進行了細化、量化。

　　機電設施設備日常運行養護費是指普通住宅小區物業管理服務中的電梯、給排水系統、強弱電系統(電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監控系統、景觀燈等)、消防系統、避雷系統、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機電設施設備日常運行養護所發生的費用。

　　新《辦法》明確了普通住宅小區物業管理基本服務費實行政府指導價。非住宅及別墅、酒店型公寓等高檔住宅小區物業管理基本服務費實行市場調節價。

　　普通住宅物業收費

　　實行“政府指導價”

　　設施養護費可協商確定

　　新《辦法》規定，普通住宅小區物業管理服務標準和收費標準分為四個等級，政府指導價格中準價標準分別為每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元。各等級物業管理基本服務費指導價格標準為中準價格，開發建設單位、業主大會與物業服務企業協商時可在中準價格基礎上上下浮動，浮動幅度不超過20%。

　　普通住宅小區機電設施設備日常運行養護費，由開發建設單位、業主大會與物業服務企業根據具體情況另行協商確定。

　　不得向業主收取“代辦費”

　　業主或使用人委托物業服務企業提供物業服務合同約定以外的，如家政服務、送水、維修自用部位等服務，屬于特約服務，不包含在物業服務合同之中，需要業主另行支付費用，具體標準由委托雙方協商確定。

　　物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂委托協議，物業服務企業可向委托方收取代辦服務費用，但不得向業主收取。

　　修訂服務內容和標準

　　現行物業管理基本服務費政府指導價格標準是2003年制定的。近年來，由于水、電、人工等物業服務成本逐年上升，現行政府指導價格標準已顯偏低。在多方征求意見的基礎上，對各等級物業管理基本服務費政府指導價格標準進行了適當調整。

　　為適應分單項跨等級選擇,并協商組合服務標準和收費標準的需要，新《標準》不僅對原服務內容和服務標準進行了必要修訂，而且對不同等級各項服務內容都分別單獨明確了相應的政府指導價格中準價標準。

　　新規定將四個等級物業管理基本服務費分別細分為綜合管理服務、公共秩序服務、清潔衛生服務、綠化養護服務和共用部位養護服務5個子項目及對應費用標準。

　　“菜單式”組合自選標準

　　按月交費也可約定預收

　　靈活自愿選擇標準

　　所謂“菜單式”組合模式，是指已成立業主大會的普通住宅小區，業主大會與物業服務企業可以結合小區前期物業管理情況和設施設備的使用現狀，按照新規定分單項跨等級選擇組合服務標準和收費標準。也可以不執行“菜單式”組合模式，直接整體選擇某一等級的服務標準和收費標準。

　　例如，業主大會可以按照新《標準》直接從四個級別中任意選擇一個級別作為本小區物業管理服務標準和基本服務費標準。也可以選擇綜合管理的二級服務標準、清潔衛生的一級服務標準、公共秩序維護的一級服務標準、綠化養護的三級服務標準、共用部位養護的二級服務標準，將這幾個級別服務標準相對應的收費標準進行累加，即為本小區的物業管理基本服務費標準。

　　處于前期物業管理階段的普通住宅小區不執行“菜單式”組合模式，仍采取由開發建設單位與物業服務企業從四個級別中直接協商選擇某一等級的服務標準和收費標準。

　　公示收費標準和服務內容

　　物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算，按月交納。業主在交費時應當同時交納物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費。物業服務企業與業主有預收約定的，從其約定。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業管理服務內容和收費標準須公示。

　　新《辦法》規定，物業服務企業應當依法實行明碼標價，在經營場所或者辦公地點醒目位置將本小區確定的物業管理服務標準、收費標準和特約服務的服務項目、收費標準等有關情況進行公示。（每日新報記者郭曉瑩）