新頒布的《重慶市物業(yè)管理條例》10月1日起正式施行，重慶知名律師詳細解讀：關注新物管條例八大熱點

　　今年10月1日起，廣大市民非常關心的新頒布的《重慶市物業(yè)管理條例》(以下簡稱“新《條例》”)將正式施行。《重慶市物業(yè)管理條例》的修訂工作，歷時5年，在修訂過程中召開了16次論證會和11次座談會廣泛征求社會各方意見，市人大常委會還專門舉行了立法聽證會，聽取了廣大市民的意見。

　　在這部與市民日常生活息息相關的新《條例》即將施行前，記者站在普通市民的角度，設置了八個與普通市民居家生活息息相關的問題，特邀市律師協(xié)會常務理事、重慶市靜升律師事務所主任彭靜律師進行一一解答。同時，彭靜律師就新《條例》的五大亮點進行了解讀。

　　簽訂合同時明確物管職責

　　1.業(yè)主能否以未參加業(yè)主大會為由不接受業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同的約束？

　　答：這是不行的。新《條例》第三十七條規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力。”也就是說，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同后，其合同約定的服務條款對全體業(yè)主具有約束力。

　　其實業(yè)主大會和業(yè)主委員會是業(yè)主自己的機構，我們也看到新《條例》在業(yè)主大會和業(yè)主委員會的產生方式、職責、召集方式、決議程序等方面都做了詳細的規(guī)定，我希望大家都能踴躍地參加到業(yè)主大會和業(yè)主委員會中去，運用這些制度去更好地維護自己的權利。

　　2.業(yè)主財產被盜、人身受到不法損害，物管公司是否負責？

　　答：很多業(yè)主認為只要請了物業(yè)管理公司，一旦小區(qū)范圍內業(yè)主的財產受到損失或人身受到傷害就應該由物業(yè)管理企業(yè)賠償損失，其實不然。根據新《條例》規(guī)定，業(yè)主要求物業(yè)管理公司提供的服務是按照業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同來確定的。物業(yè)管理公司的服務主要是針對公共區(qū)域進行的，如果對私人領域有特殊要求，應當在合同中約定。這就是說，業(yè)主家中的財產因被盜等原因發(fā)生的損失，如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)管理公司有保護業(yè)主家庭財產義務，物業(yè)管理公司沒有按約履行義務，則應承擔賠償責任。如果物業(yè)管理合同中沒有約定此義務，則物業(yè)管理公司無需對業(yè)主家庭財產的被盜等損失進行賠償。

　　此外，簽訂好物業(yè)管理合同，對一些易引發(fā)爭議的問題如車輛停放、保安服務等內容應盡可能在物業(yè)管理服務合同中明確約定，這樣對明確物業(yè)管理企業(yè)職責，有效合理解決糾紛尤為重要。

　　業(yè)主不滿意物管可以更換

　　3.當業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛，物管公司有權停業(yè)主水電？

　　答：新《條例》第八十一條對此明確規(guī)定：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴，或按約定申請仲裁。”我們這里可以看到，物業(yè)服務企業(yè)無權因業(yè)主欠交物業(yè)管理費擅自停其水電，否則視為物業(yè)管理企業(yè)侵權。

　　4.業(yè)主對開發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)不滿意怎么更換？

　　答：新《條例》中對前期物業(yè)管理有專章規(guī)定，可見前期物業(yè)管理這一方面非常重要。其中第四十條規(guī)定：“業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。”

　　根據前述規(guī)定，業(yè)主對開發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)服務不滿意，可以要求召開業(yè)主大會，由該物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。另行選聘物業(yè)管理企業(yè)后，原開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同自新的物業(yè)管理服務合同生效后自行終止。尚未成立業(yè)主大會的，則須先在房地產主管部門的指導下成立業(yè)主大會并選舉出業(yè)主委員會。

　　物管無權改變建筑物用途

　　5.小區(qū)內的空置房較多，算是業(yè)主之一嗎？其產生的物業(yè)費由誰交？

　　答：前兩年隨著房地產市場的調整，一些樓盤未售出的房屋或未交付業(yè)主的空置房較多。有的開發(fā)商就利用此機會作為具有較多投票權的業(yè)主參加業(yè)主大會，結果經常出現(xiàn)業(yè)主委員會成員由開發(fā)商操控的人員得以當選，而開發(fā)商又未按規(guī)定的標準支付物業(yè)管理費，這樣一來，形成了權利和義務的嚴重不對稱。

　　這個問題在新《條例》中已經解決，新《條例》第十七條規(guī)定“對未出售的物業(yè)，建設單位計為一個業(yè)主人數”，第四十二條規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同生效之日至出售物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)費，由建設單位承擔。”通過這兩條強化了開發(fā)商的義務。

　　6.誰有權改變公共建筑和設施的用途？

　　答：新《條例》并未賦予物業(yè)管理公司改變建筑物用途的權利，此項只能由業(yè)主大會表決，并且需要報規(guī)劃部門審批。同時新《條例》第六十二條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營獲取的收益歸業(yè)主共有。因此，如果開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)改變公共建筑和設施的用途未經業(yè)主大會討論通過，則構成對業(yè)主的侵權，業(yè)主有權要求其停止侵害，賠償損失，對其所得收益，要求其返還。

　　代收費不能向業(yè)主另加價

　　7.代收費用應收手續(xù)費嗎？

　　答：現(xiàn)在住宅小區(qū)及寫字樓等物業(yè)的水、電、氣費等費用一般是由物業(yè)公司代收的。一些物業(yè)公司趁機以手續(xù)費等名義加價，或者以公共分攤水電費等名目增加收費項目。

　　新《條例》對此作了明確禁止：“物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”。

　　8.新房裝修時，物管公司要求繳的管理費該不該收？

　　答：在業(yè)主、租戶裝修時，物業(yè)管理公司往往要求交納裝修押金、裝修管理費(包括垃圾清運費、裝修人員出入證等費用)。我認為應當結合新《條例》第五十六條“物業(yè)服務收費……由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務中約定。”的規(guī)定來看，除地方性法規(guī)及物業(yè)管理服務合同中有明確規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)此類收費屬于亂收費。

　　而且裝修管理工作(包括裝修人員出入、保潔服務)本是物業(yè)管理企業(yè)應盡之責，不應另行收取費用。業(yè)主遇此情況可向物價部門投訴或向法院提起訴訟要求其返還。

　　記者 楊野 杜海