樓市新政出臺(tái)月余，石家莊樓市各種購(gòu)房合同毀約糾紛也在逐漸增多。記者昨日從省會(huì)多家律師事務(wù)所采訪了解到，不少購(gòu)房者向律師咨詢，準(zhǔn)備通過(guò)各種渠道甚至法律手段解決糾紛，專家呼吁司法部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的司法解釋或指導(dǎo)意見，規(guī)范此類案件的審理。

　　【現(xiàn)象】

　　客戶要求退房

　　開發(fā)商忙補(bǔ)漏

　　“前陣子賣家不肯賣，如今買家不肯買”。在房產(chǎn)新政影響下，除成交量驟然下降外，一些之前已經(jīng)“成交”或者交了定金的房產(chǎn)也頻頻出現(xiàn)退房、違約現(xiàn)象。

　　河北新業(yè)律師事務(wù)所的專業(yè)房產(chǎn)律師胡山峰說(shuō)，近期不斷有客戶詢問(wèn)因?yàn)榉慨a(chǎn)新政出臺(tái)，付款出現(xiàn)問(wèn)題想退房如何處理的咨詢，但目前他尚未接到過(guò)正式訴諸法庭的案例，大多還是購(gòu)房者和開發(fā)商自行協(xié)商解決。

　　記者從相關(guān)渠道獲悉，目前省會(huì)多家樓盤都出現(xiàn)客戶想退房的現(xiàn)象，但很少有開發(fā)企業(yè)痛痛快快給退款的。針對(duì)省會(huì)出現(xiàn)的客戶違約退房潮，一些開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始在購(gòu)房合同中添加類似“如因政策變化導(dǎo)致首付提高，按新政策執(zhí)行；如因非開發(fā)企業(yè)原因?qū)е鲁霈F(xiàn)的各種貸款風(fēng)險(xiǎn)，都由購(gòu)房者承擔(dān)”等詳細(xì)條款，以封堵購(gòu)房者退房。

　　【析因】

　　三大原因引發(fā)

　　毀約退房潮

　　針對(duì)近一個(gè)多月來(lái)比較集中的違約退房類法律咨詢，省會(huì)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士解釋，此次違約退房潮出現(xiàn)的原因主要有三種：第一種是因?yàn)檎�策調(diào)整，買房者看到了房?jī)r(jià)下調(diào)的希望，感覺(jué)買貴了，自己想要退房；第二種是政策調(diào)整造成首付款比例提高，購(gòu)房人的確是因?yàn)闇惒粔蚴赘犊疃�要求退房的；第三種則是銀行暫停發(fā)放第三套房貸款，或是因?yàn)閷?duì)非本市居民發(fā)放房貸做出限定，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法順利貸款，致使合同無(wú)法繼續(xù)履行的。

　　【建議】

　　應(yīng)盡快出臺(tái)

　　明確的司法解釋

　　“政策調(diào)整不屬于《合同法》中規(guī)定的不可抗力，而應(yīng)該屬于情勢(shì)變更，購(gòu)房人要求退房，不需要承擔(dān)違約，開發(fā)商應(yīng)該給退房退款”。河北新業(yè)律師事務(wù)所的胡山峰律師、北京市眾意達(dá)律師事務(wù)所的張揚(yáng)律師表示，如果雙方簽訂的《商品房買賣合同》中有對(duì)于因國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整而引發(fā)的相關(guān)爭(zhēng)議處理的條款，則雙方可根據(jù)合同約定來(lái)履行；如果購(gòu)房合同中沒(méi)有具體約定，則要看糾紛是否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定。國(guó)家政策的調(diào)整，既不是開發(fā)商的責(zé)任，也不是買房人的責(zé)任，購(gòu)房人因此無(wú)法獲得貸款，屬于不能歸責(zé)于雙方的事由，開發(fā)商應(yīng)該將收取的購(gòu)房首付款及定金返還給購(gòu)房人。

　　胡山峰等律師建議，希望上級(jí)司法部門盡快對(duì)此類案件作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)過(guò)渡。

　　【提醒】

　　合同中最好約定

　　免責(zé)條款

　　胡山峰律師還提醒，房地產(chǎn)新政策剛剛出臺(tái)，由于相關(guān)細(xì)則尚不明確，購(gòu)房者在此期間購(gòu)房要注意規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，最好事先訂立雙方免責(zé)解除條款以保障自身權(quán)益。還有律師建議雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)，應(yīng)將國(guó)家政策變更等情況寫入合同之中，對(duì)此造成的責(zé)任后果進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免陷入一旦政策變化合同就無(wú)法履行的尷尬境地。(記者 陳霞)