五年前，張暢和林菲夫妻倆在北京購買了一套三居室住房，產權登記人是丈夫張暢。

　　2007年，張暢夫婦二人發生爭吵，妻子林菲一氣之下離家出走。張暢多處尋找無果。2007年10月，張暢遇到多年不見的大學同學李榮，將自己心中的不快以及夫妻矛盾如數講給李榮。直至2008年初，林菲還是杳無音訊。

　　2008年9月，張暢找到李榮，聲稱自己的公司經營出現困難，想將房屋賣掉，如果李榮要買，價格可以再優惠。李榮覺得這套房屋的位置不錯，價格也合適，于是當場就表示同意購買。一個月后，李榮結清了全部房款，張暢向李榮交付了房屋鑰匙。雙方一同辦理了產權過戶登記手續。之后李榮領取了房產證，并對新購買的這套房屋重新進行了裝修。

　　然而，令張暢和李榮都意想不到的是：去年初，一直在外毫無消息的林菲突然回到了北京。她回到家卻驚異地發現：老同學李榮竟住在這里！林菲經過了解才知道，丈夫張暢已經將他們的房屋出售給了李榮。林菲十分惱怒，立即找丈夫理論：“你怎么能趁我不在，背地里把咱們倆共有的房子賣了呢？”

　　對此丈夫張暢則表示：“錯兒不在我。當時公司急于用錢，我有權處分房屋。”林菲只好又找到同學李榮，協商以原價購回該房屋，但李榮拒不同意。林菲于是尋求本報值班律師尋求幫助。 (文中當事人為化名)

　　律師解答

　　北京市盛峰律師事務所 錢學志 律師

　　擅自處分共有房屋行為無效

　　本案中，涉案房屋是張暢和林菲婚后購得，該房屋屬于張暢和林菲的夫妻共同財產。對于共同財產的重大處分行為，夫妻應當在協商一致的基礎上進行。處理重大財產要與配偶商量，不僅是道德上的要求，也是一種法定義務。盡管林菲離家出走，張暢尋妻未果，但畢竟尚未正式確認失蹤或者死亡。因此，如果此時張暢私自處理夫妻共同財產，特別是房屋等重大財產，則侵犯了其配偶林菲的權利，應當認定該處分行為無效。

　　買房人不屬善意第三人

　　本案中，第三人李榮購房支付了對價，房屋已登記過戶，他取得了房屋產權。但之后林菲主張她并未同意售房，也不知情，李榮可否依據善意取得制度最后取得房屋產權，主要看他受讓該房屋時是否為善意。李榮購房時對張暢夫婦的情況比較了解，也知道林菲離家出走。也就是說，李榮受讓房屋時，明知共有人林菲不知情，張暢無權單獨處分。李榮明知只有部分共有人即張暢一人同意的情況下受讓房屋，不屬于善意，侵犯了林菲的合法權益。林菲可主張房屋買賣合同無效，要求李榮退回該房屋。

　　律師答疑

　　找不到妻子就永遠不能處分財產了嗎？

　　本案中，設想妻子林菲長期下落不明，在未找到妻子之前，丈夫張暢難道就不能處分該房產嗎？錢學志律師提示，根據《民法通則》、《民事訴訟法》及相關司法解釋，“如果妻子林菲下落不明滿四年，其丈夫張暢作為利害關系人，可以向人民法院申請宣告其死亡。如一年公告期滿無人提出異議，人民法院應宣告林菲死亡。”

　　這時林菲的個人財產變為遺產開始發生繼承。如果本案中丈夫張暢為林菲的唯一合法繼承人，張暢因繼承取得了該房產的全部所有權，即張暢可以獨自處分該房屋，轉讓給李榮。

　　錢律師同時特別強調：“如果被宣告死亡的人重新出現，經人民法院撤銷死亡宣告后，被撤銷死亡宣告的人有權請求返還財產。但如果該財產確實已被善意的第三人合法取得的，第三人可不予返還。不過，依據繼承法取得財產的公民或者組織，應當返還財產或者給予適當補償，也就是說在這種情況下，丈夫張暢應對妻子林菲給予適當的補償。”

　　在此錢學志律師也提醒廣大購房者，在現實生活中，多種原因均可導致房屋共有關系的產生，如本案中夫妻在婚姻關系存續期間取得的房產；有勞動收人的家庭成員共同積蓄購買的房屋；兩個或兩個以上的人共同投資購買的或共同建造的房屋；兩個或兩個以上的人共同繼承的或共同受贈的房屋等，均會出現房屋共有的情況。但很多中介公司對二手房買賣過程中材料審查及手續等把關不嚴，問題層出不窮。錢律師建議購房前先應對房屋產權狀況進行調查，并注意征得交易房產全部產權人的書面同意。如最好要求售房夫妻雙方當面簽字，共同到房管部門辦理產權過戶手續；如果售房共有人無法同時到場，應要求出售方的其他共有人提供合法有效的委托手續，以避免不必要的法律糾紛。