不是沒有公攤面積，而是買房時(shí)不用為公攤面積埋單

　　近期，太原市一新開發(fā)樓盤打出了“零公攤”的廣告。對此，大家眾說紛紜，業(yè)內(nèi)人士表示，這可能是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行促銷、借以宣傳的一個(gè)噱頭，至于這個(gè)“零公攤”是如何計(jì)算出來的，還有待論證。

　　“零公攤”現(xiàn)身太原

　　“你的房子公攤有多大？”“15%。”“你的呢？”“20%。”“公攤太大了吧！”我們經(jīng)常能聽到這樣的對話。

　　“得房率+公攤率=100%。公攤率越低，就意味著得房率越高，套內(nèi)建筑面積越大。”和很多市民一樣，剛在太原市橋東街買了高層住宅的王建梅女士也是把公攤率小，當(dāng)成選房的一項(xiàng)重要指標(biāo)。近日，打出“零公攤”廣告的一些樓盤開始在太原市粉墨登場，還真是吸引了不少消費(fèi)者的目光。

　　“***花園，森林公園里現(xiàn)房精裝小戶型，買一層送一間、零公攤、小戶型36-70平方米，即買即住。‘五一’假日特惠搶購，僅30套，先來先得。”該樓盤還祭出“小戶型，大空間”的殺手锏來吸引和刺激消費(fèi)者。

　　“零公攤”究竟是怎么一回事？據(jù)省測繪局權(quán)屬界線測繪處副處長趙衛(wèi)平介紹，這可能是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行促銷、借以宣傳的一個(gè)噱頭，至于這個(gè)“零公攤”是如何計(jì)算出來的，還有待論證。

　　公攤率真的是越小越好嗎？搞了多年建筑設(shè)計(jì)的王建峰認(rèn)為，這實(shí)際上是走入了一個(gè)認(rèn)識的誤區(qū)。“合理的公攤率是一個(gè)綜合平衡的區(qū)間。公攤率過高固然會損害消費(fèi)者的利益，但市民如果過度追求低公攤率，也會傷害到住宅自身的品質(zhì)。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，用于自住的房子不應(yīng)過分追求低公攤率。

　　“零公攤”成讓利方式

　　“公攤面積為零？”當(dāng)你滿心歡喜地來到售樓部，卻發(fā)現(xiàn)“零公攤”的房子原來也是有公攤面積的。只不過，在計(jì)價(jià)時(shí)，公攤面積沒有被計(jì)入總房價(jià)之內(nèi)。“這只是開發(fā)商為了吸引眼球而推出的一項(xiàng)促銷舉措而已。”太原市工商局“12315”投訴舉報(bào)中心主任鄭晉文提醒道，“零公攤”的房子是不可能存在的。

　　推出“零公攤”樓盤的開發(fā)商也坦承，這只是樓盤采取的一種讓利方式。“零公攤”不是說房子真的沒有公攤面積。而是說，購房時(shí)不用為公攤面積埋單。“開發(fā)商以‘零公攤’作宣傳，是為了迎合一部分購房者的購房心理。”某業(yè)內(nèi)人士表示，很多購房者認(rèn)為，公攤率可以直接告知他們所要付出的“外在”成本，故而會“迷信”小公攤率的房子。這是導(dǎo)致“零公攤”房層出不窮的直接原因。

　　房子的公攤系數(shù)應(yīng)以多大為宜？太原市房地產(chǎn)面積測算鑒定站工作人員表示，國家對此并沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。不過，趙衛(wèi)平表示，業(yè)內(nèi)已有共識：7層以下多層住宅公攤率為7-12%，7-11層住宅公攤率為10-16%；12-18層住宅公攤率為14-20%；18-33層住宅公攤率為16-24%；獨(dú)立別墅公攤率為1-5%，聯(lián)排、疊加別墅公攤率為1-8%。

　　公攤面積問題多

　　省測繪局工作人員告訴記者，0351-4038762是省測繪局向社會公布的房產(chǎn)測繪咨詢熱線電話。據(jù)了解，市民投訴商品房面積和公攤面積的問題居多，尤以公攤面積引發(fā)的糾紛最多。如公攤面積不透明、將不該公攤的部位列入公攤范圍、套內(nèi)面積減少或者開發(fā)商將公攤的部位出租出售、將不應(yīng)該計(jì)算面積的部位計(jì)算面積等。

　　太原市一位消費(fèi)者在購買一套商品房時(shí)，約定面積約406平方米，事后實(shí)測面積僅298平方米略多。

　　商品房買賣過程中的另一投訴熱點(diǎn)是：交房時(shí)的公攤面積比預(yù)售時(shí)增大了。“預(yù)測的公攤面積是測繪部門根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙測算的，如果開發(fā)商在建設(shè)過程中不按設(shè)計(jì)施工，擅自改變規(guī)劃，如將露臺改成陽臺、增高規(guī)劃樓層等，就會與實(shí)測結(jié)果有較大出入。由于公攤比例沒有上限，不少小區(qū)就出現(xiàn)了變更設(shè)計(jì)導(dǎo)致公攤面積增大的情況，并由此引發(fā)了一些房產(chǎn)糾紛。

　　多個(gè)房產(chǎn)文件看花眼

　　記者在采訪中了解到，很多購房者特別是初次買房的人，想把自家的住房面積算清楚并不容易。因?yàn)殚_發(fā)商手中拿著國家下發(fā)的有關(guān)房產(chǎn)方面的多個(gè)規(guī)范性文件，究竟哪個(gè)真正適用自己，消費(fèi)者很難弄明白。由于消費(fèi)者對相關(guān)的房產(chǎn)知識知之甚少，在房屋買賣過程中可能出現(xiàn)的問題是防不勝防，稍不留神就可能落入不法開發(fā)商設(shè)下的陷阱。

　　據(jù)趙 衛(wèi) 平介紹，2000年2月22日，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了由建設(shè)部和國家測繪局提出的GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》與GB/T17986.2-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第二單元：房產(chǎn)圖圖式》，并于2000年8月1日起實(shí)施。這是目前唯一用于商品房銷售面積測量的依據(jù)。

　　不適用于房屋權(quán)屬登記的現(xiàn)行國家規(guī)范有：GB50096—1999《住 宅設(shè) 計(jì)規(guī)范》、GB50368-2005《住宅建筑規(guī)范》、GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。這三個(gè)規(guī)范性文件僅適用于建筑工程中的住宅建筑設(shè)計(jì)和建筑工程建筑面積的計(jì)算，不能用作房屋權(quán)屬證書登記的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

　　由于一些停止使用的規(guī)范性文件目前仍能在網(wǎng)上找到并可下載，使得很多消費(fèi)者誤認(rèn)為它們還在使用中。

　　房產(chǎn)測量須提防“黑測繪”

　　目前，我省在房產(chǎn)測量管理中存在的諸多問題不容忽視。

　　《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定：當(dāng)事人對商品房銷售合同約定的面積與實(shí)際交付的面積有異議的，可以委托具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪。據(jù)了解，雖然，我省具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位共71個(gè)，但許多有資質(zhì)的測繪單位并未從事房產(chǎn)測繪，許多縣(市)至今沒有合格的房產(chǎn)測繪單位，僅有極個(gè)別縣有合格的房產(chǎn)測繪單位，絕大多數(shù)為無證從事房產(chǎn)測繪。

　　更有甚者，一些無證測繪單位用于房產(chǎn)測繪的計(jì)量器具不僅未經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門鑒定合格，而且使用的測量依據(jù)竟然還是上世紀(jì)80年代出版的《房屋建筑造價(jià)》，而此版書早已過時(shí)。還有一些縣級房管所與房地產(chǎn)開發(fā)公司為同一法人，房產(chǎn)測繪單位為其下屬，建設(shè)、辦證、測量，一家說了算，未做到管建分離和管測分離。測量單位不是獨(dú)立的法人單位，不能按照GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》進(jìn)行計(jì)算。

　　目前，太原市能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)共有4家，分別是：太原今通測繪有限公司、鼎元測繪、太原市佳信房地產(chǎn)測繪有限公司、太原市宜鉦測繪有限公司。