中新網(wǎng)杭州5月6日電(記者嚴(yán)格)日前浙江圖書(shū)館一間小小的報(bào)告廳里吸引了將近500多聽(tīng)眾。這場(chǎng)報(bào)告的名稱(chēng)是“房產(chǎn)新政下，違約承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？”

　　參加報(bào)告會(huì)的絕大多數(shù)為在房產(chǎn)新政前夕簽約的買(mǎi)家和賣(mài)家。絕大多數(shù)面帶焦慮。

　　報(bào)告會(huì)主辦方是浙江一家律師事務(wù)所，其高級(jí)合伙人曹健說(shuō)，由于房產(chǎn)新政對(duì)于按揭政策的重大改變，一大批在新政前夕簽約的房產(chǎn)交易將面臨重新協(xié)商甚至解約走向訴訟的局面。

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，近半個(gè)月來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛數(shù)量顯著增加。僅以二手房買(mǎi)賣(mài)為例，4月15日以來(lái)，買(mǎi)方違約就已占到違約總數(shù)的70%。

　　房產(chǎn)新政的按揭變數(shù)

　　2套房首付比例提至50%，3套房暫停放貸，異地購(gòu)房暫停放貸，據(jù)曹健分析，房產(chǎn)新政中的銀行按揭政策的變化是這一次違約潮的導(dǎo)火索。在房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)家?guī)缀醮蠖嘈枰�銀行按揭，而按揭政策的變化，首付提高、利息增加、貸不出款，直接影響了合同的履約。

　　“現(xiàn)在是買(mǎi)家希望不支付違約金解約，拿回定金和首付；而賣(mài)家希望能夠履約，起碼也要拿到違約金解約。”曹健認(rèn)為矛盾以此而起。

　　中介的應(yīng)變

　　一位房產(chǎn)中介告訴記者，最早感覺(jué)到這一波的應(yīng)該是房產(chǎn)中介。“夫妻有矛盾往往會(huì)先找媒人。”他以此比喻。

　　記者聯(lián)系了杭州一家地產(chǎn)公司法務(wù)部負(fù)責(zé)人高露，據(jù)她告訴記者，對(duì)于由于房產(chǎn)新政引起的爭(zhēng)議合約他們是這樣處理的：先溝通，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)變更付款方式、變更銀行、變更產(chǎn)權(quán)人的方式變更合同，如果合同無(wú)法變更，在買(mǎi)賣(mài)雙方同意的前提下建議解除合同。而是否支付違約金則由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商。

　　而一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也告訴記者，突擊離婚也成了規(guī)避房產(chǎn)新政的一招。“離婚后以第一套房辦理按揭，完成手續(xù)后復(fù)婚。”

　　違約的法律責(zé)任

　　但并非所有的應(yīng)變和協(xié)商都能成功。律師郭籌鴻告訴記者，由于杭州房產(chǎn)合同金額動(dòng)輒幾百萬(wàn)，違約金也是動(dòng)輒幾十萬(wàn)，所以因?yàn)閰f(xié)商不成走向訴訟將不在少數(shù)。

　　房產(chǎn)交易合約中一般會(huì)有“碰到不可抗力或情勢(shì)變更，可以解除合約”的條款，而房產(chǎn)新政是否屬于不可抗力或情勢(shì)變更，這也成了多方關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為違約金是否成立的關(guān)鍵。

　　浙江大學(xué)光華法學(xué)院教授張谷認(rèn)為房產(chǎn)新政不屬于不可抗力，所以不能以此作為違約免責(zé)的理由。

　　“不可抗拒是無(wú)法預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服”，張谷教授認(rèn)為房產(chǎn)新政并非無(wú)法預(yù)見(jiàn)，在此之前已經(jīng)有很多信號(hào)，而且銀行按揭利率變動(dòng)是經(jīng)常性的，同時(shí)也并非不可克服，“比如首付提高，通過(guò)借款可能還是能夠?qū)崿F(xiàn)的。”

　　情勢(shì)變更是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生重大變化而使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會(huì)顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。 而張谷教授認(rèn)為“史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政不等于重大變化”，所以他不贊成把房產(chǎn)新政列入可以解除合約的情勢(shì)變更。而且情勢(shì)變更在審判實(shí)踐上幾乎不可能，為了避免惡意毀約，情勢(shì)變更程序非常苛刻，必須省高院審核。“案例少之又少”。

　　張谷教授認(rèn)為最有參考價(jià)值的是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

　　張認(rèn)為，這一條是針對(duì)一手房規(guī)定，但二手房是否能夠參照，則沒(méi)有法律規(guī)定。

　　但這一條司法解釋張教授認(rèn)為一定要慎用，不能讓此成為買(mǎi)房者特別是炒房者轉(zhuǎn)嫁房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)的通道。“買(mǎi)房人不能動(dòng)輒以按揭變化為理由退房。”

　　張認(rèn)為如果要適用這一條，買(mǎi)家必須要舉證沒(méi)有其他的支付渠道和支付能力。

　　杭州市西湖區(qū)法院立案庭副庭長(zhǎng)陳遼敏最近也接到很多類(lèi)似的咨詢(xún)，她判斷在接下來(lái)一段時(shí)間后法院會(huì)出現(xiàn)較為集中的房產(chǎn)合同訴訟。

　　陳遼敏認(rèn)為房產(chǎn)新政不是不可抗拒力，但她個(gè)人傾向是情勢(shì)變更。但她認(rèn)為法院在處理這一類(lèi)糾紛時(shí)候一定會(huì)進(jìn)行個(gè)案分析。“房產(chǎn)新政后很多買(mǎi)家心理出現(xiàn)了變化，對(duì)于房?jī)r(jià)有下跌的預(yù)期，因此有可能會(huì)以按揭變化為理由要求解約，即使買(mǎi)家還是具備支付能力。”陳法官認(rèn)為法院一般不會(huì)支持這樣的借機(jī)解約。

　　陳告訴記者杭州西湖法院的一個(gè)案例，去年一位買(mǎi)家簽約購(gòu)買(mǎi)杭州翠苑一套二手房，首付后判斷房?jī)r(jià)會(huì)下跌，后以不能提交收入證明無(wú)法辦理按揭為由要求解約，法院最后認(rèn)為買(mǎi)房人收入證明的提供并非不可克服，無(wú)法辦理按揭是因?yàn)槠鋫�(gè)人原因造成，最后法院還是判買(mǎi)房人違約，買(mǎi)房人不但沒(méi)有買(mǎi)到房還支付了10多萬(wàn)的違約金。

　　陳遼敏認(rèn)為要分析買(mǎi)家是出于什么原因違約，也會(huì)考慮買(mǎi)家真實(shí)的支付能力，以此對(duì)其是否違約、是否支付違約金作出判斷。

　　律師的忠告

　　律師郭籌鴻告訴記者，這一次房產(chǎn)新政后的引起爭(zhēng)議其實(shí)和合約的不嚴(yán)謹(jǐn)有很大關(guān)系，因?yàn)楹霞s內(nèi)容只要不和法律抵觸一切以合約為準(zhǔn)。她認(rèn)為由于以往按揭容易，所以對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的政策買(mǎi)賣(mài)方和中介還是過(guò)于樂(lè)觀，在合約中大多數(shù)對(duì)于按揭條款都不夠明確，很少有明確“如果買(mǎi)受人按揭無(wú)法辦理如何處理”的條款，結(jié)果現(xiàn)在很容易各執(zhí)一詞。

　　郭籌鴻告訴記者，在他們擔(dān)任法律顧問(wèn)的房產(chǎn)公司，律師都會(huì)建議在房屋買(mǎi)賣(mài)合約明確：由于買(mǎi)受人原因不能在約定時(shí)間內(nèi)辦理按揭，則要求以自有資金支付，否則視為違約。

　　“合同事先有約定會(huì)減少以后很多麻煩。”郭籌鴻這樣認(rèn)為。(完)